Ορισμός της υποθήκης Growing-Equity
Τι είναι η υποθήκη αυξανόμενης συμμετοχής (GEM);
Η στεγαστική στεγαστική δάνεια (GEM) είναι ένας τύπος σταθερού επιτοκίου υποθήκη όπου οι μηνιαίες πληρωμές αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου σύμφωνα με ένα καθορισμένο χρονοδιάγραμμα, αντί να παραμένουν σταθερές και ίσες κατά τη διάρκεια του δανείου. Το επιτόκιο του δανείου δεν αλλάζει και δεν υπάρχει ποτέ αρνητική απόσβεση. Αντ 'αυτού, η πρώτη πληρωμή είναι α πλήρως αποσβεστική πληρωμή και καθώς το ποσό της πληρωμής αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου, το πρόσθετο ποσό πέρα από αυτό που θα ήταν μια πλήρως αποσβεστική πληρωμή εφαρμόζεται απευθείας στην υπόλοιπη υποθήκη ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου, συντομεύοντας τη διάρκεια ζωής του δανείου και αυξάνοντας τη συνολική εξοικονόμηση τόκων.
Βασικά Takeaways
- Μια υποθήκη αυξανόμενης καθαρής θέσης (GEM) είναι μια παραλλαγή σε στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου όπου οι πρόσθετες πληρωμές κεφαλαίου είναι προκαθορισμένες και αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου, συχνά στο 5% το χρόνο.
- Οι πρόσθετες πληρωμές επιτρέπουν την αποπληρωμή της υποθήκης γρηγορότερα και με χαμηλότερες συνολικές πληρωμές τόκων.
- Η FHA προσφέρει δάνεια GEM σε δανειολήπτες που έχουν υψηλές δυνατότητες αύξησης κερδών που μπορούν να καλύψουν προοδευτικά αυξανόμενες πληρωμές, όπου η FHA θα ασφαλίσει τον δανειστή από ζημίες.
Πώς λειτουργούν τα στεγαστικά δάνεια Growing-Equity
Μια υποθήκη με αυξανόμενα κεφάλαια επιτρέπει ουσιαστικά σε έναν δανειολήπτη να επιταχύνει την αποπληρωμή της υποθήκης του σταθερού επιτοκίου, προγραμματίζοντας επιπλέον πληρωμές κεφαλαίου που αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου. Εκτός από την πρόωρη εξόφληση του δανείου, μια υποθήκη με αυξανόμενα κεφάλαια συμβάλλει στη συσσώρευση ίδια κεφάλαια γρηγορότερα ώστε ο δανειολήπτης να μπορούσε να αξιοποιήσει εάν ήταν απαραίτητο. Οι πληρωμές για στεγαστικά δάνεια ανάπτυξης αυξάνονται συνήθως ετησίως, αυξάνοντας έως και 5% ετησίως.
Υπάρχει μια προειδοποίηση για αυτόν τον τύπο χρηματοδότησης. Επειδή τα ποσά πληρωμών αυξάνονται ετησίως, οι μισθοί των ιδιοκτητών σπιτιού (ή η ικανότητά τους να πληρώνουν) πρέπει επίσης να αυξηθούν για να εξυπηρετήσουν τις μεγαλύτερες πληρωμές.
Μια υποθήκη αυξανόμενης αξίας δεν πρέπει να συγχέεται με μια υποθήκη βαθμολογημένων πληρωμών. ΕΝΑ υποθήκη βαθμολογημένης πληρωμής έχει επίσης ένα σταθερό επιτόκιο και πληρωμές που αυξάνονται σε καθορισμένα χρονικά διαστήματα. Ωστόσο, μια υποθήκη βαθμολογημένης πληρωμής έχει επίσης αρνητική απόσβεση. Με άλλα λόγια, σε αντίθεση με μια υποθήκη με αυξανόμενη αξία ιδίων κεφαλαίων, καθορίζονται οι αρχικές πληρωμές σε μια υποθήκη βαθμολογημένων πληρωμών παρακάτω ποια θα ήταν μια πλήρως αποσβεστική πληρωμή (στην πραγματικότητα ορίζονται κάτω από την πληρωμή μόνο για τόκους). Αυτό δημιουργεί αρνητική απόσβεση και όχι εξοικονόμηση τόκων.
Άλλες σκέψεις για GEM
Η υποβολή αίτησης για στεγαστικό δάνειο αυξανόμενου μετοχικού κεφαλαίου μπορεί να είναι το ίδιο με αυτό που ισχύει για άλλους τύπους στεγαστικών δανείων, με συγκρίσιμες πιστωτικές απαιτήσεις. Ενδέχεται να υπάρχουν επιλογές για χαμηλότερες προκαταβολές που σχετίζονται με αυτό το είδος υποθήκης. Ορισμένοι δανειστές που προσφέρουν αυξανόμενα στεγαστικά δάνεια στοχεύουν σε αγοραστές πρώτης κατοικίας που διαφορετικά δεν θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά το κόστος αγοράς.
Επιπλέον, αυτά τα δάνεια προσφέρονται σε δανειολήπτες που ενδέχεται να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για συμβατικές υποθήκες. ο Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης προσφέρει ένα στεγαστικό πρόγραμμα αυξανόμενης αξίας μετοχών ειδικά για αυτόν τον σκοπό. Οι κατευθυντήριες γραμμές της FHA καθιστούν διαθέσιμες τις αυξανόμενες υποθήκες μετοχικού κεφαλαίου σε δανειολήπτες με περιορισμένο εισόδημα, αλλά έχουν επίσης εύλογες προσδοκίες για αύξηση των κερδών τους.
Όταν αυτά τα στεγαστικά δάνεια είναι ασφαλισμένα μέσω του FHA, οι δανειστές έχουν προστασία σε περίπτωση αθέτησης από τον δανειολήπτη. Η ασφάλιση FHA για αυξανόμενα στεγαστικά δάνεια μπορεί να καλύψει νέες αγορές, αναχρηματοδότηση και αποκατάσταση ακινήτων. Η χρηματοδότηση μπορεί επίσης να αφορά μονάδες σε συγκυριαρχίες ή μετοχές σε συνεταιριστικές κατοικίες.