Fannie Mae: Δάνεια, HomePath και όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Η Fannie Mae - γνωστή επίσημα ως Federal National Mortgage Association (FNMA) - είναι α χρηματοδοτούμενη από την κυβέρνηση επιχείρηση (GSE) ναύλωση από το Κογκρέσο για την τόνωση της ιδιοκτησίας σπιτιού και την παροχή ρευστότητας στην αγορά στεγαστικών δανείων. Ιδρύθηκε το 1938 κατά τη διάρκεια του Μεγάλη ΚΑΤΑΘΛΙΨΗ ως μέρος του Νέα συμφωνία. Σκοπός του είναι να βοηθήσει τους δανειολήπτες χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος να λάβουν χρηματοδότηση για ένα σπίτι.

Τι κάνει η Fannie Mae

Σαν δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων συμμετέχοντας, η Fannie Mae δεν προέρχεται από στεγαστικά δάνεια. Αντ 'αυτού, διατηρεί τα κεφάλαια που ρέουν προς τους δανειστές αγοράζοντας ή εγγυώντας υποθήκες που εκδίδονται από πιστωτικές ενώσεις, τράπεζες, οικονομίεςκαι άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Είναι ένας από τους δύο μεγάλους αγοραστές στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά. Το άλλο είναι το αδερφό του Φρέντι Μακ, ή την Ομοσπονδιακή Εταιρεία Δανείου Οικιακού Δανείου, η οποία είναι επίσης μια GSE που έχει εκδοθεί από το Κογκρέσο.

Μετά την αγορά στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά, η Fannie Mae τα συγκεντρώνει για να σχηματιστούν ενυπόθηκους τίτλους (MBS). Τα MBS είναι χρεόγραφα που υποστηρίζονται από περιουσιακά στοιχεία και είναι εξασφαλισμένα με υποθήκη ή ομάδα υποθηκών. Οι τίτλοι του Fannie Mae που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια αγοράζονται στη συνέχεια από ιδρύματα, όπως ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία και επενδυτικές τράπεζες. Εγγυάται πληρωμές κεφαλαίου και τόκων για τα MBS.

Η Fannie Mae έχει επίσης το δικό της χαρτοφυλάκιο, το οποίο συνήθως αναφέρεται ως χαρτοφυλάκιο διατήρησης, το οποίο επενδύει σε δικούς του τίτλους και άλλα ιδρύματα με υποθήκη που καλύπτονται από υποθήκες. Η Fannie Mae εκδίδει χρέος, που ονομάζεται χρέος αντιπροσωπείας, για τη χρηματοδότηση του χαρτοφυλακίου που διατηρείται.

Επενδύοντας στην αγορά στεγαστικών δανείων, η Fannie Mae δημιουργεί ρευστότητα για τους δανειστές, η οποία με τη σειρά τους τους επιτρέπει να ασφαλίζω ή να χρηματοδοτήσει επιπλέον στεγαστικά δάνεια. Το 2020, η Fannie Mae παρείχε ρευστότητα 1,4 τρισεκατομμυρίων δολαρίων στην αγορά στεγαστικών δανείων, η οποία βοήθησε τους Αμερικανούς με χαμηλό εισόδημα να αγοράσουν, να αναχρηματοδοτήσουν ή να νοικιάσουν περίπου έξι εκατομμύρια σπίτια.

Fannie Mae Stock

Τιμή μετοχής Fannie Mae

Η Fannie Mae διαπραγματεύεται δημόσια από το 1968. Μέχρι το 2010, διαπραγματεύονταν σε Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης (NYSE). Σε συνέχεια του Μεγάλη ύφεση και τον αντίκτυπο που είχε στο αγορά κατοικίας, Η Fannie Mae αναγκάστηκε να διαγράψει τις μετοχές της επειδή δεν πληρούσε την ελάχιστη απαίτηση τιμής κλεισίματος που είχε επιβάλει το NYSE. Η Fannie Mae κάνει τώρα συναλλαγές over-the-counter.

Στο δεύτερο εξάμηνο του 2008, η Fannie Mae και ο Freddie Mac αναλήφθηκαν από την κυβέρνηση μέσω ενός συντηρητικότητα απο Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης (FHFA). ο Υπουργείο Οικονομικών των ΗΠΑ παρείχε 191,5 δισεκατομμύρια δολάρια για τη διατήρηση και των δύο διαλυτών. Και τα δύο πρακτορεία έχουν εξοφλήσει τα χρήματα και στη συνέχεια μερικά.

Τον Αύγουστο του 2012, οι όροι που διέπουν τις μεριστικές υποχρεώσεις της Fannie Mae άλλαξαν, έτσι ώστε το Υπουργείο Οικονομικών των ΗΠΑ να διεκδικεί κέρδη στο τέλος κάθε τριμήνου και να παρέχει κεφάλαια εάν υπάρχει έλλειμμα. Τον Σεπτέμβριο του 2019, το Υπουργείο Οικονομικών και η FHFA ανακοίνωσαν ότι η Fannie Mae και ο Freddie Mac θα μπορούσαν να διατηρήσουν τα κέρδη τους για να ενισχύσουν τα αποθέματα κεφαλαίου των 25 δισ. Δολαρίων και των 20 δισ. Δολαρίων, αντίστοιχα. Η κίνηση είναι ένα βήμα προς τη μετάβαση των δύο από τη συντήρηση.

Απαιτήσεις δανείου Fannie Mae

Για να συνεργαστείτε με τη Fannie Mae, ένας ενυπόθηκος δανειστής πρέπει να συμμορφώνεται με τη Δήλωση για τη χορήγηση δανείων για υψηλού κινδύνου που εκδόθηκε από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Η δήλωση αντιμετωπίζει διάφορους κινδύνους που σχετίζονται με δάνεια υψηλού κινδύνου, όπως χαμηλά εισαγωγικά επιτόκια που ακολουθούνται από υψηλότερο μεταβλητό επιτόκιο, πολύ υψηλά όρια για το πόσο μπορεί να έχει ένα επιτόκιο αύξηση, περιοριζόμενη στην τεκμηρίωση εισοδήματος χωρίς δανειολήπτη και χαρακτηριστικά προϊόντων που καθιστούν συχνή αναχρηματοδότηση του δανείου πιθανός.

Τα στεγαστικά που αγοράζει και εγγυάται η Fannie Mae πρέπει να πληρούν αυστηρά κριτήρια. Το όριο, για παράδειγμα, για α συμβατικό δάνειο για μονοκατοικία το 2021 είναι 548,250 $ (από 510,400 $ το 2020) για τις περισσότερες περιοχές και 822,375 $ (από 765,600 $ το 2020) για περιοχές υψηλού κόστους, συμπεριλαμβανομένης της Χαβάης και της Αλάσκας. Η FHFA θέτει αυτά τα όρια.

Για να λάβετε ένα δάνειο που υποστηρίζεται από τη Fannie Mae, θα πρέπει να περάσετε από εγκεκριμένο δανειστή. Μαζί με την αποφυγή των δανείων υψηλού κινδύνου που αναφέρονται παραπάνω, οι δανειστές πρέπει να πληρούν κριτήρια επιλεξιμότητας και ανάληψης κινδύνου που διασφαλίζουν την πιστωτική ποιότητα της χρηματοδότησης.

Πώς να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη με υποστήριξη Fannie Mae

Όταν διαπιστώσετε ότι ένας δανειστής είναι κατάλληλος να εκδώσει ένα δάνειο που υποστηρίζεται από τη Fannie Mae, θα καθοδηγηθείτε στη συμπλήρωση μιας Ενιαίας Αίτησης Δανείου Κατοικίας. Θα χρειαστεί να συγκεντρώσετε και να παράσχετε οικονομικές πληροφορίες και έγγραφα. Αυτό περιλαμβάνει ένα αρχείο απασχόλησης και το ακαθάριστο εισόδημα και τις δηλώσεις σας, όπως α W-2 ή 1099 μορφή για να τα υποστηρίξετε. Θα πρέπει επίσης να παρέχετε ένα σύνολο των μηνιαίων οφειλών σας, όπως υπόλοιπα σε πιστωτικές κάρτες, πληρωμές αυτοκινήτων, διατροφή και διατροφή παιδιών.

Γενικά, οι δανειστές προτιμούν να ακολουθούν το 28/36 Κανόνας—Δηλαδή, ένα νοικοκυριό δεν πρέπει να ξοδεύει περισσότερο από το 28% του μηνιαίου εισοδήματος για έξοδα στέγασης και όχι περισσότερο από 36% για την εξυπηρέτηση του χρέους (συμπεριλαμβανομένων στεγαστικών δανείων και δανείων αυτοκινήτων). Η Fannie Mae θα δεχτεί το μέγιστο αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI) 36%, αν και αυτό μπορεί να φτάσει το 45% εάν ο δανειολήπτης πληροί τις πιστωτικές βαθμολογίες και τα αποθεματικά.

Εάν η αναλογία DTI είναι πολύ υψηλή, μπορείτε να κάνετε μεγαλύτερη προκαταβολή, η οποία θα μειώσει το μηνιαίο κόστος σας. Ενώ μια προκαταβολή 20% θεωρείται ιδανική, ορισμένοι δανειολήπτες μπορεί να είναι σε θέση να μειώσουν το 3%.

Οι αγοραστές κατοικιών πρέπει επίσης να πληρούν τις ελάχιστες πιστωτικές απαιτήσεις για να είναι επιλέξιμοι για στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζονται από τη Fannie Mae. Για μονοκατοικία που αποτελεί κύρια κατοικία, α Βαθμολογία FICO τουλάχιστον 620 για δάνεια σταθερού επιτοκίου και 640 για στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο (ARM) απαιτείται. Φυσικά, όσο καλύτερη ή υψηλότερη είναι η βαθμολογία σας FICO, τόσο πιο κατάλληλοι είστε για τα χαμηλότερα διαθέσιμα επιτόκια.

Τροποποιήσεις Δανείου

Σε συνέχεια του κατάρρευση υποθηκών, Η Fannie Mae άρχισε να εστιάζει στις τροποποιήσεις του δανείου. Οι τροποποιήσεις του δανείου αλλάζουν τους όρους μιας υπάρχουσας υποθήκης για να βοηθήσουν τους δανειολήπτες να αποφύγουν την αθέτηση υποχρεώσεων, να καταλήξουν σε αποκλεισμό και τελικά να χάσουν τα σπίτια τους. Οι τροποποιήσεις μπορεί να περιλαμβάνουν χαμηλότερο επιτόκιο και παράταση της διάρκειας του δανείου, γεγονός που θα μείωνε τις μηνιαίες πληρωμές. Από τον Σεπτέμβριο του 2008, η Fannie Mae και ο Freddie Mac έχουν ολοκληρώσει περισσότερες από 2,45 εκατομμύρια τροποποιήσεις δανείου.

Fannie Mae HomePath

Όταν προκύπτουν κατασχέσεις σε στεγαστικά δάνεια στα οποία η Fannie Mae είναι ιδιοκτήτρια/επενδυτής ή όταν τα ακίνητα αποκτώνται μέσω πράξεις αντί του αποκλεισμού ή κατάσχεση, η Fannie Mae προσπαθεί να πουλήσει τα ακίνητα εγκαίρως για να ελαχιστοποιήσει τις πιθανές επιπτώσεις στην κοινότητα. HomePath.com είναι ο ιστότοπος Fannie Mae όπου οι αγοραστές κατοικιών και οι επενδυτές μπορούν να αναζητήσουν και να κάνουν προσφορές σε αυτά τα ακίνητα, και το HomeReady by Fannie Mae προσφέρει προϊόντα χρηματοδότησης αγοραστών για τα ακίνητα.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να είναι διαθέσιμη ειδική χρηματοδότηση. Αυτές περιλαμβάνουν βοήθεια κλεισίματος κόστους, 3% προκαταβολές και έξοδα βελτίωσης που συνοδεύουν το δάνειο.

Το HomePath.com προσφέρει αποκλειστικά ακίνητα που ανήκουν στη Fannie Mae και περιλαμβάνει μονοκατοικίες, αρχοντικά και συγκυριαρχίες. Η Fannie Mae χρησιμοποιεί τοπικούς επαγγελματίες ακινήτων για να προετοιμάσει, να συντηρήσει και να απαριθμήσει τα ακίνητα προς πώληση. Οι περισσότερες καταχωρίσεις έχουν φωτογραφίες, περιγραφές ιδιοκτησίας και άλλες λεπτομέρειες, συμπεριλαμβανομένων σχολικών και γειτονικών πληροφοριών.

Fannie Mae και COVID-19

Λόγω του οικονομικού αντίκτυπου της συνεχιζόμενης πανδημίας του κοροναϊού, αμέτρητοι ιδιοκτήτες σπιτιών βρέθηκαν σε καταστάσεις όπου δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά τις πληρωμές υποθηκών τους. Για να βοηθήσει σε αυτήν την κατάσταση, το Νόμος περί βοήθειας, ανακούφισης και οικονομικής ασφάλειας για τον κορονοϊό (CARES), που ψηφίστηκε τον Μάρτιο του 2020, απαιτούσε από τους δανειστές που διατηρούσαν στεγαστικά δάνεια με ομοσπονδιακή υποστήριξη να παραχωρήσουν στους πελάτες τους που πλήττονται από πανδημία έως και 180 ημέρες και να κρατήσουν τις εξώσεις που σχετίζονται με αποκλεισμούς. Ως μέρος αυτού, η Fannie Mae προσέφερε τις ακόλουθες επιλογές υποθήκης και βοήθειας για υποθήκες δανειολήπτες των στεγαστικών δανείων της μιας οικογένειας που έχουν επηρεαστεί οικονομικά από την τρέχουσα εθνική επείγον:

• Δυνατότητα να ζητήσετε βοήθεια για στεγαστικά δάνεια επικοινωνώντας με έναν υπάλληλο υποθηκών
• Η αναστολή των πωλήσεων αποκλεισμού και των εξώσεων ήταν προγραμματισμένη να λήξει στις 31 Ιουλίου 2021, αλλά η αναστολή εξώθησης έχει αναβληθεί έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2021.
• Επιλεξιμότητα για σχέδιο ανοχής για μείωση ή αναστολή πληρωμών υποθηκών έως και 12 μήνες
• Αναστολή της αναφοράς πιστωτικού γραφείου για ληξιπρόθεσμες πληρωμές των δανειοληπτών σε σχέδιο ανοχής ως αποτέλεσμα δυσκολιών που οφείλονται στη συνεχιζόμενη πανδημία
• Καμία εισβολή καθυστερημένων τελών για τους δανειολήπτες σε σχέδιο ανοχής
• Απαίτηση ότι μετά την ανοχή, ένας συνεργάτης θα συνεργαστεί με τους δανειολήπτες σε ένα μόνιμο σχέδιο για να βοηθήσει στη διατήρηση ή τη μείωση των μηνιαίων ποσών πληρωμής, όπως απαιτείται, συμπεριλαμβανομένης της τροποποίησης του δανείου

Παράταση του μορατόριουμ

Στα τέλη Ιουνίου 2021, ο Πρόεδρος Μπάιντεν ανακοίνωσε ότι θα γίνουν πρόσθετες ενέργειες για την πρόληψη των κατασχέσεων. Η διοίκησή του παρέτεινε το μορατόριουμ αποκλεισμού μέχρι την τελευταία ημέρα του Ιουλίου και επέκτειναν την εγγραφή ανοχής παράθυρο έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2021, για ορισμένους δανειολήπτες των οποίων τα στεγαστικά δάνεια διατηρούνται από τις τρεις ομοσπονδιακές υπηρεσίες που υποστηρίζουν υποθήκες.

Επιπλέον, η FHFA θέσπισε επίσης πιο ευέλικτα πρότυπα δανεισμού και εκτίμησης για δάνεια που υποστηρίζονται από τους Fannie Mae και Freddie Mac. σίγουροι ότι οι αγοραστές κατοικιών θα μπορούσαν να κλείσουν με δάνεια κατά τη διάρκεια της πανδημίας και ότι όλα τα εμπλεκόμενα μέρη μπορούν να διατηρήσουν την κοινωνική απόσταση σε όλη τη διάρκεια επεξεργάζομαι, διαδικασία. Αυτά τα πρότυπα επιτρέπουν τώρα:

• Εναλλακτικές εκτιμήσεις για δάνεια αγοράς και αναχρηματοδότησης (διενέργεια εκτιμήσεων μέσω διαδικτύου και διαδικτύου έναντι επιτόπου)
• Εναλλακτικές μέθοδοι τεκμηρίωσης εισοδήματος και επαλήθευσης της απασχόλησης πριν από το κλείσιμο του δανείου (για παράδειγμα, επαλήθευση απασχόλησης μέσω email)
• Επέκταση της χρήσης του πληρεξούσιο να βοηθήσει με το κλείσιμο δανείου (για παράδειγμα, ηλεκτρονικές υπογραφές)

Οι ευελιξίες σχετικά με την τεκμηρίωση εισοδήματος και πληρεξουσιότητας έληξαν στις 30 Απριλίου 2021, αλλά η ευελιξία των εναλλακτικών εκτιμήσεων επεκτάθηκε έως τις 31 Μαΐου 2021. Ενώ ορισμένες από τις αρχικές προστασίες βάσει του νόμου CARES έχουν λήξει, ο Πρόεδρος Joe Biden παρέτεινε το μορατόριουμ αποκλεισμού για ομοσπονδιακά εγγυημένα στεγαστικά δάνεια έως τις 31 Ιουλίου 2021.

Πρόγραμμα RefiNow της Fannie Mae

Από τις 5 Ιουνίου 2021, η Fannie Mae θα προσφέρει στους κατόχους στεγαστικών δανείων χαμηλού εισοδήματος μια νέα επιλογή αναχρηματοδότησης μέσω ενός προγράμματος που ονομάζεται RefiNow, με στόχο τη μείωση των μηνιαίων πληρωμών και των επιτοκίων τους. Για να είναι επιλέξιμοι, οι ιδιοκτήτες σπιτιών πρέπει να κερδίζουν ή κάτω από το 80% του μέσου εισοδήματος της περιοχής τους (AMI).

Αυτό το πρόγραμμα προορίζεται να βοηθήσει περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού να αναχρηματοδοτήσουν αφαιρώντας μερικά από τα εμπόδια της παραδοσιακής διαδικασίας αναχρηματοδότησης, βελτιώνοντας την οικονομική προσιτότητα και προωθώντας τη βιώσιμη ιδιοκτησία σπιτιού. «Οι δανειολήπτες χαμηλότερου εισοδήματος συνήθως αναχρηματοδοτούν με βραδύτερο ρυθμό από τους δανειολήπτες υψηλότερου εισοδήματος, δυνητικά λείπουν ευκαιρία εξοικονόμησης κόστους στέγασης », λέει ο Malloy Evans, ανώτερος αντιπρόεδρος και ανώτερος αξιωματικός πιστωτικού κινδύνου μιας οικογένειας, Φάνι Μέι.

Εάν οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν είναι σίγουροι για το αν η Fannie Mae κατέχει την υποθήκη τους ή όχι, μπορούν να επισκεφθούν Εργαλείο αναζήτησης δανείων της Fannie Mae. Το πρόγραμμα RefiNow προσφέρει πολλά οφέλη για τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Πρώτον, απαιτεί μείωση του επιτοκίου του ιδιοκτήτη σπιτιού κατά τουλάχιστον 50 μονάδες βάσης και εξοικονόμηση τουλάχιστον 50 δολαρίων στη μηνιαία πληρωμή υποθήκης του ιδιοκτήτη σπιτιού. Δεύτερον, η Fannie Mae θα χορηγήσει πίστωση 500 δολαρίων στον δανειστή όταν αγοράσει το δάνειο, εάν πραγματοποιήθηκε εκτίμηση για τη συναλλαγή και αυτή η πίστωση πρέπει να μεταβιβαστεί από τον δανειστή στον ιδιοκτήτης σπιτιού.

Για να πληροί τις προϋποθέσεις για το RefiNow, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να πληροί τα ακόλουθα προσόντα:

• Να έχετε στην κατοχή σας υποθήκη που υποστηρίζεται από τη Fannie Mae, η οποία εξασφαλίζεται από κύρια κατοικία μίας μονάδας.
• Έχετε τρέχον εισόδημα κάτω ή κάτω από το 80% του ΑΜΙ (όχι το εισόδημα κατά την προέλευση του αρχικού δανείου).
• Ποτέ δεν χάσατε μια πληρωμή υποθήκης τους τελευταίους έξι μήνες και όχι περισσότερες από μία πληρωμές υποθήκης τους τελευταίους 12 μήνες.
• Να έχετε στην κατοχή σας υποθήκη με λόγο δανείου προς αξία έως 97%, λόγο χρέους προς εισόδημα 65% ή λιγότερο και ελάχιστη βαθμολογία 620 FICO.