Ρυθμίσεις Διαμονής με Ειδική Ανταλλαγή

Τι είναι οι Διακανονισμοί Διαμονής με Ειδική Ανταλλαγή;

Η ειδική ρύθμιση διαμονής ανταλλαγής είναι μια φορολογική στρατηγική όπου ένα τρίτο μέρος, γνωστό ως μέρος του καταλύματος, κατέχει προσωρινά την παραίτηση ή την αντικατάσταση ακινήτου ενός επενδυτή ακινήτων. Εξειδικευμένες ρυθμίσεις διαμονής ανταλλαγής, ενώ εξακολουθούν να υπόκεινται οι επενδυτές σε αυστηρές οδηγίες για την πώληση και αγορά ομοειδών ακινήτων, αύξηση της ευελιξίας στο χρονοδιάγραμμα των πωλήσεων και απλοποίηση των προσόντων για τον φόρο αναβολή.

Κατανόηση των Διακανονισμών Διαμονής με Ειδική Ανταλλαγή

Η ειδική ρύθμιση διαμονής ανταλλαγής (QEAA) επιτρέπει στους επενδυτές να συμμορφωθούν τμήμα 1031 του Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων, που επιτρέπει στους επενδυτές να αναβάλλουν τη λήψη α κεφαλαιακό κέρδος ή απώλεια από την πώληση ακίνητης περιουσίας εφόσον το παραχωρημένο ακίνητο αντικαθίσταται από ιδιοκτησία παρόμοιου είδους.

Γνωστό και ως α 1031 ανταλλαγή, αυτή η συναλλαγή είναι ανταλλαγή με αναβολή φόρου που επιτρέπει τη διάθεση ενός περιουσιακού στοιχείου και την απόκτηση άλλου παρόμοιου περιουσιακού στοιχείου χωρίς να δημιουργεί φορολογική υποχρέωση από την πώληση του πρώτου περιουσιακού στοιχείου.

Μια ειδική ρύθμιση διαμονής ανταλλαγής καθορίζεται συνήθως από έναν ενδιάμεσο που γίνεται ο κάτοχος του τίτλου διαμονής ανταλλαγής (EAT). Το EAT κατέχει το ακίνητο που είτε εγκαταλείφθηκε είτε το ακίνητο που αγοράστηκε, για να δώσει χρόνο για να ολοκληρωθεί το άλλο μισό της συναλλαγής. Μια ειδική ρύθμιση διαμονής ανταλλαγής είναι ουσιαστικά μια συμφωνία κράτησης για ένα από τα δύο ακίνητα σε ένα ανταλλακτήριο 1031.

Αυτό είναι ένα από τα οφέλη μιας εξειδικευμένης ρύθμισης καταλύματος ανταλλαγής, καθώς επιτρέπει την ευελιξία στην παροχή να λαμβάνετε ιδιοκτησίες παρόμοιου είδους, ώστε οι ιδιότητες να μπορούν να κρατηθούν με το EAT μέχρι να είναι και οι δύο έτοιμοι για το 1031 ανταλλαγή. Ως αποτέλεσμα, η ρύθμιση βοηθά τους επενδυτές να αναβάλουν την πραγματοποίηση κεφαλαιουχικού κέρδους ή ζημίας από την πώληση ακινήτων ενώ τους επιτρέπουν να συμμορφωθούν με το άρθρο 1031 του φορολογικού κώδικα. Ωστόσο, μια ανταλλαγή πρέπει να ολοκληρωθεί για ένα είδος ιδιοκτησίας. Επίσης, υπάρχουν περιορισμοί ως προς το πόσο καιρό μπορεί να κρατηθεί το ακίνητο εντός EAT, και θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό επαγγελματία πριν επιχειρήσετε μια ανταλλαγή 1031.

Ακίνητα και Διακανονισμοί Διαμονής με Ειδική Ανταλλαγή

Αυτή η φορολογική στρατηγική αναγνωρίστηκε από το IRS το 2000, αλλά προηγουμένως χρησιμοποιήθηκε για πολλά χρόνια. Η έγκριση από τη IRS της διαδικασίας και η καθιέρωση συγκεκριμένων κατευθυντήριων γραμμών για τα προσόντα κατέστησε τη συμμόρφωση των επενδυτών με τους 1031 κανόνες ανταλλαγής πιο απλή. Επειδή ο σκοπός αυτών των συναλλαγών ήταν η προσωρινή κατοχή ενός ακινήτου, ήταν επίσης γνωστές ως συναλλαγές αποθήκης.

Πριν από την 1η Ιανουαρίου 2018, μια ανταλλαγή 1031 θα μπορούσε να περιλαμβάνει την ανταλλαγή μιας επιχείρησης με άλλη ή ένα κομμάτι ενσώματης περιουσίας με άλλη. Ωστόσο, με το πέρασμα του Πράξη φορολογικών περικοπών και θέσεων εργασίας (TCJA) τον Δεκέμβριο του 2017, η ανταλλαγή 1031 περιορίζεται σε ακίνητα. Με άλλα λόγια, άλλες ανταλλαγές περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένων μηχανημάτων, εξοπλισμού, οχημάτων, έργων τέχνης, συλλεκτικών αντικειμένων, διπλωμάτων ευρεσιτεχνίας και άλλες πνευματικές ιδιοκτησίες καθώς και άυλα περιουσιακά στοιχεία των επιχειρήσεων δεν πληρούν πλέον τον φόρο ανταλλαγής ομοειδών θεραπεία.

Ως αποτέλεσμα, μια ανταλλαγή 1031 μπορεί να περιλαμβάνει μόνο ανταλλαγή ιδιοκτησίας με α ομοειδές ακίνητο, και πρέπει να αφορά ακίνητη περιουσία που κατέχεται για επένδυση ή για παραγωγική χρήση σε εμπόριο ή επιχείρηση που βρίσκεται στις Ηνωμένες Πολιτείες. Οι ιδιότητες είναι παρόμοιες αν έχουν την ίδια φύση ή χαρακτήρα, ακόμη και αν διαφέρουν ως προς την ποιότητα.

Με άλλα λόγια, είτε μια ιδιοκτησία βελτιωθεί είτε δεν βελτιωθεί, συνήθως θα θεωρούνται ομοειδείς. Για παράδειγμα, μια πολυκατοικία θα θεωρείται ομοειδής για μια άλλη πολυκατοικία. Ωστόσο, τα ακίνητα στις ΗΠΑ δεν θεωρούνται παρόμοια με τα ακίνητα εκτός των ΗΠΑ

Φόροι και ειδικές διευθετήσεις διαμονής ανταλλαγής

Αν και η φορολογική υποχρέωση αναβάλλεται και δεν αναγνωρίζεται κέρδος ή ζημία, η ανταλλαγή 1031 πρέπει να αναφέρεται στο Έντυπο 8824, Ανταλλαγές Ομοειδών. Οι οδηγίες του εντύπου 8824 εξηγούν πώς να αναφέρετε τα στοιχεία της ανταλλαγής 1031. Το έντυπο 8824 βοηθά τον φορολογούμενο να υπολογίσει το ποσό του κέρδους που έχει αναβληθεί ως αποτέλεσμα της ανταλλαγής παρόμοιου είδους.

Φορολογούμενα γεγονότα

Το άρθρο 1031 επιτρέπει σε έναν επενδυτή να δίνει ή να λαμβάνει μετρητά, υποχρεώσεις ή άλλα ακίνητα που δεν είναι παρόμοια, επιπλέον των παρόμοιων ακινήτων που ανταλλάσσονται. Τα μετρητά, οι υποχρεώσεις ή άλλα περιουσιακά στοιχεία που δεν είναι παρόμοια και που δίνονται ή λαμβάνονται σε ανταλλαγή 1031 ονομάζονται εκκίνηση. Η εκκίνηση προκαλεί φορολογητέα κέρδη ή ζημίες το έτος της ανταλλαγής.

Με άλλα λόγια, εάν ένα άτομο λαμβάνει επίσης άλλη (όχι παρόμοια) περιουσία ή χρήματα, (ως μέρος της ανταλλαγής), πρέπει να αναγνωριστεί ως κέρδος στο βαθμό της άλλης περιουσίας και των χρημάτων που λαμβάνονται. Ωστόσο, ο φορολογούμενος δεν μπορεί να αναγνωρίσει ζημία.

Το φορολογητέο ποσό που δεν αναβάλλεται από την Ενότητα 1031 είναι το ποσό της μπότας. Το φορολογητέο ποσό που έχει αναβληθεί με το άρθρο 1031 είναι το κέρδος ή η ζημία κεφαλαίου για την ανταλλαγή ακινήτων παρόμοιου είδους. Το κέρδος αναγνωρίστηκε επειδή η εκκίνηση παραλήφθηκε αναφέρεται στο Έντυπο 8949, στο Πρόγραμμα Δ στο Έντυπο 1040 ή στο Έντυπο 4797, όπως ισχύει. Αν υποτίμηση πρέπει να ανακτηθεί, τότε αυτό το αναγνωρισμένο κέρδος μπορεί να πρέπει να αναφέρεται ως συνηθισμένο εισόδημα.

Κάτοχος τίτλου Exchange Accommodation Exchange

Εάν η διαμονή διαμονής ανταλλαγής με ειδίκευση είναι χαμηλότερη, το ακίνητο μεταφέρεται σε ανταλλακτήριο κάτοχος τίτλου καταλύματος (EAT) και κρατημένος σε QEAA, το EAT γίνεται ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ιδιοκτησία. Παρόλο που υπάρχει ενδιάμεσος, τα φορολογικά οφέλη της ανταλλαγής παρόμοιου είδους εξακολουθούν να ισχύουν.

Σύμφωνα με την IRS, η περιουσία που μεταβιβάστηκε από το EAT στον επενδυτή μπορεί να αντιμετωπιστεί ως περιουσία που ήταν λαμβάνεται σε ανταλλαγή και το ακίνητο που μεταβιβάζεται στο EAT μπορεί να αντιμετωπιστεί ως ακίνητο που παραχωρήθηκε σε ένα ανταλλαγή. Αυτό μπορεί επίσης να ισχύει αν το ακίνητο που πρόκειται να παραληφθεί μεταφερθεί στο EAT πριν το ακίνητο που πρόκειται να παραδοθεί μεταβιβαστεί στον κάτοχο του καταλύματος.