Ορισμός περιτύλιξης δανείου
Τι είναι το δάνειο Wrap-Around;
Ένα δάνειο αναδιάρθρωσης είναι ένας τύπος υποθήκη δάνειο που μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε συμφωνίες χρηματοδότησης ιδιοκτητών. Αυτός ο τύπος δανείου περιλαμβάνει την υποθήκη του πωλητή στο σπίτι και προσθέτει μια πρόσθετη πρόσθετη αξία για να φτάσει στη συνολική τιμή αγοράς που πρέπει να καταβληθεί στον πωλητή με την πάροδο του χρόνου.
Βασικά Takeaways
- Το συνολικό δάνειο είναι μια μορφή χρηματοδότησης από τον ιδιοκτήτη όπου ο πωλητής ενός ακινήτου διατηρεί μια πρώτη υποθήκη που εκκρεμεί, η οποία στη συνέχεια αποπληρώνεται εν μέρει από τον νέο αγοραστή.
- Αντί να υποβάλει αίτηση για συμβατική τραπεζική υποθήκη, ο αγοραστής υπογράφει υποθήκη με τον πωλητή και το νέο δάνειο δεν χρησιμοποιείται για την εξόφληση του υφιστάμενου δανείου του πωλητή.
- Τα δάνεια αναδιάρθρωσης μπορεί να είναι επικίνδυνα λόγω του γεγονότος ότι ο πωλητής-χρηματοδότης αναλαμβάνει τον πλήρη κίνδυνο αθέτησης που σχετίζεται και με τα δύο δάνεια.
Κατανόηση των δανείων Wrap-Around
Η μορφή χρηματοδότησης στην οποία βασίζεται ένα δάνειο αναδιάρθρωσης χρησιμοποιείται συνήθως σε συμφωνίες που χρηματοδοτούνται από πωλητές. Ένα δάνειο αναδιάρθρωσης λαμβάνει τα ίδια χαρακτηριστικά με το δάνειο που χρηματοδοτείται από τον πωλητή, αλλά επηρεάζει την τρέχουσα υποθήκη ενός πωλητή στους όρους χρηματοδότησης.
Χρηματοδότηση πωλητή είναι ένας τύπος χρηματοδότησης που επιτρέπει στον αγοραστή να πληρώσει ένα κύριο ποσό απευθείας στον πωλητή. Οι συμφωνίες χρηματοδότησης πωλητών έχουν υψηλούς κινδύνους για τον πωλητή και συνήθως απαιτούν προκαταβολές υψηλότερες από το μέσο όρο. Σε μια συμφωνία που χρηματοδοτείται από έναν πωλητή, η συμφωνία βασίζεται σε α χρεωστικό γραμμάτιο που αναφέρει λεπτομερώς τους όρους χρηματοδότησης. Επιπλέον, μια συμφωνία που χρηματοδοτείται από τον πωλητή δεν απαιτεί την ανταλλαγή του αρχικού κεφαλαίου εκ των προτέρων και ο αγοραστής πραγματοποιεί πληρωμές δόσεων απευθείας στον πωλητή, οι οποίες περιλαμβάνουν το κεφάλαιο και τους τόκους.
Τα δάνεια αναδιάρθρωσης μπορεί να είναι επικίνδυνα για τους πωλητές αφού αναλαμβάνουν τον πλήρη κίνδυνο αθέτησης του δανείου. Οι πωλητές πρέπει επίσης να είναι σίγουροι ότι η υπάρχουσα υποθήκη τους δεν περιλαμβάνει ένα ρήτρα αποξένωσης, το οποίο απαιτεί από αυτούς να εξοφλήσουν πλήρως το ίδρυμα ενυπόθηκου δανεισμού εάν μεταβιβαστεί η κυριότητα εξασφάλισης ή εάν η ασφάλεια πωληθεί. Οι ρήτρες αποξένωσης είναι συνηθισμένες στα περισσότερα στεγαστικά δάνεια, τα οποία συχνά αποτρέπουν την πραγματοποίηση συμφωνιών περίληψης δανείων.
Πώς λειτουργεί το Wrap-Around δάνειο
Τα συνολικά δάνεια βασίζονται στην ιδέα της χρηματοδότησης ιδιοκτητών και εφαρμόζουν την ίδια βασική δομή. Μια δομή αναδιάρθρωσης του δανείου χρησιμοποιείται σε συμφωνία που χρηματοδοτείται από ιδιοκτήτη όταν ένας πωλητής έχει ένα υπόλοιπο για να πληρώσει το πρώτο στεγαστικό δάνειο του ακινήτου. Ένα δάνειο αναδιάρθρωσης λαμβάνει υπόψη το υπόλοιπο της υφιστάμενης υποθήκης του πωλητή στο συμβατικό επιτόκιο υποθήκης και προσθέτει ένα πρόσθετο υπόλοιπο για να φτάσει στη συνολική τιμή αγοράς.
Σε ένα δάνειο αναδιάρθρωσης, το βασικό επιτόκιο του πωλητή βασίζεται στους όρους του υπάρχοντος στεγαστικού δανείου. Για να ξεπεράσει, ο πωλητής πρέπει να κερδίσει τουλάχιστον τόκους που αντιστοιχούν στο επιτόκιο του δανείου, το οποίο πρέπει να αποπληρωθεί. Έτσι, ένας πωλητής έχει την ευελιξία να διαπραγματευτεί το επιτόκιο του αγοραστή με βάση τους τρέχοντες όρους του. Γενικά, ο πωλητής θα θέλει να διαπραγματευτεί το υψηλότερο δυνατό επιτόκιο προκειμένου να πραγματοποιήσει πληρωμές στην πρώτη υποθήκη και επίσης να κερδίσει ένα περιθώριο στη συμφωνία.
Παράδειγμα δανείου Wrap-Around
Ας πούμε ότι η Τζόις έχει υποθήκη 80.000 δολαρίων στο σπίτι της με σταθερό επιτόκιο 4%.
Συμφωνεί να πουλήσει το σπίτι της στον Μπράιαν για 120.000 δολάρια, ο οποίος μειώνει το 10% και δανείζεται το υπόλοιπο, ή 108.000 δολάρια, σε ποσοστό 7%.
Η Joyce κερδίζει 7% στα $ 28.000 (η διαφορά μεταξύ $ 108.000 και $ 80.000 που εξακολουθεί να χρωστάει), συν τη διαφορά μεταξύ 7% και 4% (δηλαδή 3%) στο υπόλοιπο υποθήκης $ 80.000.