2/28 Adjustable-Rate Mortgage (2/28 ARM) Ορισμός

Τι είναι η υποθήκη 2/28 με ρυθμιζόμενο επιτόκιο (ARM 2/28);

Ένα στεγαστικό δάνειο 2/28 με ρυθμιζόμενο επιτόκιο (2/28 ARM) είναι ένας τύπος 30ετούς στεγαστικού δανείου που έχει αρχική περίοδο δύο ετών σταθερού επιτοκίου. Μετά από αυτήν την περίοδο 2 ετών, το επιτόκιο κυμαίνεται με βάση ένα ποσοστό δείκτη συν α περιθώριο.

Το αρχικό ποσοστό teaser είναι συνήθως κάτω από το μέσο ποσοστό των συμβατικών στεγαστικών δανείων, αλλά το ρυθμιζόμενο επιτόκιο μπορεί στη συνέχεια να αυξηθεί σημαντικά. Δεδομένου ότι οι τράπεζες δεν κερδίζουν πολλά χρήματα από το αρχικό ποσοστό teaser, τα 2/28 ARM περιλαμβάνουν υψηλό κόστος ποινές προπληρωμής κατά τη διάρκεια των δύο πρώτων ετών.

Κατανόηση των στεγαστικών δανείων 2/28 Adjustable-Rate

Τα 2/28 ARMs έγιναν δημοφιλή κατά τη διάρκεια της ακμής των ακινήτων στις αρχές της δεκαετίας του 2000, όταν οι υψηλές τιμές τέθηκαν συμβατική υποθήκη πληρωμές μακριά από πολλούς αγοραστές. Για παράδειγμα, μια συμβατική υποθήκη 30 ετών 30.000 δολαρίων θα είχε μηνιαίες πληρωμές 1.610 $. Αλλά ένα ARM 2/28 με αρχικό ποσοστό teaser 3% θα απαιτούσε μηνιαίες πληρωμές μόλις 1.265 $.

Υπάρχουν άλλες δομές ARM, όπως το 5/1, 5/5 και 5/6 ARMs, η οποία περιλαμβάνει πενταετή εισαγωγική περίοδο ακολουθούμενη από αναπροσαρμογή επιτοκίου κάθε πέντε χρόνια ή κάθε έξι μήνες, αντίστοιχα. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα 15/15 ARM προσαρμόζονται μία φορά μετά από 15 χρόνια και στη συνέχεια παραμένουν σταθερά για το υπόλοιπο του δανείου. Λιγότερο κοινά είναι τα 2/28 και 3/27 ARMs. Με το πρώτο, το σταθερό επιτόκιο ισχύει μόνο για τα δύο πρώτα έτη, ακολουθούμενο από 28 χρόνια προσαρμοζόμενων επιτοκίων. με το τελευταίο, το σταθερό επιτόκιο είναι για τρία χρόνια, με προσαρμογές σε καθένα από τα επόμενα 27 έτη. Σε αυτές τις περιπτώσεις, τα επιτόκια προσαρμόζονται εξαμηνιαία.

Πιθανές παγίδες 2/28 ARMs

Το πιθανό κέρδος-22 μιας υποθήκης με ρυθμιζόμενο επιτόκιο 2/28 είναι ότι μετά από δύο χρόνια το επιτόκιο προσαρμόζεται κάθε έξι μήνες, συνήθως ανοδικά, με περιθώριο ARM πέρα ​​από ένα επιτόκιο δείκτη, όπως το Διατραπεζικό επιτόκιο που προσφέρεται στο Λονδίνο (LIBOR). Τα 2/28 ARM διαθέτουν ενσωματωμένα χαρακτηριστικά ασφαλείας, όπως α ανώτατο όριο επιτοκίου διάρκειας ζωής και όρια στο πόσο το ποσοστό μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί με κάθε περίοδο. Αλλά ακόμη και με τα ανώτατα όρια, οι ιδιοκτήτες σπιτιών μπορούν να αντιμετωπίσουν εντυπωσιακές αυξήσεις πληρωμών σε ασταθείς αγορές.

Στο παράδειγμα που δόθηκε παραπάνω στο δάνειο 300.000 δολαρίων 3 ετών ARM 2/28 ύψους 300.000 δολαρίων, εάν μετά από δύο χρόνια το LIBOR είναι 2,7 και το περιθώριο είναι 1,5, οι τόκοι θα αυξηθούν κατά 4,2 τοις εκατό, συνολικά στο 7,2 τοις εκατό. Αυτό το ποσοστό 7,2% θα μπορούσε να είναι πολύ υψηλότερο από τα τρέχοντα συμβατικά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Η μηνιαία πληρωμή του ιδιοκτήτη του σπιτιού θα αυξηθεί κατά τη διάρκεια της νύχτας περισσότερο από 60%, σε 2.036 $.

Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών κατά τη διάρκεια της άνθησης δεν κατάλαβαν πώς μια φαινομενικά μικρή αύξηση επιτοκίου θα μπορούσε να αυξήσει δραματικά τη μηνιαία πληρωμή τους. Και ακόμη και εκείνοι που είχαν πλήρη επίγνωση των κινδύνων θεωρούσαν τα 2/28 ARM ως βραχυπρόθεσμο μέσο χρηματοδότησης. Η ιδέα ήταν να επωφεληθούν από το χαμηλό ποσοστό teaser, στη συνέχεια να αναχρηματοδοτηθούν μετά από δύο χρόνια είτε σε μια συμβατική υποθήκη είτε, εάν η πίστωσή τους δεν ήταν αρκετά καλή για αυτό, σε μια νέα ρυθμιζόμενη υποθήκη. Και, δεδομένης της αύξησης των τιμών των ακινήτων, χτυπήστε το χρέος πιο κάτω. Για πολλούς, αυτό είχε κάποιο νόημα, αφού, τελικά, τα ίδια κεφάλαια του δανειολήπτη αυξάνονταν γρήγορα.

Το πρόβλημα ήρθε με το κατάρρευση της αγοράς το 2008. Οι τιμές του σπιτιού έπεσαν κατακόρυφα. Πολλοί ιδιοκτήτες 2/28 ARM βρέθηκαν αδύναμοι να αναχρηματοδοτήσουν, να πραγματοποιήσουν τις πληρωμές τους ή να πουλήσουν τα σπίτια τους για την αξία του οφειλόμενου δανείου. Η βιασύνη των κατασχέσεων οδήγησε σε αυστηρότερα πρότυπα δανείων. Σήμερα οι τράπεζες αξιολογούν πιο προσεκτικά την ικανότητα ενός δανειολήπτη να πραγματοποιεί πληρωμές με ρυθμιζόμενο επιτόκιο.