Μίσθωση σε κοινό ορισμό: Πώς λειτουργεί το TIC

Τι είναι το κοινό ενοίκιο - TIC;

Η κοινή μίσθωση είναι μια ρύθμιση όπου δύο ή περισσότερα άτομα μοιράζονται δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ένα ακίνητο ή αγροτεμάχιο. Το ακίνητο μπορεί να είναι εμπορικός ή κατοικίας. Όταν πεθαίνει ένας κοινός ενοικιαστής, το ακίνητο περνά στην περιουσία του ενοικιαστή. Κάθε ανεξάρτητος ιδιοκτήτης μπορεί να ελέγχει ίσο ή διαφορετικό ποσοστό του συνολικού ακινήτου. Επίσης, η μίσθωση σε κοινό εταίρο έχει το δικαίωμα να αφήσει το μερίδιο του ακινήτου σε οποιονδήποτε δικαιούχο ως μέρος της περιουσίας του. Οι όροι σύμβασης για κοινούς ενοικιαστές αναφέρονται λεπτομερώς στο πράξη, τίτλος, ή άλλα νομικά δεσμευτικά έγγραφα ιδιοκτησίας ακινήτων.

Πώς λειτουργεί το TIC

Όταν δύο ή περισσότερα άτομα έχουν ιδιοκτησία ως κοινό ενοικιαστές, όλοι οι χώροι του ακινήτου ανήκουν εξίσου στην ομάδα. Οι συν-ενοικιαστές μπορεί να έχουν διαφορετικό μερίδιο ιδιοκτησιακών συμφερόντων. Για παράδειγμα, η Sarah και η Debbie μπορεί να κατέχουν η καθεμία 25% ενός ακινήτου, ενώ η Leticia κατέχει το 50%. Ενώ το ποσοστό που ανήκει ποικίλλει, κανένα άτομο δεν μπορεί να διεκδικήσει την ιδιοκτησία σε οποιοδήποτε συγκεκριμένο μέρος του ακινήτου.

Η ενοικίαση σε κοινές συμφωνίες μπορεί να δημιουργηθεί ανά πάσα στιγμή. Έτσι, ένα άτομο μπορεί να αναπτύξει ενδιαφέρον για ένα ακίνητο χρόνια μετά την σύναψη κοινής συμφωνίας ενοικίασης από τα άλλα μέλη. Επιστρέφοντας στο παραπάνω παράδειγμα, θα μπορούσαμε να πούμε ότι η Sarah και η Leticia κατείχαν αρχικά η καθεμία το 50% της ιδιοκτησίας. Κάποια στιγμή, η Σάρα αποφάσισε να χωρίσει το 50% της με την Ντέμπι να αποχωρεί από την ομάδα με 25/25/50 χωρισμό.

Επιπλέον, τα μέλη της συμφωνίας μπορούν να πουλήσουν ή να δανειστούν ανεξάρτητα από το μέρος της ιδιοκτησίας τους.

Απόρριψη TIC

Ένας ή περισσότεροι συν-ενοικιαστές μπορούν να εξαγοράσουν άλλα μέλη για να διαλύσουν την κοινή μίσθωση. Εάν οι συν-ενοικιαστές πρέπει να αναπτύξουν αντίθετα συμφέροντα ή οδηγίες για τη χρήση, βελτίωση του ακινήτου ή να θέλουν να πουλήσουν το ακίνητο, πρέπει να καταλήξουν σε κοινή συμφωνία για να προχωρήσουν. Σε περιπτώσεις όπου δεν είναι δυνατή η επίτευξη κατανόησης, ενδέχεται να λάβει χώρα δράση διαμερίσματος. Η δράση διαμερίσματος μπορεί να είναι εθελοντική ή με δικαστική απόφαση, ανάλογα με το πόσο καλά συνεργάζονται οι συν-ενοικιαστές.

Σε μια διαδικασία νομικής διαίρεσης, ένα δικαστήριο θα μοιράσει το ακίνητο μεταξύ της μίσθωσης σε κοινά μέλη επιτρέποντας σε κάθε μέλος να προχωρήσει ξεχωριστά από τα άλλα μέλη. Γνωστό ως διαμέρισμα σε είδος, είναι ο πιο άμεσος τρόπος διαίρεσης του ακινήτου και είναι συνήθως η μέθοδος που χρησιμοποιείται όταν οι συγκάτοικοι δεν είναι αντίπαλοι.

Εάν οι συν-ενοικιαστές αρνούνται να συνεργαστούν, μπορούν να εξετάσουν το ενδεχόμενο να εισέλθουν σε διαμέρισμα του ακινήτου με πώληση. Εδώ, η εκμετάλλευση πωλείται και τα έσοδα κατανέμονται μεταξύ των συν-ενοικιαστών ανάλογα με τα αντίστοιχα ενδιαφέροντά τους στο ακίνητο.

Φόροι Ακινήτων Με Ακίνητα TIC

Η ενοικίαση σε κοινή συμφωνία, καθοδηγούμενη από το εφαρμοστέο δίκαιο, περιγράφει συνήθως τις επιπτώσεις της κοινής ιδιοκτησίας στους φόρους ενός ακινήτου. Η σύμβαση θα περιγράφει τον τρόπο φορολογική υποχρέωση διανέμεται συμβατικά σε κάθε ιδιοκτήτη.

Επειδή η ενοικίαση σε κοινή συμφωνία δεν διαιρεί νόμιμα ένα αγροτεμάχιο ή ιδιοκτησία, τα περισσότερα φορολογούνται δικαιοδοσίες δεν θα εκχωρήσουν χωριστά σε κάθε ιδιοκτήτη έναν αναλογικό φόρο ιδιοκτησίας βάσει της ιδιοκτησίας του ποσοστό. Τις περισσότερες φορές, οι κοινοί ενοικιαστές λαμβάνουν έναν ενιαίο λογαριασμό φόρου ακινήτων.

Σε πολλές δικαιοδοσίες, η ενοικίαση σε κοινή συμφωνία επιβάλλει αλληλέγγυα ευθύνη στους συν-ενοικιαστές. Αυτός ο όρος σημαίνει ότι καθένας από τους ανεξάρτητους ιδιοκτήτες μπορεί να είναι υπεύθυνος για το φόρος ακίνητης περιουσίας μέχρι το πλήρες ποσό της αξιολόγησης. Η υποχρέωση ισχύει για κάθε ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από το επίπεδο ή το ποσοστό ιδιοκτησίας.

Μόλις ικανοποιηθεί ο φόρος ακίνητης περιουσίας, οι συν-ενοικιαστές θα αφαιρέσουν αυτήν την πληρωμή από τις καταθέσεις φόρου εισοδήματός τους. Εάν η φορολογική δικαιοδοσία ακολουθούσε από κοινού και εις ολόκληρον υποχρέωση, κάθε συν-ενοικιαστής θα μπορούσε να αφαιρέσει το ποσό που συνέβαλε από τις καταθέσεις φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων. Στις κομητείες που δεν ακολουθούν αυτήν τη διαδικασία, μπορούν να αφαιρέσουν ένα ποσοστό του συνολικού φόρου μέχρι το επίπεδο ιδιοκτησίας τους.

Μίσθωση σε κοινή vs κοινή μίσθωση

Αν και ακούγονται παρόμοια, η κοινή μίσθωση διαφέρει σε διάφορους τρόπους από την α κοινή μίσθωση. Σε μια κοινή μίσθωση, οι ενοικιαστές αποκτούν ίσα μερίδια ενός ακινήτου με την ίδια πράξη ταυτόχρονα.

Μία από τις κύριες διαφορές έρχεται με την προσθήκη ή διαγραφή οποιουδήποτε μέλους από τη συμφωνία. Στις συμφωνίες TIC η αλλαγή στα μέλη δεν σπάει τη συμφωνία. Με μια κοινή μίσθωση, η συμφωνία σπάει εάν κάποιο από τα μέλη επιθυμεί να πουλήσει το ενδιαφέρον του.

Για παράδειγμα, εάν ένας ή περισσότεροι συν-ενοικιαστές θέλουν να εξαγοράσουν τους άλλους, το ακίνητο πρέπει τεχνικά να πωληθεί και τα έσοδα να κατανέμονται ισόποσα στους ιδιοκτήτες. Τα μέλη κοινής ενοικίασης μπορούν επίσης να χρησιμοποιήσουν τη νομική διαίρεση για να διαχωρίσουν το ακίνητο εάν η εκμετάλλευση είναι αρκετά μεγάλη για να φιλοξενήσει αυτόν τον διαχωρισμό.

Θάνατος κοινού ενοικιαστή

Μια άλλη ουσιαστική διαφορά συμβαίνει σε περίπτωση θανάτου ενός συν-ενοικιαστή. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οι συμφωνίες TIC επιτρέπουν τη μεταβίβαση περιουσίας ως μέρος της περιουσίας του ιδιοκτήτη. Ωστόσο, σε μια κοινή συμφωνία μίσθωσης, ο τίτλος του ακινήτου περνά στον επιζώντα ιδιοκτήτη.

Με άλλα λόγια, οι κοινοί ενοικιαστές δεν έχουν αυτόματα δικαιώματα επιβίωσης. Εκτός εάν η τελευταία διαθήκη του νεκρού μέλους διευκρινίζει ότι το ενδιαφέρον τους για το ακίνητο θα μοιραστεί μεταξύ των επιζώντων ιδιοκτητών, ένας νεκρός μισθωτής προς κοινό συμφέρον ανήκει στην περιουσία τους. Αντίθετα, με τους κοινούς ενοικιαστές, το ενδιαφέρον του νεκρού ιδιοκτήτη μεταφέρεται αυτόματα στους επιζώντες ιδιοκτήτες. Για παράδειγμα, όταν τέσσερις από κοινού ενοικιαστές έχουν σπίτι και ένας ενοικιαστής πεθαίνει, καθένας από τους τρεις επιζώντες καταλήγει με ένα επιπλέον τρίτο μερίδιο της ιδιοκτησίας.

Γάμος και ιδιοκτησία ιδιοκτησίας

Ορισμένα κράτη ορίζουν την κοινή μίσθωση ως την προεπιλεγμένη ιδιοκτησία ακινήτων για παντρεμένα ζευγάρια, ενώ άλλα χρησιμοποιούν τη μίσθωση σε μοντέλο κοινής ιδιοκτησίας. Ένα τρίτο μοντέλο, που χρησιμοποιείται σε περίπου 25 πολιτείες και την Περιφέρεια της Κολούμπια, είναι το α ενοικίαση στο σύνολό του (TbyE), στο οποίο κάθε σύζυγος έχει ίσο και αδιαίρετο συμφέρον στην ιδιοκτησία. 

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα μιας κοινής μίσθωσης

Η αγορά ενός σπιτιού με ένα μέλος της οικογένειας, φίλο ή επιχειρηματικό εταίρο ως κοινούς ενοικιαστές μπορεί να βοηθήσει τα άτομα να εισέλθουν πιο εύκολα στην αγορά ακινήτων. Επειδή οι καταθέσεις και οι πληρωμές είναι διαιρεμένες, η αγορά και η συντήρηση του ακινήτου μπορεί να είναι λιγότερο δαπανηρή από ό, τι θα ήταν για ένα άτομο. Επιπλέον, η ικανότητα δανεισμού μπορεί να βελτιωθεί εάν ένας ιδιοκτήτης έχει μεγαλύτερο εισόδημα ή καλύτερη οικονομική βάση από τα άλλα μέλη.

Ωστόσο, κατά την υποθήκη ακινήτων ως κοινών ενοικιαστών, συνήθως όλοι οι δανειολήπτες υπογράφουν τα έγγραφα. Δεδομένου ότι όλα τα μέλη υπογράφουν έγγραφα υποθήκης, σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων, ο δανειστής μπορεί να δεσμεύσει τις συμμετοχές από όλα τα μέλη του ομίλου. Επίσης, ακόμη και αν ένας ή περισσότεροι δανειολήπτες σταματήσουν να συνεισφέρουν στην πληρωμή υποθηκών, οι άλλοι δανειολήπτες πρέπει να καλύψουν τις πληρωμές για να αποφύγουν τον αποκλεισμό.

Η δυνατότητα χρήσης διαθήκης για τον καθορισμό δικαιούχων στο ακίνητο επιτρέπει στον συν-ενοικιαστή να έχει τον έλεγχο του μεριδίου τους. Εάν ένας συν-ενοικιαστής πεθάνει χωρίς διαθήκη, το ενδιαφέρον του για το ακίνητο θα περάσει επικύρωση- ένα δαπανηρό γεγονός τόσο από άποψη χρόνου όσο και χρημάτων.

Επίσης, οι υπόλοιποι συν-ενοικιαστές μπορεί να διαπιστώσουν ότι κατέχουν τώρα το ακίνητο με κάποιον που δεν γνωρίζουν ή με τον οποίο δεν συμφωνούν. Αυτός ο νέος συν-ενοικιαστής μπορεί να υποβάλει μια αγωγή διαμερίσματος, αναγκάζοντας τους απρόθυμους συν-ενοικιαστές να πουλήσουν ή να διαιρέσουν το ακίνητο.

Παράδειγμα ενοικίασης σε κοινό (TIC)

Η Καλιφόρνια επιτρέπει τέσσερις τύπους συνιδιοκτησίας που περιλαμβάνουν κοινοτική ιδιοκτησία, εταιρική σχέση, κοινή μίσθωση και κοινή μίσθωση. Ωστόσο, το TIC είναι η προεπιλεγμένη μορφή μεταξύ των ανύπαντρων συμβαλλομένων ή ατόμων που αποκτούν μαζί ακίνητη περιουσία. Στην Καλιφόρνια, αυτοί οι ιδιοκτήτες έχουν την ιδιότητα του κοινού ενοικιαστή, εκτός εάν η συμφωνία ή το συμβόλαιό τους ρητά ορίζει διαφορετικά, δημιουργώντας μια εταιρική σχέση ή από κοινού μίσθωση.

Σύμφωνα με SirkinLaw, μια δικηγορική εταιρεία ακινήτων του Σαν Φρανσίσκο που ειδικεύεται στη συνιδιοκτησία.

Όλο και περισσότεροι άνθρωποι στρέφονται σε κοινές μισθώσεις… ως έναν τρόπο μεγιστοποίησης της αγοραστικής και πωλητικής τους δύναμης. Αυτές οι ρυθμίσεις μειώνουν τις τιμές και αυξάνουν τις επιλογές για τους αγοραστές επιτρέποντάς τους να συγκεντρώνουν πόρους και να αγοράζουν περισσότερα ακίνητα από ό, τι θα μπορούσαν ή θα μπορούσαν διαφορετικά.

Σε ανάρτηση ιστολογίου του Αυγούστου 2018, γράφουν ότι οι μετατροπές TIC - η αλλαγή της δομής ιδιοκτησίας των ιδιοκτησιών συγκυριαρχίας σε ενοικίαση σε κοινή ρύθμιση-έχουν γίνει ιδιαίτερα δημοφιλείς στο Μεγάλο Λος Άντζελες και στο μητροπολιτικό Σαν Φρανσίσκο/Όκλαντ περιοχές.

Συχνές Ερωτήσεις

Τι σημαίνει Tenancy in Common (TIC);

Ο όρος "Tenancy in Common" (TIC) αναφέρεται σε μια νομική ρύθμιση στην οποία δύο ή περισσότερα μέρη κατέχουν από κοινού ένα ακίνητο, όπως ένα κτίριο ή ένα αγροτεμάχιο. Οι λεπτομέρειες της ρύθμισης αυτών των μερών θα διαφέρουν από περίπτωση σε περίπτωση, ανάλογα με τις μεμονωμένες συμβάσεις αγοράς και τις νομικές συμφωνίες τους. Αλλά το βασικό χαρακτηριστικό ενός TIC είναι ότι οποιοδήποτε μέρος μπορεί να πουλήσει το μερίδιο του ακινήτου διατηρώντας παράλληλα το δικαίωμα να μεταβιβάσουν το μερίδιό τους στην περιουσία στους κληρονόμους τους.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ Κοινής Μίσθωσης και TIC;

Το TIC και το Joint Tenancy είναι παρόμοιες έννοιες, καθώς αμφότερες αναφέρονται σε καταστάσεις στις οποίες δύο ή περισσότερα μέρη επιθυμούν να κατέχουν μαζί ακίνητα. Η κύρια διαφορά μεταξύ τους, ωστόσο, είναι στον τρόπο με τον οποίο τα μέρη χειρίζονται μια κατάσταση κατά την οποία ένα μέρος χρειάζεται να πουλήσει το μερίδιο της ιδιοκτησίας του. Σε ένα TIC, οποιοδήποτε μέρος μπορεί να πουλήσει το μερίδιό του ανά πάσα στιγμή, ενώ σε κατάσταση κοινής μίσθωσης, αυτή η πώληση θα οδηγούσε αναγκαστικά στο τέλος της συμφωνίας.

Τι συμβαίνει όταν πεθαίνει ένας από τους ενοικιαστές;

Ένα από τα πλεονεκτήματα ενός TIC είναι ότι είναι σε θέση να αντέξει ένα σενάριο στο οποίο ένας από τους ενοικιαστές πεθαίνει. Σε αυτήν την κατάσταση, το μερίδιο ιδιοκτησίας του νεκρού πλέον ενοικιαστή θα μεταβιβαζόταν στην περιουσία αυτού του ενοικιαστή. Στη συνέχεια θα αντιμετωπιστεί σύμφωνα με τη διαθήκη του νεκρού ενοικιαστή. Εν τω μεταξύ, τυχόν επιζώντες ενοικιαστές θα ήταν ελεύθεροι να συνεχίσουν να κατέχουν και να καταλαμβάνουν το ακίνητο. Αντίθετα, εάν αυτό συνέβαινε σε μια συμφωνία κοινής μίσθωσης, ο επιζών ενοικιαστής θα κληρονόμησε αυτόματα το μερίδιο ιδιοκτησίας του μισθωτή που πέθανε.