Πόσο κοστίζει μια αντίστροφη υποθήκη;

Αξιολογούμε ανεξάρτητα όλα τα προτεινόμενα προϊόντα και υπηρεσίες. Εάν κάνετε κλικ στους συνδέσμους που παρέχουμε, ενδέχεται να λάβουμε αποζημίωση. Μάθε περισσότερα.

Μια αντίστροφη υποθήκη παρέχει σε έναν μεγαλύτερο ιδιοκτήτη σπιτιού την ευκαιρία να αξιοποιήσει τα ίδια κεφάλαια του σπιτιού του σε αντάλλαγμα για μετρητά, ενώ δεν απαιτείται να κάνει πληρωμές στεγαστικών δανείων. Αλλά αυτή η ευκαιρία έχει ένα τίμημα.

Λοιπόν, πόσο κοστίζει μια αντίστροφη υποθήκη; Από την προμήθεια προέλευσης του δανείου και την προμήθεια εκτίμησης έως τις χρεώσεις ασφάλισης στεγαστικών δανείων και τόκων, μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να κοστίσει χιλιάδες δολάρια.

Πόσο κοστίζει μια αντίστροφη υποθήκη

Μια αντίστροφη υποθήκη δίνει τη δυνατότητα σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού, συνήθως σε κάποιον τουλάχιστον 62 ετών, να δανειστεί χρήματα με βάση Ίδια κεφάλαια κατοικίας—η διαφορά μεταξύ της αξίας του σπιτιού τους και του ποσού που εξακολουθούν να οφείλονται στην υπάρχουσα υποθήκη τους. Ο δανειολήπτης μπορεί να λάβει αυτά τα χρήματα μέσω μιας εφάπαξ πληρωμής, μηνιαίων πληρωμών ή μιας πιστωτικής γραμμής.

instagram viewer

Αυτός ο τύπος δανείου αποπληρώνει την αρχική υποθήκη, εάν αυτή η υποθήκη δεν έχει ήδη εξοφληθεί, με τα υπόλοιπα διαθέσιμα χρήματα να πηγαίνουν στον δανειολήπτη.

Γενικά, η αντίστροφη υποθήκη πρέπει να επιστραφεί όταν ένας δανειολήπτης μετακομίσει οριστικά από το σπίτι του ή πεθάνει.

Όποιος σκέφτεται να πάρει μια αντίστροφη υποθήκη πρέπει να γνωρίζει ότι περιλαμβάνει τόσο προκαταβολικά έξοδα όσο και τρέχουσες δαπάνες, όπως η προμήθεια προέλευσης δανείου έως τα έξοδα εξυπηρέτησης δανείου.

Προκαταβολικά έξοδα

Συμβουλευτική αμοιβή: Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού συνάψει μια αντίστροφη υποθήκη μέσω του ομοσπονδιακού προγράμματος υποθήκης μετατροπής μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας (HECM) που υποστηρίζεται από την ομοσπονδία, πρέπει να λάβετε μέρος σε συμβουλευτική από ένα πρακτορείο εγκρίθηκε από το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD). Τα τέλη κυμαίνονται από $125 έως $200.
Προμήθεια προέλευσης δανείου: Εάν η αντίστροφη υποθήκη είναι δάνειο HECM, η προμήθεια προέλευσης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα $6.000. Αυτή η χρέωση είναι είτε 2.500 $ είτε 2% των πρώτων 200.000 $ της αξίας ενός σπιτιού συν 1% του ποσού άνω των 200.000 $, όποιο ποσό είναι μεγαλύτερο.
Ασφάλιστρα στεγαστικών δανείων: Εάν η υποθήκη είναι δάνειο HECM, το αρχικό ασφάλιστρο στεγαστικού δανείου (MIP) είναι 2% του ποσού του δανείου. Αυτό το ασφάλιστρο χρεώνεται από τον δανειστή και καταβάλλεται στην Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA).
Κόστος κλεισίματος. Αυτά τα έξοδα καλύπτουν πράγματα όπως οι πιστωτικοί έλεγχοι, η εκτίμηση κατοικίας, η επιθεώρηση ιδιοκτησίας και η ασφάλιση τίτλων. Αυτά θα διαφέρουν ανάλογα με τον δανειστή και τον πάροχο υπηρεσιών, αλλά μπορεί να είναι αρκετές χιλιάδες δολάρια.

Τρέχουσες δαπάνες

Τόκοι: Οι μηνιαίες χρεώσεις τόκων μπορούν να προστεθούν κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου. Οι τόκοι συνήθως συσσωρεύονται τόσο στο κεφάλαιο της αντίστροφης υποθήκης όσο και στους τόκους που έχουν ήδη δεσμευτεί. Ωστόσο, το κεφάλαιο και οι τόκοι γενικά δεν οφείλονται έως ότου ο δανειολήπτης πεθάνει ή φύγει οριστικά από το σπίτι.
Προμήθειες εξυπηρέτησης δανείου: Ο δανειολήπτης πρέπει συνήθως να πληρώνει τέλη εξυπηρέτησης δανείου, είτε $30 είτε $35 το μήνα, προκειμένου ο δανειστής ή ο εκπρόσωπος του δανειστή να διαχειριστεί το δάνειο.
Ασφάλιστρα στεγαστικών δανείων: Αφού ο δανειολήπτης καλύψει την αρχική ΕΤΕ, ο δανειολήπτης πρέπει να καταβάλει ετήσια ΕΤΕ που αντιπροσωπεύει το 0,5% του υπολοίπου του δανείου. Και πάλι, αυτό ισχύει μόνο για δάνεια HECM. Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων μπορεί να καλύψει το χάσμα μεταξύ του υπολοίπου του δανείου και της αγοραίας αξίας όταν πωλείται το σπίτι ή μπορεί να προστατεύσει τις πληρωμές του δανείου του δανειολήπτη σε περίπτωση που ο δανειστής αντιμετωπίσει οικονομικά προβλήματα.
Φόροι ακίνητης περιουσίας και ασφάλιστρα κατοικίας. Εάν ένας δανειολήπτης λάβει δάνειο HECM, πρέπει να συμβαδίσει με τους φόρους ιδιοκτησίας και τα ασφάλιστρα ασφάλισης κατοικίας.
Έξοδα συντήρησης. Δεδομένου ότι ο δανειολήπτης, όχι ο δανειστής, έχει ένα σπίτι που χρησιμοποιείται ως εγγύηση για μια αντίστροφη υποθήκη, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού είναι υπεύθυνος για την κάλυψη των εξόδων συντήρησης. Το 2022, ο μέσος Αμερικανός ιδιοκτήτης σπιτιού ξόδεψε 2.467 $ για τη συντήρηση του σπιτιού, όπως τη φροντίδα του γκαζόν και τη βαφή εσωτερικών χώρων, σύμφωνα με την αγορά οικιακών βελτιώσεων Angi.

Ένα από τα κύρια έξοδα που σχετίζονται με μια αντίστροφη υποθήκη είναι το ασφάλιστρο υποθήκης. Το προκαταβολικό ασφάλιστρο είναι 2% για αντίστροφη υποθήκη με ομοσπονδιακή υποστήριξη. Επιπλέον, ο δανειολήπτης χρεώνεται ένα ετήσιο MIP που αθροίζει έως και το 0,5% του ανεξόφλητου υπολοίπου του στεγαστικού δανείου.

Πώς υπολογίζονται οι αντίστροφες πληρωμές στεγαστικών δανείων HECM

Διάφοροι παράγοντες καθορίζουν το ποσό πληρωμής μιας αντίστροφης υποθήκης, όπως η ηλικία του νεότερου δανειολήπτη, η αγοραία αξία του σπιτιού και τα τρέχοντα επιτόκια. Γενικά, η πληρωμή θα είναι υψηλότερη εάν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού είναι μεγαλύτερος σε ηλικία, η αγοραία αξία είναι υψηλότερη ή τα επιτόκια είναι χαμηλότερα, σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών Υπηρεσιών της Πολιτείας της Νέας Υόρκης.

Μόλις υπολογιστεί το ποσό πληρωμής, ο δανειολήπτης λαμβάνει συνήθως τα έσοδα του δανείου με τη μορφή εφάπαξ πληρωμής, μηνιαίων πληρωμών ή πιστωτικού ορίου.

Παράγοντες που επηρεάζουν το ποσό πληρωμής

Ηλικία του δανειολήπτη: Για μια αντίστροφη υποθήκη HECM, ο δανειολήπτης πρέπει να είναι τουλάχιστον 62 ετών. Τα ιδιοκτησιακά αντίστροφα στεγαστικά δάνεια που δεν υποστηρίζονται από την κυβέρνηση μπορούν να επιτρέψουν σε νεότερους δανειολήπτες.
Εκτιμώμενη αξία κατοικίας: Η εκτιμώμενη αξία του σπιτιού συμβάλλει στον υπολογισμό μιας αντίστροφης πληρωμής στεγαστικού δανείου HECM.
Τρέχοντα επιτόκια: Το επιτόκιο για το δάνειο βοηθά επίσης να υπαγορευτεί πόσο είναι η πληρωμή του HECM.

Το FHA υπολογίζει το ποσό που μπορείτε να δανειστείτε χρησιμοποιώντας πίνακες που αναφέρουν την ηλικία σας και το επιτόκιο για να βρείτε τον κύριο συντελεστή ορίου. Αυτό καθορίζει το ποσοστό των ιδίων κεφαλαίων που έχετε στο σπίτι σας που μπορείτε να δανειστείτε με αντίστροφη υποθήκη—το κύριο όριο. Αυτό θα είναι πάντα μικρότερο από το πραγματικό κεφάλαιο του σπιτιού σας.

Επιλογές πληρωμής

Εφάπαξ πληρωμή: Αυτή είναι μία από τις τρεις κύριες επιλογές πληρωμής για μια αντίστροφη υποθήκη HECM. Ένα πλεονέκτημα αυτής της επιλογής πληρωμής είναι ότι ο δανειολήπτης λαμβάνει τα χρήματα ταυτόχρονα. Ωστόσο, η λήψη μιας εφάπαξ πληρωμής θα μπορούσε να έχει ως αποτέλεσμα την πληρωμή περισσότερων τόκων και προμηθειών με την πάροδο του χρόνου από ό, τι με μηνιαία πληρωμή ή πιστωτικό όριο. Αυτό συμβαίνει επειδή ο δανειολήπτης αρχίζει να συγκεντρώνει τόκους και προμήθειες για την πλήρη πληρωμή που λαμβάνει όταν κλείνει το δάνειο.
Μηνιαίες πληρωμές: Οι μηνιαίες πληρωμές μπορούν να παρέχουν μια μακροπρόθεσμη ροή εισοδήματος. Ένα πλεονέκτημα αυτής της επιλογής πληρωμής είναι ότι ο δανειολήπτης πληρώνει τόκους και προμήθειες μόνο για το χρηματικό ποσό που έχει αποσυρθεί μέχρι εκείνο το σημείο. Φυσικά, ένα μειονέκτημα είναι ότι δεν υπάρχει εκ των προτέρων πρόσβαση σε ένα μεγάλο κομμάτι χρημάτων.
Γραμμή πίστωσης: Ένα πιστωτικό όριο προσφέρει κάποια οικονομική ευελιξία. Αυτό συμβαίνει επειδή ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να δανειστεί ένα μέρος των διαθέσιμων χρημάτων και να αφήσει το υπόλοιπο για μελλοντικές ανάγκες. Ένα πλεονέκτημα μιας πιστωτικής γραμμής είναι ότι ο δανειολήπτης πληρώνει τόκους και προμήθειες μόνο για το ποσό των χρημάτων που έχει αποσυρθεί.

Μια ομοσπονδιακή αντίστροφη υποθήκη χρεώνει είτε σταθερό είτε μεταβλητό επιτόκιο. Στην αρχή του δανείου, ένα μεταβλητό επιτόκιο είναι συνήθως χαμηλότερο από ένα σταθερό επιτόκιο. Ωστόσο, ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς, είτε ένα σταθερό είτε ένα μεταβλητό επιτόκιο μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερα επιτόκια μακροπρόθεσμα.

Κατανόηση της επίδρασης του κόστους στα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια

Ένα αντίστροφο στεγαστικό δάνειο HECM δεν είναι ο μόνος τρόπος για να αξιοποιήσετε τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι. Δύο εναλλακτικές λύσεις είναι ένα στεγαστικό μετοχικό δάνειο και μια πιστωτική γραμμή μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας (HELOC).

Το κόστος ενός δανείου HECM δεν είναι απαραίτητα το ίδιο με το κόστος ενός στεγαστικού δανείου ή του HELOC. Ακολουθούν τρία παραδείγματα:

Μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να αρχίσει να συγκεντρώνει τόκους για μια εφάπαξ πληρωμή μόλις κλείσει το δάνειο (εκτός εάν ο δανειολήπτης επιλέξει μια πιστωτική γραμμή). Αλλά με ένα HELOC, ο δανειολήπτης πληρώνει τόκους μόνο για τα χρήματα που έχουν δανειστεί μέχρι στιγμής, και όχι για το πλήρες ποσό των χρημάτων που είναι διαθέσιμο για δανεισμό.
Πολλά αντίστροφα στεγαστικά δάνεια χρεώνουν ένα μεταβλητό επιτόκιο, που σημαίνει ότι το επιτόκιο μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί με την πάροδο του χρόνου. Αντίθετα, το επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου είναι συνήθως σταθερό, πράγμα που σημαίνει ότι οι συνολικές επιβαρύνσεις τόκων θα μπορούσαν να καταλήξουν να είναι χαμηλότερες από ό, τι για μια αντίστροφη υποθήκη.
Ένας δανειολήπτης HECM πρέπει να πληρώσει για την ασφάλιση στεγαστικών δανείων εκ των προτέρων και καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου. Από την άλλη πλευρά, ένα HELOC μπορεί να επιτρέψει σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να αποφύγει να πληρώσει για ασφάλιση στεγαστικών δανείων.

Συγκρίνετε τις καλύτερες εταιρείες αντίστροφων στεγαστικών δανείων

Αντίστροφη Εταιρεία Υποθηκών	Ελάχιστη ηλικία	Προκαταβολικά έξοδα	Μέλος NRMLA
American Advisors Group (AAG)	62	$6,000–$8,000	Ναί
Αντίστροφη υποθήκη Liberty	62	$5,000–$19,000	Ναί
Longbridge Financial	62	$4,000–$8,000	Ναί
Finance of America Reverse	55	Διαφέρει ανά προϊόν	Ναί

Τα μέλη του National Mortgage Lenders Association (NRMLA) τηρούν έναν κώδικα δεοντολογίας.

Πώς μπορείτε να μειώσετε το κόστος που σχετίζεται με μια αντίστροφη υποθήκη HECM;

Ένας τρόπος για να μειώσετε το κόστος που σχετίζεται με ένα HECM αντίστροφη υποθήκη είναι συγκρίνοντας τα προσφερόμενα επιτόκια και τις προμήθειες που χρεώνουν διαφορετικοί δανειστές. Επίσης, αντισταθείτε στις εκκλήσεις ενός πωλητή να αγοράσει άλλα χρηματοοικονομικά προϊόντα ή υπηρεσίες που υποτίθεται ότι θα συμπλήρωναν μια αντίστροφη υποθήκη.

Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τα κεφάλαια από μια αντίστροφη υποθήκη HECM για οτιδήποτε;

Μπορείτε να ξοδέψετε κεφάλαια από μια αντίστροφη υποθήκη HECM με όποιον τρόπο θέλετε. Για παράδειγμα, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε όλα ή μερικά από τα χρήματα για να εξαφανίσετε χρέος πιστωτικής κάρτας, πληρώστε για μελλοντική μακροχρόνια φροντίδα, ενημερώστε το σπίτι σας ή καλύψετε τα δίδακτρα ενός εγγονιού στο κολέγιο.

Τι συμβαίνει με το υπόλοιπο μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας μετά την εξόφληση του δανείου;

Όταν ο δανειολήπτης πουλά το σπίτι, μπορεί να κρατήσει οποιοδήποτε μετοχικό κεφάλαιο αυτό έχει μείνει. Εάν ο δανειολήπτης πεθάνει και η αντίστροφη υποθήκη του εξοφληθεί, τυχόν εναπομείναντα μετοχικό κεφάλαιο θα ανήκει στους κληρονόμους του δανειολήπτη.

Πληρώνετε ένα μηνιαίο τέλος για μια αντίστροφη υποθήκη;

Μια αντίστροφη υποθήκη συνήθως συνοδεύεται από μηνιαία αμοιβή εξυπηρέτησης δανείου, το οποίο χρεώνει ο δανειστής ή ο αντιπρόσωπός του για τη διαχείριση του λογαριασμού στεγαστικού δανείου. Αυτή η χρέωση μπορεί να είναι 30 $ ή 35 $, ανάλογα με το εάν το επιτόκιο επαναφέρεται σε ετήσια ή μηνιαία βάση.