Θα μπορούσε το 7% των στεγαστικών δανείων να μειώσει επιτέλους τις τιμές του σπιτιού;

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων που εκτοξεύονται σε υψηλά 21 ετών ασκούν μεγαλύτερη πίεση στην αγορά κατοικίας και θα μπορούσαν να ανατρέψουν την πρόσφατη ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών.

Η μέση τιμή που προσφέρεται για 30 χρόνια πάγια υποθήκη αυξήθηκε στο 7,09% την Πέμπτη, το υψηλότερο από το 2002, σύμφωνα με τον Freddie Mac. Αυτό θα μπορούσε να ασκήσει μεγαλύτερη πίεση στους αγοραστές κατοικιών που ήδη δυσκολεύονται να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν και μπορεί να ασκήσει πτωτική πίεση στις τιμές.

«Η τελευταία αύξηση των επιτοκίων είναι πιθανό να ρίξει βαθιά ψυχρή στις αγορές κατοικιών», δήλωσε ο Ντάγκλας Πόρτερ, επικεφαλής οικονομολόγος της BMO Capital Markets, σε ένα σχόλιο.

Οι τιμές των κατοικιών χτυπήθηκαν νέα ρεκόρ αυτό το καλοκαίρι καθώς οι αγοραστές ανταγωνίζονταν για έναν ασυνήθιστα χαμηλό αριθμό κατοικιών προς πώληση. Οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν το δεύτερο εξάμηνο του 2022, αλλά έχουν κερδίσει αυτό το έδαφος φέτος εν μέσω μέτριων αυξήσεων των τιμών. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε υψηλά πολλών δεκαετιών θα μπορούσαν να διαταράξουν αυτή την ισορροπία.

Η αγορά κατοικίας θα μπορούσε να είναι ευάλωτη σε μια διόρθωση της τιμής προς τα κάτω, έγραψε σε ανάλυση την Πέμπτη ο Matthew Walsh, οικονομολόγος στο Moody's Analytics. Είπε ότι η πρόσφατη ανάκαμψη των τιμών είναι «λίγο εκπληκτική» δεδομένων των υψηλών επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και αναμένει ότι θα αρχίσουν να πέφτουν ξανά σύντομα.

«Ενώ η στενή προσφορά έχει ωθήσει τις τιμές υψηλότερα, θα ήταν πρόωρο να γιορτάσουμε το τέλος της διόρθωσης των ακινήτων», έγραψε. «Οι προσωρινές αλλαγές στις τιμές είναι χαρακτηριστικές καθώς η ζήτηση και η προσφορά προσαρμόζονται σε μια νέα ισορροπία. Επιπλέον, η εθνική αγορά κατοικίας παραμένει εξαιρετικά ανισόρροπη και μη οικονομικά προσιτή παρά τη σημαντική συγκράτηση στην ετήσια ανατίμηση των τιμών των κατοικιών».

Τα σπίτια σε εθνικό επίπεδο το δεύτερο τρίμηνο ήταν κατά μέσο όρο υπερτιμημένα κατά 16%, σύμφωνα με την ανάλυση του Walsh. Δηλαδή, οι τιμές ήταν πάνω από αυτές που έπρεπε να υποστηρίξουν οι τυπικοί μισθοί και ημερομίσθια.

Πώς η αγορά βρέθηκε σε αδιέξοδο

Μέχρι αυτό το σημείο, τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων από τα μέσα του 2022 έχουν κρατήσει τόσο τους αγοραστές όσο και τους πωλητές εκτός αγοράς.

Για πολλούς αγοραστές —ειδικά εκείνους που αναζητούν την πρώτη τους κατοικία— το πρόβλημα είναι η οικονομική προσιτότητα. Από τον Μάιο, μια τυπική μηνιαία πληρωμή για μια υποθήκη σε ένα πρόσφατα αγορασμένο σπίτι ήταν 2.268 $, σύμφωνα με στοιχεία υποθηκών εταιρεία HSH, από 1.426,21 $ πριν από την πανδημία, υποθέτοντας προκαταβολή 20% και σταθερό επιτόκιο 30 ετών στεγαστικών δανείων. Αυτό σημαίνει ότι ένας αγοραστής θα χρειαζόταν μισθό 97.204 $ για να αντέξει οικονομικά να αγοράσει ένα σπίτι από τον Μάιο, σε σύγκριση με 61.123 $ πριν από την πανδημία.

Πριν από την πανδημία, το τυπικό νοικοκυριό είχε αρκετό εισόδημα για να αγοράσει ένα σπίτι, και αυτό δεν ισχύει πλέον. Το μεσαίο νοικοκυριό είχε 70.784 $ σε εισόδημα το 2021, πολύ λιγότερο από το ποσό που απαιτείται για να αντέξει οικονομικά ένα σπίτι, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία από το Γραφείο Απογραφής. Αντίθετα, το μεσαίο εισόδημα του νοικοκυριού το 2019 των 68.703 $ ήταν αρκετό για να γίνουν μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων σε ένα τυπικό σπίτι, σύμφωνα με τους υπολογισμούς της HSH.

Οι αγοραστές αντιμετωπίζουν διπλό πλήγμα υψηλότερων τιμών και αυξημένων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, τα οποία και τα δύο έχουν συμβάλει στη μείωση της οικονομικής προσιτότητας. Οι τιμές των κατοικιών ήταν 43% υψηλότερες από τον Μάιο από ό, τι στην αρχή της πανδημίας, σύμφωνα με τον δείκτη S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price. Το μέσο επιτόκιο που προσφέρεται για ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών σταθερού επιτοκίου 7,09% αυτή την εβδομάδα είναι υπερδιπλάσιο από το 3,45% των αγοραστών ήταν πριν από την πανδημία και πολύ πάνω από το χαμηλό ρεκόρ 2,65% που προσφέρθηκε το 2021, σύμφωνα με τα στοιχεία του Freddie Μακ.

Μόνο η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων έχει προσθέσει εκατοντάδες δολάρια στις τυπικές μηνιαίες πληρωμές. Για να αγοράσει ένα σπίτι με μέση τιμή - αξίας 410.200 $ από τον Ιούνιο, σύμφωνα με στοιχεία από την Εθνική Ένωση Μεσιτών - ένας αγοραστής θα πλήρωνε 738 $ περισσότερα το μήνα από ό, τι θα έπρεπε να αγοράσουν το σπίτι στην ίδια τιμή τον Φεβρουάριο του 2020 λόγω μόνο των υψηλότερων επιτοκίων στεγαστικών δανείων.

Τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν επίσης επηρεάσει τους πωλητές, επειδή οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών με στεγαστικά δάνεια διστάζουν να εγκαταλείψουν τα χαμηλά σταθερά τους επιτόκια. Λιγότερες καταχωρίσεις σημαίνει ότι υπάρχει ακόμα πολύς ανταγωνισμός για όσους βρίσκονται ακόμα στην αγορά, παρά το γεγονός ότι περισσότεροι αγοραστές βρίσκονται στο περιθώριο.

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί ως συνέπεια της εκστρατείας της Ομοσπονδιακής Τράπεζας για αντιπληθωριστικές αυξήσεις επιτοκίων από τον Μάρτιο του 2022. Η κεντρική τράπεζα αύξησε το βασικό της επιτόκιο σε είναι το υψηλότερο από το 2001, ασκώντας ανοδική πίεση στα επιτόκια για στεγαστικά και άλλα είδη δανείων. Τα επιτόκια εκτινάχθηκαν και πάλι αυτή την εβδομάδα μετά από μια σειρά δεδομένων που έδειξαν ότι η οικονομία παραμένει ζεστή παρά τις προσπάθειες της Fed να την κρυώσει, τροφοδοτώντας τους φόβους των εμπόρων ότι τα ποσοστά θα μπορούσαν να παραμείνουν υψηλότερα για περισσότερο.