Λήψη υποθήκης vs. Πληρωμή μετρητών: Ποια είναι η διαφορά;

Λήψη υποθήκης vs. Πληρωμή μετρητών για επενδύσεις σε ακίνητα: Επισκόπηση

Η συντριβή των κατοικιών αναδιάρθρωσε πλήρως την αμερικανική αγορά στεγαστικών δανείων. Μέρος αυτής της εξέλιξης περιλάμβανε αυστηρότερους περιορισμούς στην απόκτηση στεγαστικών δανείων, σε συνδυασμό με πληθώρα νέων κατοικιών προς πώληση. Αυτό, με τη σειρά του, επέτρεψε σε ορισμένους επενδυτές να το κάνουν αγοράστε δεύτερα ακίνητα για επενδυτικούς και ενοικιαζόμενους σκοπούς.

Υπάρχουν δύο μεγάλες σχολές σκέψης όταν εξετάζουμε επενδύσεις σε ακίνητα και πώς να προσεγγίσουμε αυτά: Ο ένας πιστεύει ότι είναι πιο σοφό να πληρώσει όλα τα μετρητά για μια δεύτερη κατοικία, ενώ η άλλη πλευρά το πιστεύει να εισαι μόχλευση σε μια δεύτερη - ή και τρίτη ή τέταρτη ιδιοκτησία - είναι πολύ πιο προσοδοφόρα. Παρακάτω είναι οι περιπτώσεις και για τα δύο.

Λήψη υποθήκης

Αυτή η συζήτηση καλύπτεται σε μεγάλο βαθμό στο διαδίκτυο, και αρκετοί ιστότοποι οικονομικών ειδήσεων και ιστολόγια αναφέρουν ότι η χρήση μοχλού έχει μεγαλύτερη σημασία όταν αγοράζετε επενδυτικά ακίνητα. Για παράδειγμα, Ali Boone του BiggerPockets.com υποστηρίζει ότι οι αποδόσεις είναι υψηλότερες και οι κίνδυνοι είναι χαμηλότεροι όταν αξιοποιούν τέτοιου είδους επενδύσεις. Η λογική πίσω από αυτό είναι ότι εάν η αξία των ακινήτων αυξηθεί, ένας επενδυτής θα έχει βάλει λιγότερα κάτω, αλλά μπορεί στη συνέχεια να λάβει πολύ περισσότερα από το αρχικό κεφάλαιο.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι μειώσατε το 15% σε ένα σπίτι 500.000 δολαρίων. Η αρχική σας επένδυση θα ήταν τότε 75.000 $. Δύο χρόνια αργότερα, σε περίπτωση αύξησης της αξίας του σπιτιού σε 650.000 $, θα μπορούσατε να πουλήσετε και να λάβετε πολύ περισσότερα από τα αρχικά 75.000 $. Σε αυτό το σενάριο, το δικό σας κύρια επένδυση επιστροφής 75.000 $, επιπλέον 75.000 $ επιπλέον. Σε αυτή την περίπτωση, θα είχατε διακινδυνεύσει πολύ λιγότερο από ό, τι θα είχε ένας επενδυτής που αγοράζει μετρητά σε αυτήν την κατάσταση, αλλά θα αποκομίσετε σημαντικό κέρδος.

Πολλαπλασιάστε αυτόν τον τύπο και τη στρατηγική σε τρία ή τέσσερα ακίνητα και ο έξυπνος επενδυτής μπορεί να αποφέρει αρκετά κέρδη. Ένας επενδυτής με μόχλευση έχει περισσότερες ευκαιρίες από τον αντίστοιχο αγοραστή σε μετρητά σε τέτοιου είδους καταστάσεις. Οι αγοραστές μετρητών συχνά αγοράζουν ένα σπίτι με τα περισσότερα χρήματα που διαθέτουν για επένδυση. Αντίθετα, ένας επενδυτής με μόχλευση μπορεί να διαφοροποιήσει την κατανομή αυτών των χρημάτων σε διάφορα διαφορετικά ακίνητα, αυξάνοντας ενδεχομένως το ποσοστό απόδοσής τους μακροπρόθεσμα.

Οι Κίνδυνοι της Αξιοποίησης

Η ανάληψη κάθε είδους επένδυσης έχει έναν εγγενή κίνδυνο - ειδικά όταν αντιμετωπίζουμε αβεβαιότητες στην αγορά κατοικίας. Πρώτα και κύρια, η διαφοροποίηση των χρημάτων σε επενδυτικά ακίνητα είναι μια προσέγγιση που πρέπει να εξεταστεί σοβαρά μόνο από έναν καλά ενημερωμένο επενδυτή. Μια απότομη κατανόηση των σημερινών οικονομικών συνθηκών, της συνολικής υγείας της αγοράς κατοικίας γενικά και της περιοχής στην οποία αγοράζετε συγκεκριμένα είναι απαραίτητη.

Ενώ υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα για τη λήψη δανείου για αγορά επενδυτικών ακινήτων, τα πράγματα θα μπορούσαν να πάνε στραβά. Ας υποθέσουμε ότι κάθε ακίνητο ενοικίασης υποτιμήθηκε απότομα σε αξία. Ο επενδυτής με μόχλευση χρωστάει τώρα πολύ περισσότερα από ό, τι ανέβαλαν ποτέ. Σε περίπτωση που κάνετε λάθος στην αγορά έστω και λίγο, θα μπορούσατε να χάσετε μαζικά, ειδικά με μερικά ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό σας.

Ενώ ένα όφελος εδώ είναι ότι η τράπεζα θα χάσει σίγουρα περισσότερα από ό, τι εσείς πιστωτικό σκορ μπορεί να επηρεαστεί σοβαρά. Οι δυνατότητες για σημαντικά επιστρέφει προσελκύει πολλούς σε αυτόν τον τύπο στρατηγικής, αλλά θα πρέπει να προσεγγιστεί με σαφή εξέταση για όλους τους κινδύνους. Αυτή η στρατηγική, φυσικά, θα απαιτήσει επίσης από εσάς να περάσετε από τη διαδικασία της υποθήκης - σε πολλές περιπτώσεις, αρκετές φορές - κάτι που πρέπει να λάβετε υπόψη.

Πληρωμή μετρητών για επενδύσεις σε ακίνητα

Οι ταμειακοί επενδυτές μπορούν να παρακάμψουν ολόκληρη τη διαδικασία υποβολής ενυπόθηκων δανείων και να πραγματοποιήσουν μια γρήγορη επένδυση εάν δουν μια ευκαιρία, η οποία είναι ιδιαίτερα συμφέρουσα. Ένα άλλο όφελος από την πληρωμή μετρητών για ένα ακίνητο εκ των προτέρων είναι ότι δεν χρειάζεται να πληρώσετε τόκους. Ακόμα και με τα επιτόκια τόσο χαμηλά όσο είναι τώρα, θα είναι πάντα πιο ακριβό μακροπρόθεσμα να πληρώσετε οποιοδήποτε τύπο τόκου από ό, τι δεν θα έχετε.

Για πολλούς επενδυτές που διαθέτουν τα κεφάλαια, αγορά ακινήτου με μετρητά έχει νόημα, ειδικά αν πιστεύετε ότι η αγορά θα αναρριχηθεί πολύ τα επόμενα δύο χρόνια.

Για παράδειγμα, ας πούμε ότι αγοράζετε ένα σπίτι εντελώς για $ 400.000 και κάθεστε σε αυτό μέχρι να δείτε ότι είναι η κατάλληλη στιγμή για να πουλήσετε. Εάν έχετε δίκιο για μια ανοδική πορεία και το σπίτι εκτιμάται σε αξία στα $ 500.000, αυτό είναι ένα άμεσο κέρδος 100.000 $ στον επενδυτή, χωρίς να χρειάζεται να σκεφτείτε την πληρωμή των τραπεζικών τόκων ή το ποσό που έχετε δανειστεί σε α υποθήκη. Η κατοχή 100% ιδίων κεφαλαίων σε ένα σπίτι διευκολύνει επίσης έναν επενδυτή να πάρει ένα δάνειο έναντι αυτού στο μέλλον, εάν αυτό χρειαστεί. Η αγορά ενός σπιτιού με μετρητά μπορεί επίσης να δημιουργήσει άμεση ταμειακή ροή για τον επενδυτή.

Ορισμένοι επενδυτές προσπαθούν να δημιουργήσουν κινούμενο εισόδημα με τα ακίνητά τους και ο σωστός τύπος ενοικιαστών μπορεί να το προσφέρει αυτό.

Ειδικές σκέψεις: Οι κίνδυνοι πληρωμής μετρητών

Η δέσμευση όλων των περιουσιακών στοιχείων σας σε μία επένδυση είναι εξαιρετικά επικίνδυνη. Αυτή η προσέγγιση ίσως να μην είναι η καλύτερη στρατηγική για τον επενδυτή που έχει περιορισμένο χρηματικό ποσό να χρησιμοποιήσει μακροπρόθεσμα.

Ενώ ένα σπίτι μπορεί να αυξηθεί σε αξία, μπορεί να υποτιμηθεί το ίδιο γρήγορα και τα χρήματα που θα χάσετε θα είναι εντελώς. Διαποικίληση είναι μια από τις θεμελιώδεις εντολές της επένδυσης. Η δέσμευση της πλειοψηφίας των περιουσιακών στοιχείων σε μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων μπορεί να προκαλέσει τεράστιες ζημίες. Το να βάζεις εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια σε μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων δένει επίσης το δικό σου ρευστότητα μέχρι να έχεις έναν πωλητή.

Βασικές διαφορές

Και οι δύο στρατηγικές προσφέρουν πλεονεκτήματα, αλλά για διαφορετικούς τύπους επενδυτών. Ένα σημαντικό πράγμα που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι οποιαδήποτε στρατηγική απαιτεί ένα σημαντικό ποσό διαθέσιμου επενδυτικού εισοδήματος. Ακόμη και οι αγοραστές με μόχλευση που κατανέμουν τις επενδύσεις τους σε διάφορα ακίνητα θα πρέπει να αναλάβουν τον κίνδυνο να υποτιμηθούν όλα αυτά τα ακίνητα. Επιπλέον, όταν αγοράζετε ένα νέο σπίτι με μετρητά, μην χρησιμοποιείτε αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης ή ταμείο έκτακτης ανάγκης.

Για τον επενδυτή που έχει ένα μεγάλο χρηματικό ποσό έτοιμο να επενδύσει, η τάση για κίνδυνο είναι αυτό που θα οδηγήσει πραγματικά την κατεύθυνση της απόφασης εδώ. Οι θέσεις μόχλευσης σε επενδυτικά ακίνητα αναμφίβολα θα αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις, αλλά για το λιγότερο επενδυμένος επενδυτής που αναζητά ίδια κεφάλαια και απόδοση, η αγορά μετρητών μπορεί να είναι καλύτερη επιλογή.