Είναι επωφελή τα REITs κατά τη διάρκεια μιας περιόδου υψηλού ενδιαφέροντος;

Πότε επιτόκια αυξάνονται, οι επενδυτές τρέχουν για κάλυψη προς οποιοδήποτε καλό περιουσιακό στοιχείο μπορούν να βρουν. Εναλλακτικές επενδύσεις, όπως καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REITs), μπορεί να είναι μια καλή επιλογή, ανάλογα με τον κύκλο της αγοράς. Ας δούμε πώς λειτουργούσαν τα ΑΕΕΕ σε περιόδους με υψηλά και χαμηλά επιτόκια.

REIT Recap

Το REIT είναι εισηγμένο στο χρηματιστήριο ασφάλεια που επενδύει σε ακίνητα μέσω ακινήτων ή στεγαστικών δανείων και είναι διαθέσιμα σε μεγάλα χρηματιστήρια όπως μετοχές. Ως αποτέλεσμα, τα REIT προσφέρουν υψηλά επίπεδα ρευστότητα (μια σπάνια ποιότητα όταν ασχολείστε με ακίνητα). Τα καταπιστεύματα συχνά ειδικεύονται σε συγκεκριμένους τύπους ακινήτων, όπως διαμερίσματα κατοικιών, εμπορικά κτίρια, αποθήκες ή ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις. Τα REIT είναι επίσης διαθέσιμα σε περιφερειακές παραλλαγές, εστιάζοντας σε ακίνητα σε συγκεκριμένες χώρες/περιοχές όπως οι ΗΠΑ, η Ευρώπη, η Κίνα ή η Ιαπωνία.

Τα REIT προσφέρουν πολλά οφέλη, συμπεριλαμβανομένης της διαφοροποίησης, της προαναφερθείσας ρευστότητας, ενός μικρού ποσού επενδύσεων, διανομής εισοδήματος και

φορολογικά οφέλη (ανάλογα με την τοπική νομοθεσία). (Για περισσότερα, δείτε: Βασικές συμβουλές για επενδύσεις σε ΑΕΠΕΠ.)

REIT Επιστρέφει έναντι Επιτόκια

Σε περιόδους οικονομικής ανάπτυξης, οι τιμές REIT τείνουν να αυξάνονται μαζί με τα επιτόκια. Ο λόγος είναι ότι μια αναπτυσσόμενη οικονομία αυξάνει την αξία των ΑΕΕΕΕ επειδή η αξία των υποκείμενων ακινήτων τους αυξάνεται. Σε μια αναπτυσσόμενη οικονομία, η ζήτηση για χρηματοδότηση αυξάνεται επίσης, με αποτέλεσμα την αύξηση των επιτοκίων. Αντίθετα, σε μια επιβραδυνόμενη οικονομία, όταν η Fed είναι σύσφιξη χρημάτων, η σχέση γίνεται αρνητική. Αυτή η σχέση φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα, το οποίο περιγράφει λεπτομερώς τη συσχέτιση μεταξύ των συνολικών αποδόσεων REIT και των αποδόσεων σε 10ετή Ταμεία από το 2000-2019.

Ως επί το πλείστον, οι αποδόσεις REIT και τα επιτόκια είχαν θετική συσχέτιση, κινούμενοι προς την ίδια κατεύθυνση. Αυτό αποδεικνύεται κυρίως μεταξύ 2001-2004 και 2008-2013. Οι περίοδοι αντίστροφης συσχέτισης, αμέσως μετά το 2004, το 2013 και το 2016, σχετίζονται όλες με τη νομισματική σύσφιξη της Fed πολιτικές, αντιστρέφοντας τις δράσεις των δράσεων νομισματικής τόνωσης που τέθηκαν σε εφαρμογή κυρίως μετά ύφεσης. Εδώ τα επιτόκια αυξήθηκαν αλλά οι τιμές REIT μειώθηκαν.

Περαιτέρω ενίσχυση αυτού του επιχειρήματος είναι μια μελέτη που έγινε από την S&P, η οποία ανέλυσε έξι περιόδους που ξεκίνησαν τη δεκαετία του 1970, όπου η απόδοση του 10ετούς Δημόσιου Ταμείου αυξήθηκε σημαντικά. Η μελέτη συνέκρινε τα αυξημένα επιτόκια με το REIT και την απόδοση των μετοχών κατά τις περιόδους αυτές. Οι πληροφορίες παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα.

Από αυτές τις έξι περιόδους αύξησης των επιτοκίων, οι αποδόσεις REIT αυξήθηκαν κατά τη διάρκεια τεσσάρων από αυτές και ξεπέρασαν τη χρηματιστηριακή αγορά σε τρεις από αυτές.

Ωστόσο, υπάρχουν άλλοι παράγοντες και άλλες λεπτομερείς παρατηρήσεις που πρέπει να ληφθούν υπόψη, οι οποίες ενδέχεται να υποδηλώνουν θετικές ή αρνητικές αποδόσεις για επενδύσεις REIT ανάλογα με το περιβάλλον των επιτοκίων.

Ο μεγαλύτερος παράγοντας είναι ότι δεν δημιουργούνται όλα τα REITs ίσα. Πρώτα απ 'όλα, τα REIT λειτουργούν σε πολλούς τύπους βιομηχανιών. Αυτά περιλαμβάνουν υγειονομική περίθαλψη, ξενοδοχεία, κατοικίες, βιομηχανικά και πολλά άλλα. Κάθε μία από αυτές τις βιομηχανίες έχει διαφορετικές μεταβλητές στο παιχνίδι που αντιδρούν διαφορετικά στο οικονομικό περιβάλλον. Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας είναι το προφίλ του χρέους ενός REIT. πόση χρηματοδότηση αναλαμβάνουν για να αναπτύξουν την επιχείρησή τους. Το προφίλ του χρέους καθορίζει την ικανότητα και το χρονικό πλαίσιο REITs για την εξόφληση του χρέους, το οποίο θα επηρεαστεί από διαφορετικά περιβάλλοντα επιτοκίου.

Οι παρατηρήσεις που συζητήθηκαν υποδεικνύουν ότι τα REITs μπορεί να μην εξαρτώνται πραγματικά από τα σενάρια επιτοκίων και ότι υπάρχουν πολλοί άλλοι παράγοντες που διαδραματίζουν καθορισμό του τρόπου με τον οποίο θα λειτουργεί το REIT σε περιόδους διαφορετικού ενδιαφέροντος ποσοστά. Οι αποδόσεις από επενδύσεις REIT ενδέχεται να παραμείνουν απαλλαγμένες από διακυμάνσεις επιτοκίων. Όπως συμβαίνει με κάθε επένδυση, είναι ζωτικής σημασίας να εξετάσουμε το συγκεκριμένο REIT, την απόδοσή του, το ιστορικό πληρωμής μερισμάτων και τα επίπεδα χρέους.

Οφέλη REIT για επενδυτές

Υπάρχουν άλλα οφέλη των REIT, τα οποία τα καθιστούν μια καλή επενδυτική επιλογή κατά τη διάρκεια διαφόρων περιόδων ενδιαφέροντος:

Ευκαιρία εισοδήματος

Τα REITs λαμβάνονται υπόψη απόδοση παραγωγής-χρεόγραφα με βάση. Ενώ μπορούν να εκτιμηθούν σε τιμή, ένα σημαντικό μέρος των επιστροφών REIT προέρχεται από μερίσματα. Τα REIT αποφεύγουν να πληρώσουν εταιρικό φόρο εάν διανέμουν τουλάχιστον το 90% του εισοδήματός τους στους μεριδιούχους τους. Αυτή η φορολογική απαλλαγή έχει ως αποτέλεσμα την τακτική διανομή εσόδων από μερίσματα στους μετόχους της REIT, και το οι αποτελεσματικές καθαρές αποδόσεις είναι συχνά υψηλότερες από εκείνες των ομολόγων (ή των μετοχών), ακόμη και σε περιπτώσεις υψηλά επιτόκια.

Παγκόσμια διαφοροποίηση

Τα REIT προσφέρουν έκθεση στις παγκόσμιες αγορές. Από τη δεκαετία του 1990, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Σιγκαπούρη, η Ιαπωνία, η Αυστραλία, οι Κάτω Χώρες, η Νότια Αφρική και πολλές άλλες οι χώρες έχουν ενεργοποιήσει τις καταχωρίσεις REIT, επιτρέποντας στους επενδυτές να εκτίθενται σε αγορές ακινήτων ξένων έθνη. Για παράδειγμα, εάν η τοπική αγορά ακινήτων στις δεξαμενές των ΗΠΑ λόγω των επιπτώσεων των υψηλότερων επιτοκίων, μια Η.Π.Α. επενδυτής με έκθεση στην αγορά ακινήτων της Σιγκαπούρης μπορεί να επωφεληθεί εάν κατέχει REITs στη Σιγκαπούρη χαρτοφυλάκιο.

Ειδική έκθεση ανά τομέα

Σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων, δεν θα επηρεαστούν αρνητικά όλοι οι υποτομείς των ακινήτων. Για παράδειγμα, τα ενοίκια κατοικιών μπορεί να υποφέρουν, αλλά τα εμπορικά κέντρα σε κορυφαίες τοποθεσίες μπορεί να μην έχουν. Προσεκτική μελέτη της αγοράς ακινήτων, των επιπτώσεων των επιτοκίων σε έναν συγκεκριμένο υποτομέα και σε συγκεκριμένους Οι REIT βάσει των υποκείμενων ιδιοκτησιών ακινήτων, μπορούν να κάνουν τις επενδύσεις REIT κερδοφόρες ανεξάρτητα από το επιτόκιο επίπτωση.

Η κατώτατη γραμμή

Αφού εξετάσουμε τα μοτίβα συσχέτισης και τα ιστορικά δεδομένα, φαίνεται ότι οι αποδόσεις από τα REIT ποικίλλουν κατά τη διάρκεια διαφορετικές περιόδους επιτοκίου, αλλά ως επί το πλείστον έχουν δείξει θετική συσχέτιση κατά την αύξηση επιτόκια. Μετά από προσεκτική μελέτη και σωστή επιλογή υποτομέων ακινήτων και γεωγραφικών περιοχών, οι επενδυτές μπορούν να θεωρήσουν τα REIT μια καλή επένδυση για διαφοροποίηση παράλληλα με τις παραδοσιακές μετοχές και ομόλογα.