Πώς να συνδυάσετε δύο στεγαστικά δάνεια σε ένα;

Η κατοχή δύο στεγαστικών δανείων δεν είναι τόσο σπάνια όσο νομίζετε. Οι άνθρωποι που συγκεντρώνουν αρκετά ίδια κεφάλαια στα σπίτια τους συχνά επιλέγουν να πάρουν μια δεύτερη υποθήκη. Μπορεί να χρησιμοποιήσουν αυτά τα χρήματα για να εξοφλήσουν ένα χρέος, να στείλουν ένα παιδί στο κολέγιο, να χρηματοδοτήσουν την έναρξη μιας επιχείρησης ή να κάνουν μια μεγάλη αγορά. Άλλοι θα χρησιμοποιήσουν ένα δεύτερο υποθήκη να ενισχύσουν την αξία του σπιτιού ή της περιουσίας τους μέσω αναδιαμόρφωσης ή κατασκευής πισίνας κ.λπ.

Δύο στεγαστικά δάνεια, ωστόσο, μπορεί να είναι πιο περίπλοκα από το να κρατάτε μόνο ένα. Ευτυχώς, υπάρχουν διαθέσιμοι μηχανισμοί με τους οποίους μπορείτε να συνδυάσετε ή να ενοποιήσετε δύο στεγαστικά δάνεια σε ένα δάνειο. Αλλά, η διαδικασία ενοποίησης μπορεί να είναι από μόνη της δύσκολη και τα μαθηματικά μπορεί να καταλήξουν να μην την κάνουν αξιόλογη στο τέλος.

Συνδυασμός υποθηκών

Ας δούμε ένα παράδειγμα: Πήρατε πιστωτική γραμμή ιδίων κεφαλαίων πριν από δέκα ή περισσότερα χρόνια και κατά την περίοδο της κλήρωσης - χρόνος κατά τον οποίο μπορούσατε να "αντλήσετε" από το πιστωτικό σας όριο - πληρώνατε ένα διαχειρίσιμο ποσό: 275 $ το μήνα σε μια γραμμή 100.000 $ πίστωση.

Σύμφωνα με τους όρους αυτού του δανείου, μετά από δέκα χρόνια η περίοδος κλήρωσης έγινε η περίοδος αποπληρωμής - τα επόμενα 15 χρόνια όπου πρέπει να εξοφλήσετε το δάνειο σαν υποθήκη. Αλλά πιθανότατα δεν περιμένατε ότι η πληρωμή των 275 δολαρίων θα γίνει πληρωμή 700 δολαρίων που θα μπορούσε να κινηθεί ακόμη υψηλότερα εάν αυξηθεί το βασικό επιτόκιο.

Με την ενοποίηση των δύο δανείων, θα μπορούσατε δυνητικά να εξοικονομήσετε περισσότερα από 100 δολάρια κάθε μήνα και να κλειδώσετε το επιτόκιο σας αντί να παρακολουθήσετε την κλιμάκωσή του αν ανέβει το προνομιακό. Από την άλλη πλευρά, ίσως θέλετε να εξοφλήσετε τα δάνεια πιο γρήγορα και θέλετε καλύτερους όρους που θα σας βοηθήσουν να το κάνετε. Πώς λειτουργεί αυτός ο τύπος ενοποίησης και είναι καλή ιδέα;

Μάθετε με τι ξεκινάτε

Για να καταλάβετε τι συμβαίνει όταν ενοποιείτε, πρέπει να γνωρίζετε μερικά πράγματα για τα τρέχοντα δάνεια που έχετε. Εάν, όταν πάτε για ενοποίηση δανείων, συνειδητοποιήσετε ότι η δεύτερη υποθήκη σας χρησιμοποιήθηκε για να τραβήξει μετρητά από το σπίτι σας για κάποιο λόγο - που ονομάζεται δάνειο εξαργύρωσης- μπορεί να προσθέσει κόστος στο νέο δάνειο και να μειώσει το ποσό για το οποίο πληροίτε τις προϋποθέσεις. Τα δάνεια με εξαργύρωση έχουν υψηλότερη τιμή, λένε οι δανειστές επειδή ο δανειολήπτης είναι στατιστικά πιο πιθανό να απομακρυνθεί από το δάνειο εάν αντιμετωπίσει προβλήματα.

Στη συνέχεια, υπάρχει το επιτόκιο/όρος αναχρηματοδότησης (refi). Αυτός ο τύπος δανείου είναι απλώς μια προσαρμογή στο επιτόκιο και τους όρους του τρέχοντος δανείου σας. Το δάνειο θεωρείται ασφαλέστερο για τον δανειστή επειδή ο δανειολήπτης δεν τσεπώνει χρήματα ούτε μειώνει το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που έχουν στο ακίνητο. Μπορεί να έχετε αναχρηματοδοτήσει πρόσφατα όταν τα επιτόκια υποθηκών έπεσαν στα ιστορικά χαμηλά.

Γιατί έχουν σημασία αυτές οι διακρίσεις; Σύμφωνα με τον Casey Fleming, σύμβουλο στεγαστικών δανείων στην C2 Financial Corporation και συγγραφέα του, Ο οδηγός δανείου: Πώς να αποκτήσετε την καλύτερη δυνατή υποθήκη, είναι σημαντικοί γιατί οι όροι και το ποσό που θα πληρώσετε για νέα στεγαστικά δάνεια θα μπορούσαν να είναι πολύ διαφορετικοί.

«Ας υποθέσουμε ότι εσείς και ο γείτονάς σας παίρνετε και οι δύο 75% δάνεια αναχρηματοδότησης δανείου σε αξία, στο πλαίσιο του σύμφωνο δάνειο όριο $ 417,000. Το δικό σας είναι ένα εξαργυρώσετε, το δικό του δεν είναι. Το δάνειό σας θα κοστίσει 0,625 πόντους περισσότερο από αυτό του γείτονά σας τον Απρίλιο του 2021. Και 1 πόντος είναι το 1% του ποσού του δανείου, οπότε αν το ποσό του δανείου σας είναι $ 200.000, όλα ισότιμα ​​θα πληρώνατε $ 1.250 ($ 200.000 x .00625) περισσότερα για το ίδιο επιτόκιο με τον γείτονά σας. "

Σκεφτείτε το έτσι. Εάν αρχικά αποκτήσατε τα δύο δάνεια όταν αγοράσατε το σπίτι, δεν πρόκειται για δάνειο εξαργύρωσης αφού η δεύτερη υποθήκη χρησιμοποιήθηκε για την απόκτηση του σπιτιού-όχι για ανάληψη μετρητών από αυτό. Αλλά αργότερα, εάν λάβατε χρήματα ως αποτέλεσμα της λήψης δεύτερης υποθήκης, αυτό ήταν ένα δάνειο εξαργύρωσης και έτσι ένα νέο ενοποιημένο δάνειο θα θεωρηθεί το ίδιο.

Υπάρχει ένας άλλος λόγος που αυτή η διάκριση γίνεται σημαντική. Επειδή τα δάνεια εξαργύρωσης είναι πιο ριψοκίνδυνα για τον δανειστή, μπορούν να δανείσουν μόνο το 75% έως 80% των ιδίων κεφαλαίων σας στο σπίτι σας έναντι 90% με επιτόκιο/αναθεώρηση διάρκειας. Ο Φλέμινγκ το λέει στα απλά αγγλικά ως εξής: "Εάν το δάνειό σας θεωρηθεί ως δάνειο εξαργύρωσης, θα χρειαστείτε περισσότερα ίδια κεφάλαια στην ιδιοκτησία σας για να πληροίτε τα κριτήρια."

Πώς να ενοποιήσετε

Ο δανειστής θα κάνει όλα τα περίπλοκα χαρτιά που συνοδεύουν την ενοποίηση των δανείων. Η δουλειά σας είναι να είστε ενημερωμένος καταναλωτής. Μην μιλάτε σε έναν - μιλήστε σε πολλούς.

Δεδομένου ότι η ενοποίηση δύο δανείων είναι πιο περίπλοκη από μια απλή υποθήκη κατοικίας, είναι καλύτερο να μιλήσετε προσωπικά με έως και τρεις ή τέσσερις δανειστές. Θα μπορούσατε να μιλήσετε με την τράπεζα ή την πιστωτική σας ένωση, έναν μεσίτη στεγαστικών δανείων ή να λάβετε συστάσεις από επαγγελματίες του κλάδου που εμπιστεύεστε.

Φυσικά, ρωτήστε τους εάν το νέο δάνειο θα γίνει δάνειο εξαργύρωσης ή αναθεώρηση επιτοκίου. Είναι δάνειο σταθερού ή μεταβλητού επιτοκίου; 15 ή 30 ετών;

Μόλις είστε ευχαριστημένοι με έναν συγκεκριμένο δανειστή, θα σας καθοδηγήσει στη διαδικασία. Μην υπογράφετε τίποτα χωρίς να το διαβάσετε πρώτα και βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε το χρονοδιάγραμμα πληρωμών.

Εάν το δάνειό σας είναι δάνειο εξαργύρωσης, η Casey Fleming λέει ότι μπορεί να υπάρχει τρόπος να το μετατρέψετε σε αναθεώρηση επιτοκίου/προθεσμίας ένα χρόνο αργότερα.

«Ενοποιήστε τα δάνεια ως εξαργύρωση, αλλά λάβετε πίστωση δανειστή που πληρώνει για όλα τα κόστη που σχετίζονται με τη συναλλαγή. Περιμένετε ένα χρόνο και ξαναχρηματοδοτήστε ξανά. Δεδομένου ότι αναχρηματοδοτείτε μόνο ένα μόνο δάνειο σε εκείνο το σημείο, δεν είναι δάνειο εξαργύρωσης. Τώρα μπορείτε να ξοδέψετε χρήματα σε πόντους για να μειώσετε το επιτόκιο, καθώς θα κρατήσετε το δάνειο για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα χρονικό διάστημα." Ο Φλέμινγκ συμβουλεύει να το κάνετε αυτό μόνο εάν πιστεύετε ότι τα επιτόκια είναι σταθερά ή μπορεί πτώση.

Η κατώτατη γραμμή

«Ποτέ μην πάρετε απόφαση για αναχρηματοδότηση ή ενοποίηση δανείων με βάση μόνο τη μείωση της μηνιαίας πληρωμής σας. Στις περισσότερες περιπτώσεις θα ξοδέψετε περισσότερα στη διάρκεια της ζωής σας στο νέο δάνειο από ό, τι θα εξοφλήσατε απλώς τα υπάρχοντα δάνεια », λέει ο Fleming. «Εκατομμύρια καταναλωτές συνεχίζουν να υποθηκεύουν το μέλλον τους και καταλήγουν με δεκάδες ή και εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια λιγότερα στη σύνταξη».

Αντ 'αυτού, καθορίστε πόσο καιρό πιστεύετε ότι θα μείνετε στο σπίτι και συγκρίνετε το κόστος της τρέχουσας υποθήκης σας στη νέα υποθήκη συν τυχόν έξοδα που σχετίζονται με το νέο δάνειο καθ 'όλη τη διάρκεια του χρόνου που θα κρατήσετε δάνειο. Εάν το συνολικό κόστος σας θα ήταν χαμηλότερο με την ενοποίηση, τότε η ενοποίηση είναι πιθανώς μια καλή ιδέα.