Πώς να αναλύσετε REITs (Real Estate Investment Trusts)

ΕΝΑ επενδυτική εμπιστοσύνη ακινήτων (REIT) είναι μια εταιρεία που κατέχει, λειτουργεί ή χρηματοδοτεί ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Σύμφωνα με το νόμο, το 90% των κερδών ενός REIT πρέπει να διανεμηθεί ως εξής μερίσματα στους μετόχους. Εδώ, ρίχνουμε μια ματιά στα REIT, τα χαρακτηριστικά τους και τον τρόπο αξιολόγησης ενός REIT.

Τι χαρακτηρίζεται ως REIT;

Τα περισσότερα REITs μισθώνουν χώρο και εισπράττουν ενοίκια και στη συνέχεια διανέμουν αυτό το εισόδημα ως μέρισμα στους μετόχους. Τα ενυπόθηκα REITs (που ονομάζονται επίσης mREITs) δεν διαθέτουν ακίνητα και αντιθέτως χρηματοδοτούν ακίνητα. Αυτά τα ΑΕΕΕ κερδίζουν έσοδα από τους τόκους των επενδύσεών τους, οι οποίοι περιλαμβάνουν στεγαστικά δάνεια, ενυπόθηκους τίτλους και άλλα συναφή περιουσιακά στοιχεία.

Προς το πληρούν τις προϋποθέσεις ως REIT, μια εταιρεία πρέπει να συμμορφώνεται με ορισμένες διατάξεις εσωτερικού κώδικα εσόδων (IRC). Συγκεκριμένα, μια εταιρεία πρέπει να πληροί τις ακόλουθες απαιτήσεις για να χαρακτηριστεί ως REIT:

• Επενδύστε τουλάχιστον το 75% του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων σε ακίνητα, μετρητά ή αμερικανικά ομόλογα
• Κερδίστε τουλάχιστον το 75% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια, τόκους υποθηκών που χρηματοδοτούν ακίνητα ή πωλήσεις ακινήτων
• Πληρώστε τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματος με τη μορφή μερισμάτων μετόχων κάθε χρόνο
• Γίνετε φορέας που φορολογείται ως εταιρεία
• Διοικείται από διοικητικό συμβούλιο ή καταπιστευματοδόχους
• Να έχει τουλάχιστον 100 μετόχους μετά τον πρώτο χρόνο ύπαρξής του 
• Δεν έχει πάνω από το 50% των μετοχών της σε πέντε ή λιγότερα άτομα

Έχοντας το καθεστώς REIT, μια εταιρεία αποφεύγει την εταιρική φόρος εισοδήματος. Ένα κανονικό εταιρεία βγάζει κέρδος και πληρώνει φόρους για το σύνολο του κέρδους του, στη συνέχεια αποφασίζει πώς θα κατανείμει τα κέρδη μετά τη φορολογία μεταξύ μερισμάτων και νέα επένδυση. Ένα REIT απλώς διανέμει όλα ή σχεδόν όλα τα κέρδη του και μπορεί να παραλείψει τη φορολογία.

Τύποι REITs

Υπάρχουν μια σειρά από διαφορετικούς τύπους REITs. Τα REITs Equity τείνουν να ειδικεύονται στην κατοχή ορισμένων τύπων κτιρίων, όπως διαμερίσματα, περιφερειακά κέντρα, κτίρια γραφείων, ή καταλύματα/εγκαταστάσεις θερέτρου. Ορισμένα είναι διαφοροποιημένα και άλλα αψηφούν την ταξινόμηση - για παράδειγμα, ένα REIT που επενδύει μόνο σε γήπεδα γκολφ.

Ο άλλος κύριος τύπος REIT είναι α υποθήκη REIT. Αυτά τα REIT χορηγούν δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητη περιουσία, αλλά γενικά δεν κατέχουν ούτε λειτουργούν ακίνητα. Τα REIT για τα ενυπόθηκα δάνεια απαιτούν ειδική ανάλυση. Είναι χρηματοοικονομικές εταιρείες που χρησιμοποιούν διάφορα μέσα αντιστάθμισης για τη διαχείρισή τους επιτόκιο έκθεση.

Ενώ μια χούφτα υβριδικών REIT εκτελούν τόσο πράξεις ακινήτων όσο και συναλλαγές σε στεγαστικά δάνεια, τα περισσότερα Τα REIT είναι ο τύπος των ιδίων κεφαλαίων - τα REIT που επικεντρώνονται στην επιχείρηση των «ακίνητων περιουσιακών στοιχείων» των ακινήτων επιχειρήσεων. Όταν διαβάζετε για REITs, συνήθως διαβάζετε για REITs ιδίων κεφαλαίων. Ως εκ τούτου, θα εστιάσουμε την ανάλυσή μας στα ΑΕΕΕ ιδίων κεφαλαίων.

Πώς να αναλύσετε REITs

Τα REIT είναι μετοχές που πληρώνουν μερίσματα και επικεντρώνονται σε ακίνητα. Εάν αναζητάτε εισόδημα, θα τα θεωρούσατε μαζί με υψηλή απόδοση ταμεία ομολόγων και μετοχές που πληρώνουν μερίσματα. Ως μετοχές που πληρώνουν μερίσματα, τα REIT αναλύονται όπως και άλλες μετοχές. Υπάρχουν όμως κάποιες μεγάλες διαφορές λόγω της λογιστικής μεταχείρισης των ακινήτων.

Ας επεξηγήσουμε με ένα απλοποιημένο παράδειγμα. Ας υποθέσουμε ότι ένα REIT αγοράζει ένα κτίριο για 1 εκατομμύριο δολάρια. Οι λογιστικοί κανόνες απαιτούν τη χρέωση του REIT μας υποτίμηση έναντι του περιουσιακού στοιχείου. Ας υποθέσουμε ότι μοιράσαμε την απόσβεση σε 20 χρόνια σε ευθεία γραμμή. Κάθε χρόνο αφαιρούμε 50.000 $ σε έξοδο απόσβεσης (50.000 $ ετησίως x 20 έτη = 1 εκατομμύριο δολάρια).

Ας δούμε τα απλοποιημένα ισολογισμός και κατάσταση λογαριασμού εισοδήματος πάνω από. Το έτος 10, ο ισολογισμός μας φέρει την αξία του κτηρίου στα $ 500.000 (δηλ λογιστική αξία), το οποίο είναι το αρχικό κόστος 1 εκατομμυρίου δολαρίων μείον τις συσσωρευμένες αποσβέσεις 500.000 δολαρίων (10 χρόνια x 50.000 δολάρια ετησίως). Η κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων αφαιρεί $ 190.000 εξόδων από $ 200.000 σε έσοδα, αλλά $ 50.000 του κόστους είναι επιβάρυνση απόσβεσης.

FFO

Ωστόσο, το REIT μας δεν ξοδεύει πραγματικά αυτά τα χρήματα στο έτος 10 - η απόσβεση είναι α χρέωση χωρίς μετρητά. Επομένως, προσθέτουμε ξανά την επιβάρυνση απόσβεσης στο καθαρό εισόδημα για να παράγουμε κεφάλαια από πράξεις (FFO). Η ιδέα είναι ότι η απόσβεση μειώνει άδικα τη δική μας καθαρά έσοδα επειδή το κτίριό μας πιθανότατα δεν έχασε τη μισή του αξία τα τελευταία 10 χρόνια. Ο FFO διορθώνει αυτήν την υποτιθέμενη στρέβλωση αποκλείοντας το τέλος απόσβεσης. Το FFO περιλαμβάνει επίσης μερικές άλλες προσαρμογές.

AFFO

Πρέπει να σημειώσουμε ότι το FFO πλησιάζει ταμειακές ροές από τα καθαρά έσοδα, αλλά δεν αποτυπώνει τις ταμειακές ροές. Κυρίως, παρατηρήστε στο παραπάνω παράδειγμα ότι δεν υπολογίσαμε ποτέ το 1 εκατομμύριο δολάρια που δαπανήθηκαν για την απόκτηση του κτιρίου (οι κεφαλαιουχικές δαπάνες). Μια πιο ακριβής ανάλυση θα περιλαμβάνει κεφαλαιουχικές δαπάνες. Η καταμέτρηση των κεφαλαιουχικών δαπανών δίνει έναν αριθμό γνωστό ως προσαρμοσμένο FFO (AFFO).

Καθαρή αξία περιουσιακού στοιχείου

Ο υποθετικός ισολογισμός μας μπορεί να μας βοηθήσει να κατανοήσουμε την άλλη κοινή μέτρηση REIT, καθαρή αξία περιουσιακού στοιχείου (NAV). Το έτος 10, η λογιστική αξία του κτιρίου μας ήταν μόνο $ 500.000 επειδή το ήμισυ του αρχικό κόστος αποσβέστηκε. Έτσι, η λογιστική αξία και οι σχετικοί δείκτες όπως η τιμή προς το βιβλίο-συχνά αμφίβολοι όσον αφορά την ανάλυση γενικών μετοχών-είναι σχεδόν άχρηστο για REITs. Η NAV προσπαθεί να αντικαταστήσει τη λογιστική αξία ενός ακινήτου με μια καλύτερη εκτίμηση αγοραία αξία.

Ο υπολογισμός του NAV απαιτεί μια κάπως υποκειμενική εκτίμηση των REIT εκμεταλλεύσεις. Στο παραπάνω παράδειγμα, βλέπουμε ότι το κτίριο παράγει $ 100,000 λειτουργικά έσοδα ($ 200.000 σε έσοδα μείον $ 100.000 σε λειτουργικά έξοδα). Μια μέθοδος θα ήταν να κεφαλοποιώ επί των λειτουργικών εσόδων με βάση το επιτόκιο της αγοράς. Αν σκεφτούμε ότι η αγορά είναι παρούσα ανώτατο ποσοστό για αυτόν τον τύπο κτιρίου είναι 8%, τότε η εκτίμησή μας για την αξία του κτιρίου γίνεται 1,25 εκατομμύρια δολάρια (100.000 δολάρια σε λειτουργικά έσοδα / ποσοστό κεφαλαιοποίησης 8% = 1.250.000 δολάρια).

Αυτή η εκτίμηση της αγοραίας αξίας αντικαθιστά τη λογιστική αξία του κτιρίου. Στη συνέχεια, θα αφαιρούσαμε το ενυπόθηκο χρέος (δεν εμφανίζεται) για να λάβουμε την καθαρή αξία περιουσιακού στοιχείου. Περιουσιακά στοιχεία μείον χρέος ίσα ίδια κεφάλαια, όπου το «καθαρό» σε ΚΑΕ σημαίνει καθαρό χρέος. Το τελευταίο βήμα είναι να διαιρέσετε την NAV σε κοινές μετοχές για να λάβετε NAV ανά μετοχή, η οποία είναι μια εκτίμηση εγγενής αξία. Θεωρητικά, το παρατιθέμενο τιμή μετοχής δεν πρέπει να ξεφεύγει πολύ από την NAV ανά μετοχή.

Από πάνω προς τα κάτω vs. Ανάλυση από κάτω προς τα πάνω

Όταν επιλέγετε μετοχές, μερικές φορές ακούτε από πάνω προς τα κάτω εναντίον από κάτω προς τα πάνω ανάλυση. Από πάνω προς τα κάτω ξεκινά με μια οικονομική προοπτική και ποντάρει σε θέματα ή τομείς (για παράδειγμα, μια δημογραφική γήρανση μπορεί να ευνοήσει τις εταιρείες φαρμάκων). Το Bottom-up εστιάζει στο βασικές αρχές συγκεκριμένων εταιρειών. Οι μετοχές REIT απαιτούν σαφώς ανάλυση από πάνω προς τα κάτω και από κάτω προς τα πάνω.

Από την κορυφή προς τα κάτω, τα REITs μπορούν να επηρεαστούν από οτιδήποτε επηρεάζει την προσφορά και τη ζήτηση ακινήτων. Ο πληθυσμός και η αύξηση της απασχόλησης τείνουν να είναι ευνοϊκές για όλους τους τύπους REIT. Εν συντομία, τα επιτόκια είναι μικτά.

Η αύξηση των επιτοκίων συνήθως υποδηλώνει μια βελτιωμένη οικονομία, η οποία είναι καλή για τα REITs καθώς οι άνθρωποι ξοδεύουν και οι επιχειρήσεις νοικιάζουν περισσότερο χώρο. Τα αυξανόμενα επιτόκια τείνουν να είναι καλά για τα REIT των διαμερισμάτων, καθώς οι άνθρωποι προτιμούν να παραμένουν ενοικιαστές, αντί να αγοράζουν νέα σπίτια. Από την άλλη πλευρά, τα REIT μπορούν συχνά να επωφεληθούν από τα χαμηλότερα επιτόκια μειώνοντας τα επιτόκια τους έξοδα για τόκους αυξάνοντας έτσι την κερδοφορία τους.

Οι συνθήκες της κεφαλαιαγοράς είναι επίσης σημαντικές, δηλαδή η θεσμική ζήτηση για μετοχές REIT. Στο Σύντομο τρέξιμο, αυτή η ζήτηση μπορεί να ξεπεράσει τα θεμελιώδη. Για παράδειγμα, οι μετοχές της REIT τα πήγαν αρκετά καλά το 2001 και το πρώτο εξάμηνο του 2002 παρά τις ασαφείς βασικές αρχές, επειδή τα χρήματα εισέρρεαν σε ολόκληρο το κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.

Σε ατομικό επίπεδο REIT, θέλετε να δείτε ισχυρές προοπτικές αύξησης των εσόδων, όπως εισόδημα από ενοίκια, έσοδα από σχετικές υπηρεσίες και FFO. Θέλετε να δείτε αν το REIT έχει μια μοναδική στρατηγική για τη βελτίωση της πληρότητας και την αύξηση των ενοικίων.

Οικονομίες κλίμακας

Τα REITs επιδιώκουν συνήθως ανάπτυξη μέσω εξαγορών και στοχεύουν περαιτέρω στην πραγματοποίηση οικονομίες κλίμακας με την αφομοίωση των αναποτελεσματικών ιδιοτήτων. Οι οικονομίες κλίμακας θα πραγματοποιηθούν με μείωση του έξοδα λειτουργίας ως ποσοστό των εσόδων. Αλλά οι εξαγορές είναι δίκοπο μαχαίρι. Εάν ένα REIT δεν μπορεί να βελτιωθεί ποσοστά πληρότητας και/ή να αυξήσει τα ενοίκια, μπορεί να αναγκαστεί σε αθέμιτες εξαγορές προκειμένου να τροφοδοτήσει την ανάπτυξη.

Καθώς τα ενυπόθηκα δάνεια παίζουν μεγάλο ρόλο στην αξία των ιδίων κεφαλαίων, αξίζει να δούμε τον ισολογισμό. Μερικοί προτείνουν να κοιτάξετε μόχλευση, Όπως αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια. Αλλά στην πράξη, είναι δύσκολο να πούμε πότε η μόχλευση έχει γίνει υπερβολική. Είναι πιο σημαντικό να σταθμιστεί το ποσοστό των σταθερός έναντι χρέους κυμαινόμενου επιτοκίου. Στο ρεύμα περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου, ένα REIT που χρησιμοποιεί μόνο χρέος κυμαινόμενου επιτοκίου θα πληγεί εάν τα επιτόκια αυξηθούν.

Φόροι REIT

Τα περισσότερα μερίσματα REIT δεν είναι αυτά που θεωρεί η IRS τα μερίσματα που πληρούν τα κριτήρια, επομένως φορολογούνται γενικά με υψηλότερο συντελεστή. Ανάλογα με το φορολογικό σας σκέλος, τα μερίσματα που πληρούνται φορολογούνται με 0%, 15%ή 20%. Ωστόσο, με τα REITs, τα περισσότερα μερίσματα φορολογούνται ως συνηθισμένο εισόδημα - έως 37% για το 2021.

Ωστόσο, μπορεί να υπάρχουν κάποια καλά νέα εδώ. Δεδομένου ότι τα REIT είναι επιχειρήσεις που διαβιβάζονται, τυχόν μερίσματα που δεν υπολογίζονται ως μερίσματα που πληρούν τα κριτήρια μπορεί να είναι επιλέξιμα για την έκπτωση 20% των επαγγελματικών εσόδων (QBI). Για παράδειγμα, εάν έχετε 1.000 $ σε συνηθισμένα μερίσματα REIT, μπορεί να χρωστάτε φόρους μόνο για $ 800 από αυτά.

Η κατώτατη γραμμή

Οι REIT είναι εταιρείες ακινήτων που πρέπει να πληρώσουν υψηλά μερίσματα για να απολαύσουν το φορολογικά οφέλη της κατάστασης REIT. Σταθερό εισόδημα που μπορεί να ξεπεράσει Αποδόσεις του Δημοσίου συνδυάζεται με τη μεταβλητότητα των τιμών για να προσφέρει α συνολική απόδοση δυναμικό που ανταγωνίζεται μετοχές μικρής κεφαλαιοποίησης. Η ανάλυση ενός REIT απαιτεί από τους επενδυτές να κατανοήσουν τις λογιστικές στρεβλώσεις που προκαλούνται από την απόσβεση και να δώσουν ιδιαίτερη προσοχή στις μακροοικονομικές επιδράσεις.