Η σημασία του ποσοστού κεφαλαιοποίησης στις επενδύσεις σε ακίνητα

ο ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι η πιο συχνά χρησιμοποιούμενη βάση για τη σύγκριση επενδυτικών ακινήτων. Είναι ανάλογο με το εκτιμώμενο πραγματικό ποσοστό απόδοσης μιας τυπικής επένδυσης σε ασφάλεια. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο 100,000 $ σε μετρητά με ανώτατο όριο 4,5% θα έχει τις ίδιες αποδόσεις με 100,000 $ που επενδύονται σε τίτλους στο 4,5%. Αυτός ο αριθμός βοηθά τους επενδυτές ακινήτων να καθορίσουν την καλύτερη χρήση των επενδυτικών τους κεφαλαίων.

Υπολογισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης

Ένας απλός τύπος για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι ετήσιος τα καθαρά λειτουργικά έσοδα διαιρούμενο με το συνολικό κόστος απόκτησης. Αυτός ο τύπος είναι στην πραγματικότητα το αντίστροφο ενός τυπικού πολλαπλάσιου τιμής/κερδών.

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα μπορούν να υπολογιστούν αφαιρώντας από τα ακαθάριστα έσοδα όλα τα έξοδα διαχείρισης, έξοδα κοινής ωφέλειας, συντήρηση, ασφάλιση, φόρους και άλλα λειτουργικά έξοδα. Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα δεν λογίζονται για πληρωμές υποθηκών.

Το κόστος απόκτησης είναι μεγαλύτερο από την αναγραφόμενη τιμή αγοράς. Πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τις χρεώσεις μεσιτείας και τα έξοδα κλεισίματος. Εάν το ακίνητο δεν είναι έτοιμο για ενοικίαση, πρέπει επίσης να συμπεριληφθούν όλα τα έξοδα για την αποκατάσταση.

Οι επενδυτές πρέπει να συγκρίνουν τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης που περιλαμβάνουν το ίδιο κόστος. Για παράδειγμα, είναι άκυρο να συγκρίνουμε ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης που προεξοφλεί τα έσοδα από ενοίκια με βάση τις μέσες ετήσιες κενές θέσεις και ένα άλλο που δεν κάνει τέτοια έκπτωση.

Σημασία του ποσοστού κεφαλαιοποίησης

Η πρωταρχική χρήση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι η διάκριση μεταξύ διαφορετικών επενδυτικών ευκαιριών. Εάν μια επένδυση σε ασφάλεια προσφέρει περίπου 4% απόδοση και ένα ακίνητο έχει ποσοστό κεφαλαιοποίησης 8%, ένας επενδυτής είναι πιθανό να επικεντρωθεί στο ακίνητο.

Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης μπορούν επίσης να διαμορφώσουν τάσεις για τους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων. Οι τάσεις μπορούν να δείξουν πού μπορεί να κατευθυνθεί η αγορά, επιτρέποντας προσαρμογές βάσει εκτιμώμενων ενοικίων.

Υπάρχει ένα όριο στη χρησιμότητα των ποσοστών κεφαλαιοποίησης. επενδυτικά ακίνητα με ακανόνιστες ή περίπλοκες ταμειακές ροές δεν μπορούν να βασίζονται σε απλά ποσοστά κεφαλαιοποίησης. Θα ήταν καλύτερο να βασιστείτε ανάλυση προεξοφλημένων ταμειακών ροών αντι αυτου.