REITs εναντίον Αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων: Ποια είναι η διαφορά;

REITs εναντίον Αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων: Μια επισκόπηση

Τραστ επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) και αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων και τα δύο προσφέρουν διαποικίληση και ένας εύκολος, προσιτός τρόπος για μεμονωμένους επενδυτές να επενδύσουν σε διάφορα τμήματα της αγοράς ακινήτων. Αντιπροσωπεύουν επίσης ένα πιο ρευστό όχημα για επενδύσεις σε αυτόν τον τομέα από την κατοχή ή επενδύσεις σε ακίνητα κατευθείαν.

Υπάρχει μεγάλη ποικιλία REITs και αμοιβαίων κεφαλαίων του τομέα ακινήτων για να διαλέξετε. Πριν εξετάσετε οποιοδήποτε είδος οργάνου, πρέπει να κατανοήσετε τις βασικές διαφορές μεταξύ των δύο, καθώς και τα υπέρ και τα κατά τους.

REITs

Το REIT είναι μια εταιρεία, εμπιστοσύνη ή ένωση που επενδύει απευθείας σε ακίνητα μέσω ακινήτων ή στεγαστικών δανείων. Εμπορεύονται σε χρηματιστήριο και αγοράζονται και πωλούνται σαν μετοχές. Τα REIT πληρώνουν μερίσματα ως μέρος της δομής τους. Απαιτούνται από το Εσωτερική Υπηρεσία Εσόδων (IRS) για να πληρώσουν το μεγαλύτερο μέρος των φορολογητέων κερδών τους (90% ή μεγαλύτερο) στους μετόχους μέσω μερισμάτων. Ωστόσο, οι εταιρείες REIT δεν πληρώνουν φόρο εισοδήματος εταιρειών.

Τουλάχιστον το 75% των περιουσιακών στοιχείων ενός REIT πρέπει να βρίσκονται σε ακίνητη περιουσία και τουλάχιστον το 75% του ακαθάριστου εισοδήματός του να προέρχεται από ενοίκια, τόκους υποθηκών ή κέρδη από την πώληση του ακινήτου.

Οι τρεις κύριοι τύποι είναι REITs ιδίων κεφαλαίων, REITs ενυπόθηκων δανείων, και υβριδικά REITs.

REITs ιδίων κεφαλαίων

Η Equity REITs κατέχει και επενδύει σε ακίνητα όπως διαμερίσματα, κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα και ξενοδοχεία. Τα έσοδα δημιουργούνται κυρίως από τα ενοίκια ακινήτων που κατέχουν ή έχουν μερίδιο.

Ένα REIT μετοχικού κεφαλαίου μπορεί να επενδύσει ευρέως ή μπορεί να επικεντρωθεί σε ένα συγκεκριμένο τμήμα όπως ξενοδοχεία, κατοικίες, αποθήκες, νοσοκομεία κ.ο.κ.

Γενικά, τα ΑΕΕΕ ιδίων κεφαλαίων παρέχουν σταθερό εισόδημα. Και, επειδή αυτά τα ΑΕΕΕ δημιουργούν έσοδα με τη συλλογή ενοικίων, το εισόδημά τους είναι σχετικά εύκολο να προβλεφθεί και τείνει να αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου.

Στεγαστικά REITs

Τα ενυπόθηκα REITs (ή mREITs) επενδύουν σε στεγαστικά και εμπορικά στεγαστικά δάνεια. Αυτά τα REIT δανείζουν χρήματα για στεγαστικά δάνεια ή αγοράζουν υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια ή ενυπόθηκους τίτλους (MBS). Ενώ τα ΑΕΕΕ ιδίων κεφαλαίων συνήθως παράγουν έσοδα μέσω ενοικίων, τα ενυπόθηκα ΑΕΕΕ κερδίζουν έσοδα από τους τόκους των επενδύσεων χρέους τους.

Τα REITs ενυπόθηκων δανείων τείνουν να είναι καλύτερα από τα REIT μετοχικού κεφαλαίου όταν τα επιτόκια αυξάνονται.

Υβριδικά REITs

Τα υβριδικά REIT είναι ένας συνδυασμός REITs ιδίων κεφαλαίων και ενυπόθηκων δανείων. Και οι δύο κατέχουν ακίνητα και εισπράττουν ενοίκια και επίσης επενδύουν σε ενυπόθηκους τίτλους. Επενδύοντας τόσο σε στεγαστικά δάνεια όσο και σε πάγια περιουσιακά στοιχεία, τα υβριδικά REITs όπως το Two Harbours υιοθετούν μια πιο ισορροπημένη προσέγγιση και μπορεί να είναι σε θέση να κερδίζουν τόσο σε αυξανόμενα όσο και σε πτωτικά περιβάλλοντα επιτοκίου, όπου μόνο τα παραδοσιακά ίδια κεφάλαια ή τα ενυπόθηκα δάνεια μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο για REIT πάλη.

Σημειώστε ότι υπάρχουν μόνο λίγα υβριδικά REITs που αναφέρονται.

Απόδοση REIT

Τα REITs τείνουν να αποδίδουν καλύτερα όταν μειώνονται τα επιτόκια και όταν αυξάνονται τα ενοίκια. Ως μετοχές που πληρώνουν μερίσματα, τα REIT αναλύονται όπως και άλλες μετοχές. Υπάρχουν όμως κάποιες μεγάλες διαφορές λόγω της λογιστικής αντιμετώπισης του ακινήτου. Δεδομένου ότι τα REIT αγοράζουν ακίνητα, για παράδειγμα, μπορεί να δείτε υψηλότερα επίπεδα χρέους από ό, τι για άλλους τύπους εταιρειών.

Οι συνθήκες της κεφαλαιαγοράς είναι επίσης σημαντικές, δηλαδή η θεσμική ζήτηση για μετοχές REIT. Στο Σύντομο τρέξιμο, αυτή η ζήτηση μπορεί να ξεπεράσει τα θεμελιώδη. Για παράδειγμα, οι μετοχές της REIT τα πήγαν αρκετά καλά το 2001 και το πρώτο εξάμηνο του 2002 παρά τις ασαφείς βασικές αρχές, επειδή τα χρήματα εισέρρεαν σε ολόκληρο το κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.

Σε ατομικό επίπεδο REIT, θέλετε να δείτε ισχυρές προοπτικές αύξησης των εσόδων, όπως εισόδημα από ενοίκια, έσοδα από σχετικές υπηρεσίες και FFO. Θέλετε να δείτε αν το REIT έχει μια μοναδική στρατηγική για τη βελτίωση της πληρότητας και την αύξηση των ενοικίων.

Ο κλάδος της βιομηχανίας έχει επίσης σημασία καθώς τα εξειδικευμένα REITs θα δουν αποδόσεις που ποικίλλουν ανάλογα με τον τύπο ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, το παρακάτω γράφημα απεικονίζει τις αποδόσεις REIT ανά τομέα το 2019. Εκείνη τη χρονιά, οι βιομηχανικές ιδιοκτησίες και τα κέντρα δεδομένων είχαν την καλύτερη απόδοση, ενώ το λιανικό εμπόριο και η αυτόματη αποθήκευση είχαν υποχωρήσει.

Αμοιβαία Κεφάλαια Ακινήτων

Τα αμοιβαία κεφάλαια είναι επαγγελματικά διαχειριζόμενες επενδύσεις που επενδύουν σε μια ποικιλία οχημάτων, όπως μετοχές και ομόλογα. Οι επενδυτές αγοράζουν αμοιβαίο κεφάλαιο μετοχές ή μερίδια, τα οποία αγοράζονται ή εξαγοράζονται με το τρέχον αμοιβαίο κεφάλαιο καθαρή αξία περιουσιακού στοιχείου (NAV). Τα NAV υπολογίζονται μία φορά την ημέρα και βασίζονται στο κλείσιμο των τιμών των κινητών αξιών στο χαρτοφυλάκιο του αμοιβαίου κεφαλαίου.

Τα αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας επενδύουν κυρίως σε REIT και εταιρείες εκμετάλλευσης ακινήτων χρησιμοποιώντας επαγγελματίες διαχειριστές χαρτοφυλακίου και ειδική έρευνα. Παρέχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν διαφοροποιημένη έκθεση σε ακίνητα χρησιμοποιώντας σχετικά μικρό ποσό κεφαλαίου. Ανάλογα με τη στρατηγική και τους στόχους διαφοροποίησης, παρέχουν στους επενδυτές μια ευρύτερη επιλογή περιουσιακών στοιχείων από ό, τι μπορεί να επιτευχθεί αγοράζοντας μετοχές REIT μόνο, και παρέχουν επίσης την ευελιξία της εύκολης μετάβασης από ένα κεφάλαιο σε ένα αλλο.

Ένα πλεονέκτημα για τους ιδιώτες επενδυτές είναι οι αναλυτικές και ερευνητικές πληροφορίες που παρέχονται από το ταμείο. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει λεπτομέρειες για τα αποκτηθέντα περιουσιακά στοιχεία και την προοπτική της διοίκησης για τη βιωσιμότητα και την απόδοση συγκεκριμένων επενδύσεων σε ακίνητα και ως κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Πιο κερδοσκοπικοί επενδυτές μπορούν να επενδύσουν σε μια οικογένεια αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων, επιβαρύνοντας τακτικά ορισμένους τύπους ακινήτων ή περιοχές για να μεγιστοποιήσουν την απόδοση.

Απόδοση αμοιβαίου κεφαλαίου ακινήτων

Δεδομένου ότι επενδύουν κυρίως σε REIT, η απόδοση αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων συσχετίζεται στενά με αυτή των REIT που κατέχουν. Ωστόσο, τα αμοιβαία κεφάλαια μπορεί να είναι λιγότερο ρευστά, να είναι λιγότερο φορολογικά ευνοϊκά και να φέρουν υψηλότερα έξοδα διαχείρισης από τα REIT ή τα RET ETF. Αν και αληθινό Τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων φέρνουν ρευστότητα σε μια παραδοσιακά μη ρευστοποιήσιμη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, οι κριτικοί πιστεύουν ότι δεν μπορούν να συγκριθούν με τις άμεσες επενδύσεις σε πραγματικά περιουσία.

Ειδικές εκτιμήσεις

Τα REIT και τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων δίνουν σε μεμονωμένους επενδυτές με περιορισμένη πρόσβαση κεφαλαίου σε οποιοδήποτε από τα δύο διαφοροποιημένες ή συγκεντρωμένες επενδύσεις σε ακίνητα επειδή έχουν σχετικά χαμηλές επενδύσεις ελάχιστα. Όταν πρόκειται για διαφοροποίηση που παρέχουν, τα δύο είδη κεφαλαίων βοηθούν στον μετριασμό του κινδύνου.

Ανάλογα με τη δική τους επενδυτική στρατηγική, τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων μπορούν να αποτελέσουν ένα πιο διαφοροποιημένο επενδυτικό όχημα από ό, τι τα REIT. Αυτό μπορεί να μειώσει το κόστος των συναλλαγών για όσους αναζητούν μεγαλύτερη διαφοροποίηση συγκεντρωμένη σε ένα ή λίγα ταμεία. Έχουν επίσης το πλεονέκτημα της επαγγελματικής διαχείρισης χαρτοφυλακίου και της έρευνας.

Τα ταμεία ακινήτων παρέχουν έσοδα από μερίσματα και δυνατότητες για ανατίμηση του κεφαλαίου για μεσομακροπρόθεσμους επενδυτές. Θυμηθείτε, τα REIT πρέπει να διανέμουν τουλάχιστον το 90% των Φορολογουμενο εισοδημα στους μετόχους κάθε χρόνο με τη μορφή μερισμάτων.

Η αξία των ακινήτων τείνει να αυξάνεται σε περιόδους πληθωρισμού, καθώς οι τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια ανεβαίνουν. Ως εκ τούτου, τα REIT και τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων μπορούν να χρησιμεύσουν ως δυνητική αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού.

Τέλος, παρέχουν και οι δύο τύποι αμοιβαίων κεφαλαίων ρευστότητα σε μια τυπικά κατηγορία μη ρευστοποιήσιμων περιουσιακών στοιχείων.

Μειονεκτήματα

Όπως συμβαίνει με κάθε επένδυση, υπάρχουν κίνδυνοι για επενδύσεις τόσο σε ΑΕΕΕ όσο και σε αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων. Οι επιστροφές δεν είναι εγγυημένες.

Επίσης, όπως συμβαίνει με όλα τα ταμεία ανά τομέα, αυτά που επικεντρώνονται σε ακίνητα μπορεί να είναι πιο ασταθή από τα κεφάλαια με ευρύτερα επενδυτικούς ορίζοντες, όπως ένα ταμείο που παρακολουθεί τον δείκτη S&P 500. Εν ολίγοις, όταν η αγορά ακινήτων υποχωρεί, τα κεφάλαια σε αυτόν τον τομέα υποφέρουν. Φυσικά, το αντίθετο συμβαίνει όταν η αγορά ακινήτων ανθεί.

Αύξηση των επιτοκίων μπορεί επίσης να επηρεάσει τις αποδόσεις των ακινήτων. Για παράδειγμα, τα REIT βασίζονται σε χρέη ή δανεικά χρήματα για την απόκτηση ακινήτων. Όταν αυξάνονται τα επιτόκια, αυξάνεται και το κόστος δανεισμού, το οποίο μπορεί να μειώσει τα κέρδη.

REIT vs. Παράδειγμα αμοιβαίου κεφαλαίου ακινήτων

Αν θέλετε να επενδύσετε στη δυναμική και διαβόητα ακριβή αγορά ακινήτων της Νέας Υόρκης, για παράδειγμα, σκεφτείτε το κατάλληλο όνομα Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) - ένα REIT που μπορεί να διεκδικήσει το εμβληματικό Empire State Building ως ένα από τα ακίνητα χαρτοφυλακίου του. Το χαρτοφυλάκιο του περιλαμβάνει συνολικά έξι καταστήματα λιανικής και 14 γραφεία στο Μανχάταν και τη μητροπολιτική περιοχή της Νέας Υόρκης.

Τ. Η Rowe Price Real Estate (TRREX) είναι ένα παράδειγμα αμοιβαίου κεφαλαίου (ακινήτων) με ποικίλα εκμεταλλεύσεις. Διαθέτοντας περίπου 40 συμμετοχές, επενδύει κυρίως σε REITs καθώς και σε εταιρείες που σχετίζονται με δημόσιες συναλλαγές με ακίνητα.

Η κατώτατη γραμμή

Τα REIT και τα αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας έχουν τις διαφορές τους, αλλά είναι παρόμοιες στο ότι προσφέρουν ρευστότητα και έναν προσιτό τρόπο προβολής σε διαφοροποιημένα ακίνητα. Για λιανικοί επενδυτές χωρίς σημαντικά κεφάλαια, αυτά τα κεφάλαια ακινήτων δημιουργούν μια λεωφόρο για επενδύσεις σε ένα ευρύ φάσμα ακινήτων που διαφορετικά θα ήταν απρόσιτα. Οι μακροπρόθεσμοι επενδυτές, ιδίως, έχουν τη δυνατότητα να αποκομίσουν τα οφέλη από το εισόδημα από μερίσματα και την υπεραξία του κεφαλαίου. Πριν επενδύσετε σε οποιοδήποτε, βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τις διαφορές μεταξύ των δύο, καθώς και τους συνακόλουθους κινδύνους και ανταμοιβές.

REIT vs. Συχνές ερωτήσεις για αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων

Τι είναι ένα μη εμπορεύσιμο REIT;

Τα μη διαπραγματεύσιμα REIT είναι ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων που διαχειρίζονται επαγγελματικά και επενδύουν απευθείας σε ακίνητα και δεν είναι εισηγμένα σε χρηματιστήρια. Αυτά είναι διαθέσιμα μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές υψηλής καθαρής αξίας και συνήθως απαιτούν μια μεγάλη ελάχιστη επένδυση.

Τι είναι το REIT ETF;

Τα RET ETF είναι ανταλλασσόμενα κεφάλαια (ETF) που επενδύουν το μεγαλύτερο μέρος των περιουσιακών τους στοιχείων σε μετοχές REIT ιδίων κεφαλαίων και συναφή παράγωγα. Τα ETF των REIT διαχειρίζονται παθητικά έναν δείκτη ιδιοκτητών ακινήτων που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο.

Τι είναι ένα Ταμείο Δείκτη REIT;

Όπως ένα REIT ETF, ένα REIT fund fund είναι ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που επενδύει παθητικά σε δείκτη αναφοράς ακινήτων, όπως το MSCI U.S. REIT Δείκτης ή ο δείκτης DOW Jones των ΗΠΑ REIT, ο οποίος μαζί καλύπτει περίπου τα δύο τρίτα της συνολικής αξίας της εγχώριας, δημόσιας διαπραγμάτευσης REIT αγορά.

Τι είναι ένα PAP Clip REIT;

Ένα χαρτί REIT είναι μια δομή που επιδιώκει να μεγιστοποιήσει τα φορολογικά πλεονεκτήματα που ενυπάρχουν στα ακίνητα επενδυτικά καταπιστεύματα, επιτρέποντας ταυτόχρονα στην εταιρεία να εκμεταλλεύεται ακίνητα που συνήθως δεν μπορούν να διαθέτουν τέτοια καταπιστεύματα τρέξιμο. Τέτοια REIT υπόκεινται σε έντονο ρυθμιστικό έλεγχο, καθώς στη δομή του συνδετήρα εγγράφων οφείλονται εμπιστευτικές υποχρεώσεις σε διαφορετικές ομάδες μετόχων και ενδέχεται να υπάρξουν εγγενείς συγκρούσεις. Είναι παρόμοιο αλλά πιο ευέλικτο σε δομή με το συρραπτικό REIT.

Τι είναι το REIT τριπλού δικτύου;

Ένα τριπλό καθαρό REIT είναι ένα REIT μετοχικού κεφαλαίου που κατέχει εμπορικές μισθώσεις που χρησιμοποιούν τριπλά καθαρά (NNN) μισθώσεις. ο τριπλό δίχτυ η μίσθωση σημαίνει ότι τα έξοδα δομικής συντήρησης και επισκευών πρέπει να πληρώνονται από τον ενοικιαστή - εκτός από το ενοίκιο, τους φόρους ακινήτων και τα ασφάλιστρα. Επειδή αυτά τα πρόσθετα έξοδα μεταβιβάζονται στον ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης χρεώνει γενικά χαμηλότερο βασικό ενοίκιο. Αυτό απαλλάσσει το REIT από τον μεγαλύτερο κίνδυνο οποιασδήποτε καθαρής μίσθωσης.