Κέρδος από στεγαστικό χρέος με MBS

Σύμφωνα με την Federal Reserve Bank της Νέας Υόρκης, τα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων αποτελούσαν τη μεγαλύτερη συνιστώσα του χρέους των νοικοκυριών το πρώτο τρίμηνο του 2021. Στις 31 Μαρτίου 2021, οι αναφορές καταναλωτικής πίστης έδειξαν συνολικά 10,16 τρισεκατομμύρια δολάρια σε στεγαστικά δάνεια, αύξηση 117 δισεκατομμυρίων δολαρίων από το προηγούμενο τρίμηνο. Αν και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αναμένεται να αυξηθούν, η ζήτηση για κατοικίες σε συνδυασμό με τη χαμηλή ανεργία ενδέχεται να τροφοδοτήσει την αγορά στεγαστικών δανείων. Αυτό σημαίνει ότι αυτός ο δανεισμός αναμένεται να επεκταθεί. Αυτή η κατάσταση δημιουργεί μια ευκαιρία για έξυπνους επενδυτές, οι οποίοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν ενυπόθηκους τίτλους (MBS) να κατέχει ένα κομμάτι αυτού του χρέους.

Λάβετε υπόψη ότι αυτά τα περιουσιακά στοιχεία έπαιξαν καθοριστικό ρόλο στην οικονομική κρίση του 2008. Οι τράπεζες καταργούσαν πολλούς περιορισμούς στο στεγαστικό δανεισμό, με ορισμένες μάλιστα να μην παίρνουν καθόλου χρήματα και να χρηματοδοτούν πλήρως τα στεγαστικά δάνεια. Αλλά ο κύριος όγκος των νέων ιδιοκτητών σπιτιού απλά δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά τις πληρωμές τους, κάτι που δεν φάνηκε να ενοχλεί τους δανειστές. Stillταν ακόμα σε θέση να κερδίσουν χρήματα συσκευάζοντας τα δάνεια και πουλώντας τα στους επενδυτές. Αυτό, με τη σειρά του, δημιούργησε μια φούσκα, η οποία κατέληξε να σκάσει το 2007. Η επίδραση σταγόνας έπληξε τη Lehman Brothers, προκαλώντας την κατάρρευση της τράπεζας, στέλνοντας έπειτα κύματα σοκ σε ολόκληρη την παγκόσμια οικονομία.

Μπορείτε λοιπόν να αντέξετε οικονομικά να επενδύσετε σε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία; Σε αυτό το άρθρο, θα σας δείξουμε πώς μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το MBS για να συμπληρώσετε τα άλλα περιουσιακά στοιχεία σταθερού εισοδήματός σας.

Πώς διαμορφώνονται

Οι ενυπόθηκοι τίτλοι είναι οφειλές που αγοράζονται από τράπεζες, υποθήκη εταιρείες, πιστωτικές ενώσεις και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και στη συνέχεια συγκεντρώθηκαν σε ομάδες από μια κυβερνητική, οιονεί κυβερνητική ή ιδιωτική οντότητα. Αυτές οι οντότητες στη συνέχεια πωλούν τους τίτλους σε επενδυτές. Αυτή η διαδικασία απεικονίζεται παρακάτω:

1. Οι αγοραστές ακινήτων δανείζονται από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.
2. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα πωλούν στεγαστικά δάνεια σε οντότητες MBS.
3. Οι οντότητες της MBS σχηματίζουν πιστωτικά στεγαστικά δάνεια και εκδίδουν τίτλους με υποθήκη.
4. Τα άτομα επενδύουν σε πισίνες MBS.

Τύποι MBS

Υπάρχουν δύο τύποι MBS. ο περνώ μέσα από ή το πιστοποιητικό συμμετοχής αντιπροσωπεύει την άμεση ιδιοκτησία σε μια ομάδα υποθηκών. Θα πάρετε ένα pro-rata μερίδιο όλων των πληρωμών κεφαλαίου και τόκων που πραγματοποιήθηκαν στο σύνολο, καθώς ο εκδότης λαμβάνει μηνιαίες πληρωμές από δανειολήπτες. Η δεξαμενή στεγαστικών δανείων θα έχει συνήθως διάρκεια πέντε έως 30 ετών. Ωστόσο, η ταμειακή ροή μπορεί να αλλάξει από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το πόσες υποθήκες εξοφλούνται νωρίς. Αυτό είναι όπου το κίνδυνος προπληρωμής ψέματα. Όταν τα τρέχοντα επιτόκια μειώνονται, οι δανειολήπτες μπορεί αναχρηματοδότηση και να προπληρώσουν τα δάνεια τους. Οι επενδυτές πρέπει στη συνέχεια να προσπαθήσουν να βρουν αποδόσεις παρόμοιες με τις αρχικές τους επενδύσεις σε περιβάλλον χαμηλότερου επιτοκίου. Αντίστροφα, οι επενδυτές μπορούν να αντιμετωπίσουν κινδύνους επιτοκίου όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν. Οι δανειολήπτες θα παραμείνουν με τα δάνεια τους, αφήνοντας τους επενδυτές να κολλήσουν με τις χαμηλότερες αποδόσεις σε ένα αυξανόμενο περιβάλλον με τρέχον επιτόκιο.

Ο δεύτερος τύπος MBS είναι το εξασφαλισμένη υποθήκη υποχρέωση (ΚΟΑ). Πρόκειται για μια δεξαμενή στεγαστικών δανείων.

Υπάρχουν διάφοροι τύποι ΚΟΑ που έχουν σχεδιαστεί για να μειώνουν τον κίνδυνο προπληρωμής των επενδυτών. Σε ένα διαδοχική ΚΟΑ πληρωμής, Οι εκδότες ΚΟΑ θα διανείμουν τις ταμειακές ροές στους κατόχους ομολόγων από μια σειρά κατηγοριών, που ονομάζονται δόσεις. Κάθε δόση κατέχει χρεόγραφα με ενυπόθηκα δάνεια με παρόμοια διάρκεια και ταμειακές ροές μοτίβα. Κάθε δόση είναι διαφορετική από τις άλλες εντός της ΚΟΑ. Για παράδειγμα, ένας ΚΟΑ μπορεί να έχει τέσσερις δόσεις με στεγαστικά δάνεια που έχουν κατά μέσο όρο δύο, πέντε, επτά και 20 χρόνια έκαστη. Όταν μπουν οι πληρωμές υποθηκών, ο εκδότης ΚΟΑ θα πληρώσει πρώτα το αναφερόμενο επιτόκιο κουπονιού στους κατόχους ομολόγων σε κάθε δόση. Οι προγραμματισμένες και μη προγραμματισμένες πληρωμές κεφαλαίου θα πάνε πρώτα στους επενδυτές στις πρώτες δόσεις. Μόλις εξοφληθούν, οι επενδυτές σε μεταγενέστερες δόσεις θα λάβουν το κύριο ποσό. Η ιδέα είναι να μεταφερθεί ο κίνδυνος προπληρωμής από τη μία δόση στην άλλη. Ορισμένοι ΚΟΑ μπορεί να έχουν 50 ή περισσότερες αλληλοεξαρτώμενες δόσεις. Επομένως, θα πρέπει να κατανοήσετε τα χαρακτηριστικά των άλλων δόσεων στην ΚΟΑ πριν επενδύσετε. Υπάρχουν δύο τύποι δόσεων:

• Δόσεις PAC Χρησιμοποιήστε το εξοφλητικό απόθεμα ιδέα για να βοηθήσει τους επενδυτές να μειώσουν τον κίνδυνο προπληρωμής και να λάβουν μια πιο σταθερή ταμειακή ροή. ΕΝΑ συντροφικός δεσμός έχει καθιερωθεί για να απορροφήσει το υπερβολικό κεφάλαιο καθώς οι υποθήκες εξοφλούνται νωρίς. Στη συνέχεια, με έσοδα από δύο πηγές (το PAC και το συνοδευτικό ομόλογο) οι επενδυτές έχουν περισσότερες πιθανότητες να λάβουν πληρωμές πάνω από το αρχικό πρόγραμμα λήξης.
• Z-δόσεις είναι επίσης γνωστά ως δεδουλευμένα ομόλογα ή δόσεις ομολόγων προσαύξησης. Κατά τη διάρκεια της αύξηση περίοδο, οι τόκοι δεν πληρώνονται στους επενδυτές. Αντ 'αυτού, το κεφάλαιο αυξάνεται με έναν σύνθετο συντελεστή. Αυτό εξαλείφει τον κίνδυνο των επενδυτών να επανεπενδύσουν σε χαμηλότερες αποδόσεις εάν τα τρέχοντα επιτόκια της αγοράς μειώνονται. Αφού εξοφληθούν οι προηγούμενες δόσεις, οι κάτοχοι Z-tranche θα λάβουν κουπόνι πληρωμές με βάση το υψηλότερο υπόλοιπο του ομολόγου. Επιπλέον, θα λάβουν τυχόν κύριες προπληρωμές από τα υποκείμενα στεγαστικά δάνεια. Επειδή οι τόκοι που πιστώνονται κατά τη διάρκεια της δεδουλευμένης περιόδου είναι φορολογητέοι - παρόλο που οι επενδυτές δεν τους λαμβάνουν πραγματικά -Οι δόσεις Z μπορεί να είναι καλύτερες κατάλληλος για αναβαλλόμενοι φόροι λογαριασμοί.

Αφαιρούμενοι τίτλοι υποθηκών είναι MBS που πληρώνουν στους επενδυτές μόνο κεφάλαιο (PO) ή μόνο τόκους (IO). Οι λωρίδες δημιουργούνται από MBS ή μπορεί να είναι δόσεις σε CMO.

• Μόνο κύριος υπόχρεος (ΟΠ): Οι επενδυτές πληρώνουν μια πολύ μειωμένη τιμή για την ΟΠ και λαμβάνουν κύριες πληρωμές από τα υποκείμενα στεγαστικά δάνεια. Η αγοραία αξία μιας ΟΠ μπορεί να κυμαίνεται ευρέως με βάση τα τρέχοντα επιτόκια. Καθώς τα επιτόκια μειώνονται, οι προπληρωμές μπορούν να αυξηθούν και η αξία των ΟΠ μπορεί να αυξηθεί. Από την άλλη πλευρά, όταν τα τρέχοντα επιτόκια αυξάνονται και οι προπληρωμές μειώνονται, η τιμή PO μπορεί να μειωθεί.
• Μόνο τόκοι (IO): Ένας IO πληρώνει αυστηρά τόκους που βασίζονται στο ποσό του ανεξόφλητου κεφαλαίου. Ως υποθήκες πληρώνω με χρεωλυσία και οι προπληρωμές μειώνουν το κύριο υπόλοιπο, οι ταμειακές ροές του ΙΟ μειώνονται. Η αξία του IO κυμαίνεται έναντι των PO σε ότι καθώς τα τρέχοντα επιτόκια μειώνονται και οι προπληρωμές αυξάνονται, το εισόδημα μπορεί να μειωθεί. Και όταν τα τρέχοντα επιτόκια αυξάνονται, οι επενδυτές είναι πιο πιθανό να λάβουν πληρωμές τόκων για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, αυξάνοντας έτσι την αγοραία αξία του ΙΟ.

Εκδότες MBS

Μπορείτε να αγοράσετε MBS από διάφορους εκδότες. Οι επενδυτικές τράπεζες, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και οι κατασκευαστές κατοικιών εκδίδουν τίτλους ιδιωτικής εμβέλειας, με υποθήκη. Η πιστοληπτική τους ικανότητα και η αξιολόγηση ασφάλειας μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερες από εκείνες των κυβερνητικών υπηρεσιών και των κρατικών επιχειρήσεων.

Φρέντι Μακ είναι μια ομοσπονδιακά ελεγχόμενη επιχείρηση, χρηματοδοτούμενη από την κυβέρνηση που αγοράζει στεγαστικά δάνεια από δανειστές σε όλη τη χώρα. Στη συνέχεια, τα επανασυσκευάζει σε χρεόγραφα που μπορούν να πωληθούν σε επενδυτές σε μεγάλη ποικιλία μορφών. Οι Freddie Mac δεν υποστηρίζονται από την αμερικανική κυβέρνηση, αλλά η εταιρεία έχει ειδική εξουσία να δανείζεται από την Υπουργείο Οικονομικών των ΗΠΑ.

Φάνι Μέι είναι μια εταιρεία που ανήκει σε μετόχους και αυτή τη στιγμή διαπραγματεύεται εξωχρηματιστηριακά. Αφαιρέθηκε από τον S&P 500 το 2008 και διαγράφηκε από το Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης το 2010, αφού έπεσε κάτω από τις ελάχιστες απαιτήσεις τιμής. Δεν λαμβάνει κρατική χρηματοδότηση ή υποστήριξη. Όσον αφορά την ασφάλεια, τα MBS της Fannie Mae υποστηρίζονται από την οικονομική υγεία της εταιρείας - όχι από την κυβέρνηση των ΗΠΑ.

Τζίνι Μέες είναι τα μόνα MBS που υποστηρίζονται από την πλήρη πίστη και πίστωση της κυβέρνησης των ΗΠΑ. Αποτελούνται κυρίως από δάνεια που έχουν ασφαλιστεί από την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Στέγασης ή έχουν εγγυηθεί από τη Διοίκηση των Βετεράνων.

Αμοιβαία κεφάλαια

Εάν σας αρέσει η ιδέα να επωφεληθείτε από την αύξηση της αύξησης των στεγαστικών δανείων, αλλά δεν είστε έτοιμοι να ερευνήσετε όλους τους διαφορετικούς τύπους MBS, ίσως να είστε πιο άνετοι με την υποθήκη αμοιβαία κεφάλαια. Υπάρχουν κεφάλαια που επενδύουν μόνο σε έναν τύπο MBS, όπως η Ginnie Maes, ενώ υπάρχουν και άλλα που ενσωματώνουν διάφορους τύπους MBS στα άλλα κρατικά ομόλογα τους.

Εκτός από τη μεγαλύτερη διαφοροποίηση των δανείων, τα αμοιβαία κεφάλαια μπορούν να επανεπενδύσουν όλες οι επιστροφές κεφαλαίου σε άλλα MBS. Αυτό επιτρέπει στους επενδυτές να λαμβάνουν αποδόσεις που αλλάζουν με τα τρέχοντα επιτόκια και θα μειώσουν τους κινδύνους προπληρωμής και επιτοκίου.

Η κατώτατη γραμμή

Το MBS μπορεί να προσφέρει υποστήριξη στην ομοσπονδιακή κυβέρνηση, μηνιαίο εισόδημα και σταθερό επιτόκιο. Το μειονέκτημα, ωστόσο, είναι ότι ο όρος μπορεί να είναι αβέβαιος και μπορεί να μην αυξηθεί σε αξία όπως τα άλλα ομόλογα όταν μειωθούν τα τρέχοντα επιτόκια. Επίσης, μην ξεχνάτε ότι θα μπορούσατε να λάβετε ένα κομμάτι του κεφαλαίου σας με κάθε μηνιαία πληρωμή. Κατά συνέπεια, κατά τη λήξη, ενδέχεται να μην απομείνει κανένα κεφάλαιο για επανεπένδυση.