Επιτυχημένες επενδυτικές στρατηγικές αποκλεισμού

Όταν πρόκειται για διακίνηση ακινήτων, είναι κατασχέσεις μια καλή επένδυση; Μπορεί να είναι, αλλά η επένδυση στην αγορά αποκλεισμού είναι μια στρατηγική που απαιτεί ένα επίπεδο πολυπλοκότητας και επιμέλειας πολύ μεγαλύτερο από αυτό που συνειδητοποιούν οι περισσότεροι. Έχει μεγάλες δυνατότητες, αλλά χρειάζεται μεγάλη προσπάθεια για εξαργύρωση.

Οι επενδύσεις αποκλεισμού πρέπει να προσεγγίζονται ως οποιαδήποτε σημαντική επένδυση, που απαιτεί εστίαση, επιμέλεια και προσεκτική έρευνα για τις τοπικές ιδιοκτησίες, οικονομικές και δημογραφικές τάσεις. Απαιτεί επίσης τη διαμόρφωση στρατηγικής για την απόκτηση ακινήτων και τελικά την πώλησή τους.

Οι επενδύσεις αποκλεισμού δεν είναι για ερασιτέχνες

Η αγορά μεταχειρισμένων αυτοκινήτων σε δημοπρασία είναι παρόμοια με την επένδυση σε αποκλεισμένα ακίνητα. Οι έμποροι μεταχειρισμένων αυτοκινήτων είναι άνθρωποι που γνωρίζουν όλες τις μάρκες και τα μοντέλα καθώς και τα κοινά ελαττώματα τους και τον τρόπο αλλαγής τους για να δημιουργήσουν αξία. Αναλαμβάνουν σημαντικά μικρότερο κίνδυνο από τον μέσο άνθρωπο που παρακολουθεί τη δημοπρασία μόνο και μόνο για να αγοράσει ένα αυτοκίνητο με έκπτωση.

Πολλοί αγοραστές αποκλεισμού πηγαίνουν στη δημοπρασία στα σκαλιά του δικαστηρίου με την ελπίδα να αρπάξουν ένα παζάρι- η διαφορά μεταξύ της τιμής δημοπρασίας και του ακινήτου εγγενής αξία. Ωστόσο, ενδέχεται να μην έχουν σοβαρές γνώσεις για την ίδια την επένδυση ή στρατηγικές μετριασμού κινδύνων. Οι επενδυτές με καλή εμπειρία στην αγορά αποκλεισμού κατοικιών γνωρίζουν ότι η διαφορά τιμών ως κύρια πηγή εισοδήματος από επενδύσεις είναι μια συνταγή καταστροφής.

Η σωστή μέθοδος για την απόκτηση ιδιοκτησίας αποκλεισμού δεν είναι η προσέγγιση του κυνηγετικού όπλου. Αντ 'αυτού, περιλαμβάνει την επιλογή ιδιοκτησιών που βρίσκονται σε μια τοπική περιοχή που προορίζεται για αναδιαμόρφωση ή βελτίωση. Οι ιδιότητες πρέπει να έχουν ξεχωριστά χαρακτηριστικά που τα κάνουν να ξεχωρίζουν από τα άλλα στην τοπική αγορά ή να παρουσιάζουν κάποια ευκαιρία για δημιουργία αξίας.

Στρατηγικές Επενδύσεων

Οποιοσδήποτε επενδυτής σε ακίνητα πρέπει να έχει μια καλά μελετημένη στρατηγική που περιλαμβάνει τους στόχους και τον τρόπο απόκτησης του ακινήτου, κατοχής του και τελικά διάθεσής του. Αυτή η στρατηγική είναι ακόμη πιο κρίσιμη όταν επενδύετε συγκεκριμένα στην αγορά κατασχέσεων. Πρέπει να καθορίσετε εάν ο αποκλεισμός συνέβη ως αποτέλεσμα κάποιων ατυχών περιστάσεων που σχετίζονται με τον πρώην ιδιοκτήτη ή λόγω μιας ευρύτερης τάσης που μπορεί να επηρεάσει την τοπική αγορά.

Οι επενδυτές πρέπει να κάνουν μια σημαντική έρευνα για την τοπική αγορά ακινήτων. Η ζήτηση για ακίνητα είναι συνάρτηση της αύξησης του πληθυσμού, της αύξησης της απασχόλησης, διαθέσιμο εισόδημα ανάπτυξη και δημογραφικές αλλαγές. Θα επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό την τιμολόγηση καθώς και τη δυνατότητα πώλησης ακινήτων στο τέλος της περιόδου επένδυσης.

Έρευνα για την επερχόμενη ανάπτυξη υποδομών, όπως δρόμους, σχολεία και κοινοτικά έργα. Μάθετε επίσης πώς η τοπική και η κρατική κυβέρνηση υποστηρίζουν την ανάπτυξη των επιχειρήσεων και σχεδιάζετε να διορθώσετε τυχόν συγκεκριμένα ζητήματα, όπως η κυκλοφορία, η ποιότητα του αέρα, το έγκλημα και οι φόροι. Όλα αυτά τα στοιχεία θα κάνουν μια περιοχή πιο επιθυμητή και θα αυξήσουν την αξία των ακινήτων μέσα σε αυτήν.

Στρατηγικές απόκτησης

Οι περισσότεροι επενδυτές έχουν διδαχθεί να σκουπίζουν δημοσιεύματα που απαριθμούν περιουσιακά στοιχεία που πρόκειται να δημοπρατηθούν και στη συνέχεια αλληλογραφούν με τους ιδιοκτήτες για την πρόθεσή τους να αγοράσουν το ακίνητο πριν βγει σε πλειστηριασμό ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟ ΤΕΤΡΑΓΩΝΟ. Παρόλο που οι συμφωνίες μπορούν να επιτευχθούν στα σκαλιά του δικαστηρίου, η εξεύρεση εναλλακτικών τρόπων για την εξασφάλιση προβληματικών ιδιοκτησιών θα βελτιώσει σημαντικά τις πιθανότητές σας να κλείσετε. Μπορεί επίσης να δώσει μια ευκαιρία για πλήρη κατανόηση και ανάλυση του ακινήτου.

Για παράδειγμα, ας πούμε ότι ένας επενδυτής αποκτά πρόσβαση σε ακίνητα χρησιμοποιώντας τις επαφές του στο αγορά και γνώση του δανεισμού κατοικιών για να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιών που δυσκολεύονται να διαπραγματευτούν με τους δανειστές. Εάν επιλυθούν τα προβλήματα των δανείων, όχι μόνο ο επενδυτής αυξάνει τη φήμη του τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους δανειστές. ο επενδυτής μπορεί επίσης να λάβει παραπομπές σε άλλους με προβληματικά δάνεια. Και αν η κατάσταση δεν μπορεί να λυθεί, ο επενδυτής είναι ο πρώτος στη σειρά που αποκτά το ακίνητο, επειδή έχει κερδίσει την εμπιστοσύνη των ιδιοκτητών. Οι επενδυτές μπορούν επίσης να λάβουν τεκμηριωμένη απόφαση για το αν θα αγοράσουν το ακίνητο επειδή έχουν μάθει για τα μειονεκτήματα και τα οφέλη του.

Μια άλλη στρατηγική είναι η αγορά των προβληματικών δανείων με έκπτωση από τους δανειστές. Οι τράπεζες και άλλα ιδρύματα δανεισμού δεν τους αρέσει να αποκτούν κατασχέσεις. Για να αποφύγετε την ανάληψη ιδιοκτησίας ακινήτων (REO) ακίνητα, αυτά τα ιδρύματα θα πουλούν συχνά πολλά μη εξυπηρετούμενα δάνεια σε σημαντική έκπτωση στην ισοτιμία. Οι επενδυτές μπορούν να είναι πιο ευέλικτοι από τους δανειστές στην εκπόνηση ενός μη εξυπηρετούμενου δανείου, μερικές φορές να το επιστρέψουν σε ένα δάνειο με απόδοση που θα επιφέρει πολύ υψηλότερη απόδοση, χάρη στη χαμηλότερη βάση του επενδυτή στο επένδυση. Μετά την επαλήθευση των δανείων, οι επενδυτές μπορούν είτε να τα διατηρήσουν είτε να τα πουλήσουν με ασφάλιστρο μόλις τα δάνεια έχουν αποδώσει για κάποιο χρονικό διάστημα.

Σε περίπτωση που δεν είναι δυνατή η εκτέλεση των δανείων, ο επενδυτής μπορεί να αποκλείσει το ακίνητο και να το πάρει τίτλος χωρίς να χρειάζεται να ανταγωνιστείτε κανένα άλλο μέρος. Το μόνο μειονέκτημα αυτής της προσέγγισης είναι ότι η αγορά δεξαμενών δανείων απαιτεί μεγαλύτερη δαπάνη κεφαλαίου από την αγορά μεμονωμένων ακινήτων σε δημοπρασία. Το θέμα είναι ότι υπάρχουν δημιουργικοί τρόποι για να μειωθεί ο ανταγωνισμός στην απόκτηση ενός μη εξυπηρετούμενου περιουσιακού στοιχείου.

Στρατηγικές ιδιοκτησίας

Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να είναι σίγουροι για το τι πρέπει να κάνουν μόλις αποκτηθεί το περιουσιακό στοιχείο. Θα είναι το ακίνητο "αναποδογύρισε”Πίσω στην αγορά, ή θα διατηρηθεί και θα είναι έμπειρος περιμένοντας μια αλλαγή στην αγορά πριν από την πώληση;

Ιδιότητες ανατροπής

Οι επενδυτές που σκέφτονται να αγοράσουν κατασχέσεις και μετά να τους επαναλάβουν το μάρκετινγκ λίγο μετά την αγορά τους, θα πρέπει να βρουν τρόπους βελτίωσης του ακινήτου. Αυτά που προσφέρουν τη μεγαλύτερη έκπληξη περιλαμβάνουν την προσθήκη υπνοδωματίων και μπάνιων, αναδιαμόρφωση κουζινών και φινίρισμα υπογείων ή άλλων αχρησιμοποίητων χώρων.

Καθώς οι πληροφορίες για τις συναλλαγές ακινήτων είναι δημόσιες, ορισμένοι υποψήφιοι αγοραστές θα είναι επιφυλακτικοί να πληρώσουν ένα ασφάλιστρο για ένα ακίνητο αμέσως μετά την πώληση κατάσχεσης, ακόμη και αν η τιμή του είναι σύμφωνη με άλλα ακίνητα στο περιοχή. Η δημιουργία αξίας μέσω της ανάπλασης βοηθά στην παροχή ενός σκεπτικού για την υψηλότερη τιμή μεταπώλησης και μπορεί να μειώσει τον κίνδυνο μακρών περιόδων εμπορίας. Ωστόσο, οι επενδυτές πρέπει να είναι επιφυλακτικοί για τη βελτίωση του ακινήτου τόσο πολύ ώστε η τιμή του να είναι σημαντικά υψηλότερη από ό, τι τα γειτονικά ακίνητα.

Holding Properties

Μια άλλη στρατηγική είναι η διατήρηση περιουσιακών στοιχείων ως ενοικιαζόμενα ακίνητα έως ότου συμβεί κάτι στην αγορά για την ενίσχυση της αξίας των ακινήτων. Οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν επαρκώς την αγορά ενοικίων για να είναι σίγουροι ότι υπάρχει επαρκής ζήτηση για ενοικιαζόμενο χώρο και το ακίνητο θα δημιουργήσει αρκετό ενοίκιο για να καλύψει το κόστος διατηρώντας το.

Για όσους μπορούν να χειριστούν τον επιπλέον χρόνο και προσπάθεια που απαιτεί για να γίνουν ιδιοκτήτες, αγοράζοντας τα προβληματικά ακίνητα με έκπτωση και η μετατροπή τους σε ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορεί να δημιουργήσει σημαντικά πλούτος. Η δυνατότητα απόκτησης ελκυστικής χρηματοδότησης, όπως π.χ. δάνεια μόνο με τόκους, σε συνεννόηση με την αφαίρεση των τόκων στεγαστικών δανείων από φόρους εισοδήματος, μπορεί να παρέχει έναν τρόπο δημιουργίας ταμειακών ροών ενώ περιμένετε την κατάλληλη στιγμή για πώληση.

Παρόλο κατοικημένη ακίνητη περιουσία δεν είναι τόσο ασταθής όσο άλλα τάξεις περιουσιακών στοιχείων, χαρακτηρίζεται από μεγάλες περιόδους χαμηλών αποδόσεων και στη συνέχεια μια άνοδο της αξίας που αντιστοιχεί σε κάποια σημαντική μεταβολή της ζήτησης που εξηγεί ένα σημαντικό μέρος της απόδοσης. Και πάλι, αυτό είναι το έναυσμα για τη συνεχιζόμενη έρευνα και α περίοδος εκμετάλλευσης στρατηγική που θα βοηθήσει στην εκτίμηση του χρονικού διαστήματος του άλματος αξίας και θα δημιουργήσει ένα σχέδιο για το περιουσιακό στοιχείο στο πλαίσιο της προετοιμασίας για πώληση.

Στρατηγικές εξόδου

Μη έχοντας σκεφτεί ένα στρατηγική εξόδου είναι ένα μεγάλο λάθος που κάνουν συνήθως οι νέοι επενδυτές. Πολλοί έχουν την ψευδή εντύπωση ότι η καλύτερη στιγμή για επένδυση σε ακίνητα κατάσχεσης είναι όταν υπάρχει άφθονο διαθέσιμο. Στην πραγματικότητα, μια σημαντική αύξηση των κατοικιών προς πώληση και κατάσχεση ακινήτων υπογραμμίζει κάποιο πρόβλημα που εμποδίζει τους ανθρώπους να πληρώσουν τα δάνεια τους ή τους κάνουν απρόθυμους να κρατήσουν τα σπίτια τους. Αυτό μπορεί να οφείλεται στην απώλεια θέσεων εργασίας στην περιοχή ή σε κάποιο πρόβλημα υποδομής που καθιστά την περιοχή ανεπιθύμητη.

Αυτές οι τάσεις θα έχουν θετικό αντίκτυπο στην προσφορά διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση ή κατασχέσεις και αρνητικό αντίκτυπο στη ζήτηση. Αυτό σημαίνει ότι θα είναι πιο δύσκολο να πουληθεί το ακίνητο μέχρι την αγορά βασικές αρχές βελτιώσει.

Ένα κοινό λάθος που κάνουν οι επενδυτές που βασίζονται αποκλειστικά στη διαφορά τιμών για το κέρδος τους είναι ότι δεν κατανοούν τον αρνητικό αντίκτυπο του κόστους μεταφοράς. Τα έξοδα μπορεί να περιλαμβάνουν πληρωμές υποθηκών, φόρους, ασφάλιση και συντήρηση κατά τη διάρκεια μιας παρατεταμένης περιόδου εμπορίας και πωλήσεων.

Ο καθορισμός προθεσμίας για την πώληση ενός ακινήτου και στη συνέχεια η έκπτωση της τιμής μέχρι την πώληση του ακινήτου είναι ένας τρόπος για να αποφευχθεί το υπερβολικό κόστος μεταφοράς. Είναι πολύ καλύτερο να πουλάτε με ένα μικρό έως μηδενικό κέρδος παρά να συνεχίσετε να προσφέρετε ένα ακίνητο σε μια τιμή που θα εξασφαλίσει μια μακρά περίοδο εμπορίας, η οποία θα συσσωρεύει κόστος μεταφοράς που μπορεί να οδηγήσει σε απώλειες.

Η κατώτατη γραμμή

Επένδυση σε μη εκτελεστικά ακίνητα η δημιουργία πλούτου είναι μια βιώσιμη στρατηγική, αλλά δεν είναι ένας τρόπος για να γίνεις πλούσιος γρήγορα. Για κάθε ιστορία κουρέλι-πλούτου, υπάρχουν 10 ακόμη άνθρωποι που έχουν χάσει το κεφάλαιο τους επειδή δεν ενημερώθηκαν για τις αλλαγές στις τάσεις της αγοράς.

Όσοι πετύχουν στην αγορά αποκλεισμού έχουν μελετήσει τις στρατηγικές και τις τακτικές άλλων επιτυχημένων επενδυτών. Έχουν διαθέσει το χρόνο και τους πόρους για να πραγματοποιήσουν τις κατάλληλες επαφές με την αγορά που απαιτούνται για τη δημιουργία ανταγωνιστικού πλεονεκτήματος έναντι των άλλων. Παρόλα αυτά, το να ρίχνεις χρόνο και ενέργεια για να γνωρίσεις την τοπική αγορά ακινήτων είναι μόνο μία από τις πολλές στρατηγικές που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι επενδυτές για να αποκτήσουν τα πόδια στον ανταγωνισμό. Η επιτυχία προέρχεται από έξυπνες, προσεκτικά σχεδιασμένες και εκτελεσμένες στρατηγικές απόκτησης και εξόδου.