Uso de precios hedónicos para determinar los factores que afectan los precios de las viviendas

¿Qué son los precios hedónicos?

La fijación de precios hedónica es un modelo que identifica factores de precio de acuerdo con la premisa de que el precio está determinado tanto por las características internas del bien que se vende como por factores externos que lo afectan.

A menudo se utiliza un modelo de precios hedónico para estimar valores cuantitativos para los servicios ambientales o de los ecosistemas que afectan directamente los precios de mercado de las viviendas. Este método de valoración puede requerir un alto grado de experiencia estadística y especificación del modelo, luego de un período de recopilación de datos.

Comprensión de los precios hedónicos

El ejemplo más común del método de fijación de precios hedónica se encuentra en el mercado inmobiliario, en el que el precio de un edificio o terreno está determinado por las características tanto de la propiedad como de la propiedad. en sí mismo (es decir, factores internos como su tamaño, apariencia, características como paneles solares o accesorios de grifería de última generación y condición), así como las características de su entorno circundante (es decir, factores externos como si el vecindario tiene una alta tasa de delincuencia y / o es accesible a las escuelas y al centro de la ciudad, el nivel de contaminación del agua y el aire o el valor de otras viviendas Cerca a).

El modelo de precios hedónico se utiliza para estimar la medida en que cada factor afecta la precio de mercado de la propiedad. Al ejecutar este tipo de modelo, si se controlan los factores no ambientales (se mantienen estables), cualquier discrepancia restante en el precio representará diferencias en el entorno externo del bien. Con respecto a la valoración de propiedades, un modelo de precios hedónico es relativamente sencillo, ya que se basa en los precios reales del mercado y en conjuntos de datos completos y disponibles.

Ventajas y desventajas de los precios hedónicos

El modelo de precios hedónico tiene muchas ventajas, incluida la capacidad de estimar valores, basándose en elecciones concretas, particularmente cuando se aplica a los mercados inmobiliarios con datos precisos y fácilmente disponibles. Al mismo tiempo, el método es lo suficientemente flexible como para adaptarse a las relaciones entre otros bienes de mercado y factores externos.

Los precios hedónicos también tienen inconvenientes importantes, incluida su capacidad para captar solo a los consumidores disposición a pagar por lo que perciben como diferencias ambientales y sus consecuencias Consecuencias. Por ejemplo, si los compradores potenciales no están al tanto de un suministro de agua contaminada o de una construcción inminente a primera hora de la mañana en la puerta de al lado, el precio de la propiedad en cuestión no cambiará en consecuencia. Los precios hedónicos tampoco siempre incorporan factores o regulaciones externos, como impuestos y Tasas de interés, que también podría tener un impacto significativo en los precios.

Ejemplo de precios hedónicos

Considere los precios de las viviendas, que son una manera fácil de valorar ciertos aspectos ambientales. Por ejemplo, una casa cerca de parques o escuelas puede venderse por una prima. Mientras tanto, una casa en una carretera principal puede venderse por menos. Los precios hedónicos utilizan la regresión para ver qué factores son más importantes y la importancia relativa de cada uno.

Para el ejemplo del precio de la vivienda, el precio de la vivienda se analizaría en función de variables independientes, como la distancia a un parque. Con eso, el resultado parecería algo así como, por cada milla más cerca de un parque, el valor de la vivienda aumenta en $ 10,000.