¿Qué es el desalojo?
¿Qué es el desalojo?
El desalojo es el proceso civil mediante el cual un dueño puede eliminar legalmente un inquilino de su propiedad de alquiler. El desalojo puede ocurrir cuando el inquilino deja de pagar el alquiler, cuando se incumplen los términos del contrato de alquiler o en otras situaciones permitidas por la ley.
Los desalojos en los Estados Unidos se rigen por estados individuales y ciertos municipios. Los propietarios deben informar a los inquilinos que están siendo desalojados con un aviso que especifique el motivo del desalojo y la cantidad de días antes de que comience el proceso de desalojo.
Conclusiones clave
- Un desalojo es la remoción ordenada por la corte de un inquilino de la propiedad donde reside.
- Un propietario puede decidir desalojar a un inquilino por falta de pago del alquiler, daños, actividad ilegal, violación de los términos de un contrato de arrendamiento o si el propietario desea tomar posesión de la propiedad.
- El proceso de desalojo normalmente comienza con un aviso del propietario que le pide al inquilino que repare ciertas condiciones.
- Si el inquilino no proporciona un remedio, entonces el propietario puede iniciar el proceso de desalojo a través de un tribunal.
- Los jueces escuchan el testimonio, revisan las pruebas y deciden si desalojar o denegar la solicitud del propietario.
Cómo funciona el desalojo
Propiedades de alquiler y todas las partes involucradas en alquiler Los acuerdos están sujetos a las leyes de propietarios e inquilinos. Los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos sin una buena causa. Las razones incluyen la falta de pago del alquiler, los daños, la actividad ilegal, la violación de los términos de un contrato de arrendamiento o si el propietario desea tomar posesión de la propiedad. El alquiler impago es la razón más común de desalojo, según una investigación del Laboratorio de Desalojos de la Universidad de Princeton. Algunos estados permiten que los propietarios desalojen inquilinos a voluntad incluso cuando no hayan hecho nada malo. Estos inquilinos pueden estar protegidos en estados que permiten desalojos sin culpa, especialmente si los tribunales consideran que la acción es discriminatoria o vengativo.
Las leyes de desalojo varían según el estado y el municipio, pero el proceso es bastante uniforme. Un arrendador proporciona un aviso de desalojo a su inquilino, dándoles una cantidad de días para pagar el alquiler o reparar los daños. Si ese período termina sin resolución, entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo contra el inquilino. Un demandante puede buscar restitución financiera por los costos de alquiler y servicios públicos no pagados, daños a la propiedad, cargos por pagos atrasadosy costas judiciales además del desalojo.
Los casos generalmente se escuchan en los tribunales de distrito, los tribunales de reclamos menores o los tribunales de vivienda. Tanto los propietarios como los inquilinos deben asistir y pueden buscar representación legal. Los tribunales requieren evidencia de irregularidades, incluidas fotos, correos electrónicos, mensajes de texto, otros documentos y testimonios de testigos que puedan respaldar el caso de cada parte.
Un juez escucha el testimonio y revisa cualquier evidencia antes de tomar la decisión de desalojar o negar el caso del propietario. El juez también puede decidir si otorgará daños monetarios en el caso y cuánto. Si el inquilino no se presenta ante el tribunal, generalmente recibe una sentencia de desalojo automáticamente, siempre que el propietario o un representante legal esté presente.
La Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda (FHFA) dijo en junio de 2021 que Fannie Mae y Freddie Mac extenderían la indulgencia de COVID-19 a los propietarios de propiedades multifamiliares hasta septiembre. 30, 2021.
Desalojos y COVID-19
El Congreso prohibió temporalmente los desalojos a través del Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus (CARES) en respuesta a la pandemia de COVID-19. Se prohibieron los desalojos durante 120 días para las personas con asistencia federal para la vivienda o en hogares con hipotecas respaldadas por el gobierno federal, incluidas las financiadas por Fannie Mae, Freddie Mac, o la Administración Federal de Vivienda (FHA).
La prohibición original, que terminó el 24 de julio de 2020, prohibía a los propietarios presentar nuevos casos de desalojo por impago de alquiler. La moratoria se aplicó a aproximadamente el 28% de los 43,8 millones de hogares arrendatarios del país, según un análisis del Urban Institute. Algunos inquilinos también estaban protegidos por prohibiciones estatales o locales, aunque muchos no han recibido salvaguardias temporales.
El presidente Donald Trump firmó una orden ejecutiva el 20 de agosto. 8 de febrero de 2020, lo que sugiere que su administración proporcionaría nuevas protecciones para los inquilinos. La orden ordenó a las agencias federales que consideraran medidas contra el desalojo, lo que enfureció a los defensores de la vivienda. "Da la impresión de que se hizo algo, cuando en realidad no se hizo nada", dijo a CNBC John Pollock, coordinador de la Coalición Nacional por el Derecho Civil a la Abogacía.
Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) desalojo prohibido para muchos inquilinos por motivos de salud pública. La orden original se emitió el 7 de septiembre. 4 de diciembre de 2020, y estaba previsto que expirara el 4 de diciembre de 2020. 31 de 2020, pero se ha extendido desde entonces, más recientemente hasta el 31 de julio de 2021, en lo que se pretende que sea la extensión final. Para calificar, un inquilino debe ganar menos de $ 99,000 por año ($ 198,000 para parejas) y firmar una declaración de que agotó todos los esfuerzos para pagar el alquiler y es probable que se quede sin hogar debido al desalojo.
La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) anunció el 3 de junio de 2021 que Fannie Mae y Freddie Mac continuarían ofreciendo la indulgencia COVID-19 a los propietarios de viviendas multifamiliares hasta septiembre. 30, 2021.
Los desalojos que terminan en acuerdos judiciales aparecen en los informes de crédito, y algunos propietarios informan a sus inquilinos a las empresas que proporcionan informes y evaluaciones de posibles inquilinos.
Ventajas y desventajas del desalojo
Para propietarios
Los desalojos permiten a los propietarios sacar a los inquilinos rebeldes, así como a aquellos que no pagan su alquiler a tiempo o en absoluto. Aunque puede ser costoso, los propietarios pueden beneficiarse al pasar por procedimientos de desalojo para proteger los intereses de su propiedad. Al desalojar a un inquilino indeseable, el propietario puede abrir su propiedad a inquilinos mejores y más responsables.
Para inquilinos
Los efectos de un desalojo pueden ser duraderos para los inquilinos. Por ejemplo, cuando una persona envía una solicitud de alquiler para una nueva casa, es probable que la solicitud pregunte si alguna vez ha sido desalojada.
Aún así, tener un desalojo previo no puede descalificar completamente a una persona de un contrato de arrendamiento. Es posible que algunos propietarios simplemente quieran saber más sobre los términos del desalojo. Por ejemplo, si un propietario decide vender un apartamento como condominio y desalojó legalmente a los inquilinos para hacerlo, entonces es poco probable que eso afecte negativamente la visión del propietario de un posible inquilino.
Para la sociedad
Algunos expertos también sugieren que las altas tasas de desalojo tienen efectos perjudiciales para la sociedad en general. Al desestabilizar a las familias, argumentan, los vecindarios con muchos desalojos se vuelven más susceptibles al crimen.
Las altas tasas de desalojo también tienen un alto costo financiero para las ciudades, que a menudo pierden impuestos a la propiedad y facturas de servicios públicos pendientes y pueden tener que pagar más por refugios y servicios sociales.