Prestamista de hipoteca inversa acusado de marketing engañoso

En el último ejemplo de sus actividades intensificadas de aplicación de la ley, el Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) ha presentado una queja y propuesta de acuerdo alegando mercadeo engañoso por parte de la empresa más grande del país. Hipoteca opuesta prestador.

Lo que alega el CFPB

En la acción presentada la semana pasada ante el Tribunal Federal de Distrito para el Distrito Central de California, el CFPB alega que Irvine, American Advisors Group (AAG), con sede en California, usó estimaciones de vivienda infladas y engañosas en anuncios publicitarios directos para atraer posibles hipotecas inversas clientes.

El CFPB también alegó que AAG violó una orden de consentimiento previo en 2016, nuevamente involucrando publicidad engañosa y afirmaciones engañosas. Si la corte la dicta, la orden requiere que AAG pague una multa civil de $1.1 millones más $173,400 en compensación al consumidor.

"American Advisors Group violó la confianza de los consumidores al anunciar hipotecas inversas con precios inflados y estimaciones engañosas del valor de la vivienda", dijo el director interino del CFPB, David Uejio, al anunciar el acción. “La CFPB actuará con decisión cuando descubramos daños al consumidor o prácticas que busquen aprovecharse de poblaciones vulnerables”.

Un portavoz de AAG reconoció que el asunto involucraba piezas de correo directo que incluían estimaciones del valor de la vivienda de terceros.

"AAG cooperó plenamente en esta investigación, ya ha comenzado a tomar medidas para abordar las preocupaciones de CFPB y se complace en resolver el asunto", dijo el portavoz a Investopedia. "Nos tomamos en serio este tipo de cuestiones de marketing y nos comprometemos a brindar a nuestros clientes información clara y precisa para ayudarlos a acceder de manera responsable a su valor líquido de la vivienda".

Según la demanda de la CFPB, las estimaciones del valor del punto medio se inflaron en promedio un 18 %, mientras que en el extremo superior los valores fueron un promedio del 28 % más altos.

Si bien AAG incluyó una nota a pie de página en sus materiales de marketing que afirma que hizo "todos los intentos para garantizar que la información del valor de la vivienda proporcionada sea confiable", la CFPB dijo que esos esfuerzos no fueron suficientes. Sostuvo que AAG no realizó "ningún análisis directamente relacionado con los valores estimados de las viviendas que publicitó en sus anuncios publicitarios".

AAG ocupa el primer lugar entre los prestamistas de hipotecas inversas a nivel nacional hasta la fecha, con una participación de mercado del 33 %, según Reverse Market Insight, una firma de análisis de datos de la industria con sede en Dana Point, California.

¿Mayor escrutinio por delante para los prestamistas de hipotecas inversas?

La acción de AAG es la segunda ejecución de CFPB contra un prestamista de hipoteca inversa este año. En abril, la oficina acusó a Nationwide Equities Corp., con sede en Mahwah, N.J. envió anuncios engañosos de préstamos a cientos de miles de prestatarios mayores.

Y hay señales de que puede haber más por venir. En un informe semestral al Congreso publicado el 1 de octubre. 8, por ejemplo, el CFPB escribió que tenía "una serie de investigaciones de préstamos justos en curso y recientemente abiertas de instituciones".

Las acciones de CFPB siguen a un informe de 2015 en el que revisó los anuncios de una variedad de prestamistas de hipotecas inversas en cinco grandes mercados de EE. UU. Ese estudio encontró que muchos contenían declaraciones confusas, incompletas e inexactas sobre los requisitos del prestatario, el seguro del gobierno y los riesgos del prestatario.

Un producto complejo

Las hipotecas inversas aseguradas por el gobierno federal, conocidas formalmente como hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), son un tipo de préstamo que permite a los propietarios de 62 años o más aprovechar el valor neto de la vivienda en forma de una suma global, línea de crédito o pago mensual sorteos.

Los propietarios de viviendas deben continuar pagando los impuestos sobre la propiedad y los costos de seguros y reparaciones. El préstamo debe devolverse cuando el prestatario fallece, vende la casa, se muda durante 12 meses o deja de pagar.

Los HECM son administrados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Un informe de 2019 de la Oficina de Responsabilidad del Gobierno de EE. UU. que examinó los datos de la FHA encontró que los incumplimientos de hipotecas inversas aumentaron del 2% de cancelaciones de préstamos en 2014 al 18% en 2018, principalmente debido a que los prestatarios no cumplieron con los requisitos de ocupación o no pagaron impuestos a la propiedad y seguro.

Debido a que es muy importante comprender a fondo cómo funcionan estos préstamos, y el riesgos potenciales a los prestatarios: el CFPB insta a los propietarios a revisar esta guía en su sitio web.