Tasas más bajas ayudarán a la vivienda a recuperarse a pesar de los vientos en contra: Goldman

A pesar de las crecientes señales de una desaceleración del mercado inmobiliario, Goldman Sachs cree que las tasas de interés más bajas impulsarán la inversión residencial durante la segunda mitad de 2019. Tanto la inversión residencial como viviendas iniciadas se han ido desacelerando durante la primera mitad de este año, pero cayendo las tasas hipotecarias y el reciente recorte de tasas de interés de la Reserva Federal ayudará a estimular la demanda de vivienda, dijeron los analistas de Goldman en una nota reciente.

Reconociendo que “la construcción de viviendas ha sido un poco más débil de lo que esperábamos, y parece estar enfrentando algunos vientos en contra que al menos en parte persisten”, los analistas, encabezados por el economista Jan Hatzius, se mantuvieron optimistas sobre las perspectivas de crecimiento futuro del sector. “Nuestro modelo apunta a un repunte saludable a un ritmo de crecimiento del 4 % de la inversión residencial en el segundo semestre de 2019”, escribió Hatzius.

Un repunte en el mercado de la vivienda ayudaría a las acciones de la construcción de viviendas a mantener su recuperación durante la primera mitad del año. El ETF SPDR S&P Homebuilders (XHB) ha subido casi un 27 % en el año en comparación con la ganancia del 15 % del S&P 500. Las acciones de constructores de viviendas individuales como M/I Homes Inc. (MHO) y LGI Homes Inc. (LGIH) han subido más del 70 % en el año, mientras que KB Home (KBH) y D. R. horton inc. (DHI) han subido más del 40%, y PulteGroup Inc. (PHM) ha subido casi un 28%.

Lo que significa para los inversores

Las tasas hipotecarias más bajas liderarán el impulso de la demanda de vivienda, que es el sector de la economía más sensible a los cambios en las tasas de interés. Desde el otoño pasado, las tasas hipotecarias han caído 125 bps. La tasa de la hipoteca fija a 30 años ha caído desde un pico de 4,94% en noviembre a 3,60% más recientemente, según datos de la agencia hipotecaria Freddie Mac, por CNBC.

El efecto estimulante de las tarifas más bajas sobre la demanda de vivienda vendrá a través de dos canales separados. El canal obvio es que las tasas hipotecarias más bajas abaratan el costo de financiar la compra de una nueva casa; de ahí el aumento de la demanda. El segundo canal ocurre a través del menor costo para los propietarios existentes de refinanciar su hipoteca a tasas más bajas. Los costos más bajos crean un efecto riqueza que estimula el gasto de consumo y un mecanismo posterior de retroalimentación positiva en el mercado de la vivienda.

Sin embargo, hasta el momento, las tasas más bajas no han logrado proporcionar el tan esperado impulso a la vivienda. La inversión residencial vive su peor racha desde el 2007-2009 Gran Recesión, habiéndose contratado por seis trimestres seguidos ahora. Las viviendas iniciadas cayeron un 4,0% en julio hasta una tasa anual desestacionalizada de 1.191 millones de unidades, y las cifras de junio se revisaron a la baja. Los economistas encuestados por Reuters esperaban que los inicios de viviendas aumentaran en julio a un ritmo de 1,257 millones de unidades, según CNBC.

Una explicación del fracaso de la demanda de vivienda para responder a las tasas de interés más bajas es la perspectiva económica creciente. De hecho, si las tasas de interés más bajas son el resultado de un movimiento de política específicamente destinado a responder a la incertidumbre económica, entonces la señal negativa que envían las tasas más bajas puede ser más poderosa que el efecto de estímulo positivo de esas tasas más bajas ellos mismos. Los constructores de viviendas creen que esa es una de las principales razones por las que la demanda de viviendas no ha aumentado.

Pero Goldman tiene otra explicación:retrasos en la respuesta. Los efectos de los cambios en las tasas de interés generalmente no se sienten de inmediato, pero pueden pasar meses, si no años, antes de que surtan efecto en la actividad económica. “[N]uestra estimación del tiempo de retraso entre los cambios en las tasas de interés y la actividad inmobiliaria sugiere que la mayor parte del impulso aún está por llegar”, escribió Hatzius.

Hay algunos signos positivos que sugieren que la hipótesis del retraso en la respuesta de Goldman podría ser correcta. Permisos de construcción, que han sido débiles durante la mayor parte del año, subió un 8,4% a una tasa de 1,336 millones de unidades en julio. Esa es la mayor ganancia para los permisos desde junio de 2017. Más aspectos positivos como ese pueden estar reservados a medida que los efectos del recorte de la tasa de interés de la Reserva Federal al final del mes pasado se abren camino lentamente a través de la economía, y se esperan más recortes de tasas antes de que termine el año. afuera.

Mirando hacia el futuro

A pesar de las señales de vida, Goldman espera que persistan algunos vientos en contra de la vivienda, incluida la dilución del incentivo fiscal para viviendas ocupadas por sus propietarios, un mercado laboral de la construcción extremadamente ajustado y un aumento en la tierra, el desarrollo, la titulación y otros costos regulatorios. Se podría agregar la creciente posibilidad de una recesión en medio de la escalada de la guerra comercial del presidente Trump con China.