¿Cómo combinar dos hipotecas en una?

Tener dos hipotecas no es tan raro como podría pensar. Las personas que acumulan suficiente equidad en sus casas a menudo optan por obtener una segunda hipoteca. Pueden usar este dinero para saldar una deuda, enviar a un hijo a la universidad, financiar el inicio de un negocio o realizar una compra importante. Otros usarán un segundo hipoteca para mejorar el valor de su vivienda o propiedad mediante la remodelación o construcción de una piscina, etc.

Sin embargo, dos hipotecas pueden ser más complicadas que tener una sola. Afortunadamente, existen mecanismos disponibles para combinar o consolidar dos hipotecas en un solo préstamo. Sin embargo, el proceso de consolidación puede ser complicado en sí mismo y las matemáticas pueden terminar no haciendo que valga la pena al final.

Combinando Hipotecas

Veamos un ejemplo: obtuvo una línea de crédito con garantía hipotecaria hace diez años o más y durante el período de retiro, el en el momento en que podía "retirar" de su línea de crédito: estaba pagando una cantidad manejable: $ 275 por mes en una línea de $ 100,000 crédito.

De acuerdo con los términos de este préstamo, después de diez años, el período de retiro se convirtió en el período de reembolso, los siguientes 15 años en los que debe pagar el préstamo como una hipoteca. Pero probablemente no esperaba que el pago de $ 275 se convirtiera en un pago de $ 700 que podría subir aún más si aumenta la tasa preferencial.

Al consolidar los dos préstamos, potencialmente podría ahorrar más de $ 100 cada mes y fijar su tasa de interés en lugar de verla escalar si aumenta la prima. Por otro lado, tal vez desee pagar los préstamos más rápido y desee mejores condiciones que lo ayuden a hacerlo. ¿Cómo funciona este tipo de consolidación y es una buena idea?

Sepa con qué está comenzando

Para comprender lo que sucede cuando consolida, debe saber algunas cosas sobre los préstamos actuales que tiene. Si, cuando va a consolidar préstamos, se da cuenta de que su segunda hipoteca se utilizó para retirar efectivo de su casa por alguna razón, llamada préstamo en efectivo—Puede agregar costos al nuevo préstamo y reducir la cantidad para la que califica. Los préstamos en efectivo tienen un precio más alto, dicen los prestamistas, porque estadísticamente es más probable que el prestatario abandone el préstamo si se mete en problemas.

Luego está el refinanciamiento a tasa / plazo (refi). Este tipo de préstamo es simplemente un ajuste en la tasa de interés y los términos de su préstamo actual. El prestamista considera que el préstamo es más seguro porque el prestatario no se está embolsando dinero ni está reduciendo la cantidad de capital que tiene en la propiedad. Es posible que haya refinanciado recientemente cuando las tasas hipotecarias cayeron a mínimos históricos.

¿Por qué son importantes estas distinciones? Según Casey Fleming, asesor hipotecario de C2 Financial Corporation y autor de, The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible, son importantes porque los términos y la cantidad que pagará por nuevas hipotecas podrían ser muy diferentes.

"Digamos que usted y su vecino están obteniendo préstamos de refinanciamiento del 75% de préstamo a valor, bajo el préstamo conforme límite de $ 417,000. El tuyo es un retiro de efectivo, el suyo no lo es. Su préstamo costaría 0.625 puntos más que el de su vecino en abril de 2021. Y 1 punto es el 1% del monto del préstamo, por lo que si el monto del préstamo es de $ 200,000, en igualdad de condiciones, pagaría $ 1,250 ($ 200,000 x 0,00625) más por la misma tasa de interés que su vecino ".

Piénsalo de esta manera. Si originalmente adquirió los dos préstamos cuando compró la casa, no se trata de un préstamo con retiro de efectivo, ya que la segunda hipoteca se utilizó para adquirir la casa, no para sacar efectivo de ella. Pero más adelante, si recibió dinero como resultado de tomar una segunda hipoteca, ese fue un préstamo con retiro de efectivo, por lo que un nuevo préstamo consolidado se considerará lo mismo.

Hay otra razón por la que esta distinción se vuelve importante. Debido a que los préstamos en efectivo son más riesgosos para el prestamista, es posible que solo presten entre el 75% y el 80% del valor neto de su vivienda en comparación con el 90% de una tasa de interés / refinanciamiento a plazo. Fleming lo pone en un lenguaje sencillo así: "Si su préstamo se considerará un préstamo con retiro de efectivo, necesitará más capital en su propiedad para calificar".

Cómo consolidar

El prestamista hará todo el papeleo complicado que conlleva la consolidación de los préstamos. Su trabajo es ser un consumidor informado. No hables con uno, habla con varios.

Dado que la consolidación de dos préstamos es más complicada que una simple hipoteca de vivienda, es mejor hablar personalmente con tres o cuatro prestamistas. Puede hablar con su banco o cooperativa de crédito, un agente hipotecario o recibir recomendaciones de profesionales de la industria en los que confíe.

Por supuesto, pregúnteles si el nuevo préstamo se convertirá en un préstamo en efectivo o en una refinanciación a tasa / plazo. ¿Es un préstamo a tasa fija o variable? 15 o 30 años?

Una vez que esté satisfecho con un determinado prestamista, lo guiarán a través del proceso. No firme nada sin leerlo primero y asegúrese de comprender el calendario de pagos.

Si su préstamo es un préstamo con retiro de efectivo, Casey Fleming dice que puede haber una manera de convertirlo en una tasa de interés / refinanciamiento a plazo un año después.

“Consolide los préstamos como retiro de efectivo, pero obtenga un crédito de prestamista que pague todos los costos asociados con la transacción. Espere un año y refinancia de nuevo. Dado que solo está refinanciando un préstamo en ese momento, no es un préstamo con retiro de efectivo. Ahora puede gastar dinero en puntos para reducir la tasa de interés, ya que mantendrá el préstamo por más tiempo. período de tiempo." Fleming continúa aconsejando hacer esto solo si cree que las tasas de interés son estables o pueden soltar.

La línea de fondo

“Nunca tome la decisión de refinanciar o consolidar préstamos basándose únicamente en la reducción de su pago mensual. En la mayoría de los casos, gastará más a lo largo de su vida en el nuevo préstamo de lo que simplemente pagaría los préstamos existentes ”, dice Fleming. “Millones de consumidores siguen hipotecando su futuro y terminan con decenas o incluso cientos de miles de dólares menos en la jubilación”.

En su lugar, determine cuánto tiempo cree que permanecerá en la casa y compare el costo de su (s) hipoteca (s) actual (es) a la nueva hipoteca más los costos asociados con el nuevo préstamo durante el tiempo que mantendrá el préstamo. Si sus costos generales serían menores con la consolidación, entonces la consolidación probablemente sea una buena idea.