¿Qué es un Mello-Roos de California?
¿Qué es un Mello-Roos?
Un Mello-Roos es un distrito fiscal ad hoc de California creado para financiar un proyecto de infraestructura. Un distrito puede crearse solo con la aprobación de dos tercios de los votantes y permite que se imponga un impuesto especial a sus residentes. La ley estatal que permite tales distritos se implementó en 1982 como una forma para que los gobiernos locales eludan el límite estatal de 1978 en impuesto a la propiedad aumenta.
La ley fiscal Mello-Roos sigue siendo controvertida. Se sabe que los desarrolladores de California anuncian sus casas recién construidas como "¡No Mello-Roos!"
Entendiendo Mello-Roos
Un Distrito de Instalaciones Comunitarias (CFD) de Mello-Roos puede ser creado por una ciudad, condado o distrito escolar.
Un Mello-Roos permite al gobierno local o al distrito escolar del condado o ciudad vender bonos para financiar un proyecto o servicio específico. Los proyectos permitidos por la ley de California van desde mejoras de infraestructura hasta servicios de policía y bomberos, escuelas, parques y guarderías.
Conclusiones clave
- Un Mello-Roos es un distrito especial de evaluación de impuestos creado en California para financiar la infraestructura o los servicios locales.
- El impuesto se aplica solo a los residentes del distrito que se beneficia del proyecto.
- La ley permitió que los distritos de Mello-Roos se crearan para permitir que las comunidades recaudaran dinero para proyectos locales a pesar de las restricciones de los topes de impuestos a la propiedad de la Propuesta 13.
El evaluación de impuestos se puede cobrar hasta que la deuda de bonos emitida para el distrito se pague en su totalidad con intereses.
Los orígenes de Mello-Roos
El impuesto Mello-Roos lleva el nombre de los patrocinadores de la ley, el Senador del Estado de California. Henry Mello y el asambleísta estatal Mike Roos.
Su proyecto de ley fue una solución para la Proposición 13. Esa enmienda de 1978 a la Constitución de California limita los impuestos sobre la propiedad al 1% del valor tasado y limita la tasa de aumento de la tasación al 2% anual.
Los agentes inmobiliarios deben informar a los compradores potenciales si una casa se encuentra en un distrito de instalaciones comunitarias de Mello-Roos.
El impuesto Mello-Roos se evalúa contra la tierra, pero no se basa en el valor de tasación de la propiedad. Esa es la forma en que evita el límite impuesto por la Proposición 13.
En la actualidad, Mello-Roos se utiliza con mayor frecuencia para crear infraestructura o servicios de soporte en y alrededor de nuevos desarrollos. También proporciona una forma de realizar mejoras en los vecindarios más antiguos y menos ricos que ya no generan suficientes impuestos sobre la propiedad para cubrir los servicios básicos.
Pros y contras de Mello-Roos
Los defensores de la ley Mello-Roos dicen que hace nueva construcción de viviendas posible, ya un menor costo para los eventuales compradores. Un desarrollador que esté planificando una gran comunidad nueva podría oponerse al precio de financiar nueva infraestructura dentro y alrededor de la comunidad o repercutir el costo aumentando los precios de las viviendas.
Los opositores señalan la carga fiscal adicional y la posible dificultad de vender una casa que tiene una tasación fiscal especial vinculada a ella.
Los impuestos Mello-Roos generalmente no son deducibles de los impuestos federales ya que no satisfacen los requisitos del IRS para la deducción.
Letra pequeña en Mello-Roos
El bono emitido por un CFD se considera un gravamen contra una propiedad y la falta de pago del impuesto puede resultar rápidamente en una ejecución hipotecaria, ya que los distritos de Mello-Roos están sujetos a leyes de ejecución hipotecaria acelerada.
Los agentes inmobiliarios están obligados por ley a informar a los compradores potenciales si una casa está en un CFD y, por lo tanto, está sujeta a una tasación fiscal especial.
Los impuestos Mello-Roos generalmente se enumeran como un artículo en la factura de impuestos anual de una propiedad, aunque ocasionalmente un distrito enviará a los propietarios una factura por separado. Las oficinas de los asesores del condado mantienen registros de los distritos de Mello-Roos.