6 razones para evitar el seguro hipotecario privado

Antes de comprar una casa, lo ideal sería ahorrar suficiente dinero para un pago inicial del 20%. Si no puede, es una apuesta segura que su prestamista lo obligará a asegurar seguro hipotecario privado (PMI) antes de firmar el préstamo, si está obteniendo una hipoteca convencional. El propósito del seguro es proteger a la compañía hipotecaria si no paga el pagaré.

La Autoridad Federal de Vivienda tiene un requisito de prima de seguro hipotecario similar para quienes contratan un Préstamo FHA,con reglas algo diferentes. Este artículo trata sobre el PMI, pero las razones para evitarlo se aplican a ambos tipos de préstamos.

PMI suena como una excelente manera de comprar una casa sin tener que ahorrar tanto para el pago inicial. A veces es la única opción para los nuevos compradores de vivienda. Sin embargo, existen buenas razones por las que debería intentar evitar la necesidad de PMI. Aquí hay seis, junto con una posible forma para que aquellos que no tienen un pago inicial del 20% lo eludan por completo.

Seis buenas razones para evitar el seguro hipotecario privado

1. Costo

PMI normalmente cuesta entre el 0,5% y el 1% del monto total del préstamo sobre una base anual. Eso significa que podría pagar hasta $ 1,000 al año, o $ 83.33 al mes, en un préstamo de $ 100,000, asumiendo una tarifa de PMI del 1%. Sin embargo, el precio medio de cotización de las casas en EE. UU., Según Zillow, es de casi $ 250,000 (a septiembre de 2020), lo que significa que las familias podrían estar gastando más de $ 3,420 por año en el seguro. ¡Eso es tanto como el pago de un automóvil pequeño!

2. Ya no es deducible

Hasta 2017, el PMI todavía era deducible de impuestos, pero solo si el ingreso bruto ajustado de un contribuyente casado era inferior a $ 110,000 por año. Esto significó que muchas familias de doble ingreso se quedaron al margen. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 (TCJA) terminó la deducción por hipoteca primas de seguros en su totalidad, a partir de 2018.

3. Tus herederos no obtienen nada

La mayoría de los propietarios escuchan la palabra “seguro” y asumen que su cónyuge o hijos recibirán algún tipo de compensación monetaria si mueren, lo cual no es cierto. La institución crediticia es el único beneficiario de dicha póliza, y las ganancias se pagan directamente al prestamista (no indirectamente a los herederos primero). Si desea proteger a sus herederos y proporcionarles dinero para los gastos de subsistencia después de su muerte, deberá obtener una póliza de seguro por separado. No se deje engañar pensando que PMI ayudará a nadie más que a su prestamista hipotecario.

4. Dar dinero

Los compradores de vivienda que depositen menos del 20% del precio de venta tendrán que pagar el PMI hasta que el valor total de la vivienda alcance el 20%. Esto podría llevar años y equivale a una gran cantidad de dinero que literalmente está regalando. Para poner el costo en una mejor perspectiva, si una pareja que posee una casa de $ 250,000 tomara los $ 208 por mes que estaban gastando en PMI e invirtiera Si en un fondo mutuo que obtuvo una tasa de rendimiento compuesta anual del 8%, ese dinero aumentaría a $ 37,707 (asumiendo que no se retiraron impuestos) dentro de 10 años.

5. Difícil de cancelar

Como se mencionó anteriormente, generalmente cuando su capital supera el 20%, ya no tiene que pagar el PMI. Sin embargo, eliminar la carga mensual no es tan fácil como no enviar el pago. Muchos prestamistas requieren que redacte una carta solicitando que se cancele el PMI e insista en una tasación formal de la casa antes de su cancelación. Con todo, esto podría llevar varios meses, dependiendo del prestamista, durante los cuales aún debe pagarse el PMI.

6. El pago sigue y sigue

Un último tema que merece ser mencionado es que algunos prestamistas requieren que usted mantenga un contrato de PMI por un período designado. Por lo tanto, incluso si ha alcanzado el umbral del 20%, es posible que aún esté obligado a seguir pagando el seguro hipotecario. Lea la letra pequeña de su contrato de PMI para determinar si este es su caso.

Cómo evitar pagar el PMI

En algunas circunstancias, el PMI se puede evitar utilizando un hipoteca a cuestas. Funciona así: si desea comprar una casa por $ 200,000 pero solo tiene suficiente dinero ahorrado para un pago inicial del 10%, puede celebrar lo que se conoce como un acuerdo 80/10/10. Obtendrá un préstamo por un total del 80% del valor total de la propiedad, o $ 160,000, y luego un segundo préstamo, denominado a cuestas, por $ 20,000 (o el 10% del valor). Finalmente, como parte de la transacción, deposita el 10% final, o $ 20 000.

Al dividir los préstamos, es posible que pueda deducir los intereses de ambos y evitar el PMI por completo. Por supuesto, hay una trampa. Muy a menudo, los términos de un préstamo a cuestas son arriesgados. Muchos son préstamos con tasa ajustable, contienen disposiciones globales o vencen en 15 o 20 años (a diferencia de la hipoteca más estándar a 30 años).

La línea de fondo

El PMI es caro. A menos que piense que podrá alcanzar el 20% de equidad en la vivienda en un par de años, probablemente tenga sentido esperar hasta que pueda hacer un pago inicial más grande o considerar una casa menos costosa, lo que hará un pago inicial del 20% más asequible.