Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler

¿Es propietario de bienes raíces que alquila? Además del potencial de ingresos regulares y crecimiento del capital, las inversiones inmobiliarias ofrecen deducciones que pueden reducir el impuesto sobre la renta sobre sus ganancias.

Pero primero, considere qué tipo de inversor inmobiliario es usted. ¿Eres un inversor pasivo o un profesional inmobiliario? Su clasificación como uno u otro hace una gran diferencia en la cantidad de exenciones fiscales que obtiene.

Inversor pasivo vs. Profesional

Si pasa la mayor parte de sus horas de trabajo en el negocio inmobiliario como profesional de bienes raíces, entonces sus pérdidas de alquiler no son pasivas. Esto significa que sus pérdidas son totalmente deducibles de todos los ingresos, pasivos o no pasivos.

Si se trata de una inversión secundaria, entonces sus pérdidas son pasivas y pueden ser deducibles hasta $ 25,000 contra los ingresos de sus alquileres. La deducción se elimina gradualmente si su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) está entre $ 100,000 y $ 150,000. Las pérdidas de más de $ 25,000 se pueden transferir al año siguiente.

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) define a un profesional de bienes raíces como alguien que pasa más de la mitad de sus horas de trabajo en el negocio de alquiler. Esto puede incluir desarrollo, construcción, adquisición y administración de propiedades. También debe dedicar más de 750 horas al año trabajando en sus propiedades de alquiler de bienes raíces para calificar como profesional.

Fuentes de ingresos comunes

Ingresos de alquiler

El dinero que recibe por el alquiler generalmente se considera sujeto a impuestos en el año en que lo recibe, no cuando vencía o se ganaba. Esto significa que cualquier pagos anticipados deben tratarse como ingresos.

Por ejemplo, suponga que alquila una casa por $ 1,000 por mes y necesita ese nuevo inquilinos pagar el primer y último mes de alquiler cuando firman un alquiler. En este caso, tendrá que declarar los $ 2,000 que recibió como ingresos, aunque $ 1,000 de esos $ 2,000 cubren un período que podría ser de varios años en el futuro.

Gastos pagados por el inquilino

Los gastos que paga su inquilino se consideran ingresos. Esto incluiría, por ejemplo, una reparación de emergencia en un refrigerador que un inquilino debe haber hecho mientras usted está fuera de la ciudad. A continuación, puede deducir el pago de la reparación como gasto de alquiler.

Comercio de servicios

Su inquilino podría ofrecer intercambiar servicios a cambio de alquiler. Debes incluir un valor justo de mercado de los servicios como ingresos. Por ejemplo, si su inquilino ofrece pintar la casa de alquiler a cambio de un mes de alquiler (valorado en $ 1,000), entonces debe incluir los $ 1,000 como ingreso aunque no haya recibido el efectivo. Sin embargo, podrá deducir los $ 1,000 como gasto.

Depositos de seguridad

Depositos de seguridad no están sujetos a impuestos cuando los reciba si la intención es devolver este dinero al inquilino al final del contrato de arrendamiento. Pero, ¿qué pasa si su inquilino no cumple con los términos del contrato de arrendamiento?

Por ejemplo, suponga que usted cobra un depósito de seguridad de $ 500 y su inquilino se muda y deja agujeros en las paredes cuya reparación cuesta $ 400. Puede deducir esa cantidad del depósito de seguridad durante el año en que lo devuelva. En ese momento, sin embargo, debe incluir los $ 400 que utilizó para reparar el muro como ingresos. También podrá mostrar los $ 400 como gasto deducible.

Reparaciones vs. Mejoras

Los dueños de propiedades de alquiler pueden asumir que cualquier cosa que hagan en su propiedad es un gasto deducible. No tan, según el IRS.

Una reparación mantiene su propiedad de alquiler en buenas condiciones y es un gasto deducible en el año en que la paga. Las reparaciones incluyen pintar, arreglar un inodoro roto y reemplazar un interruptor de luz defectuoso. Las mejoras, por otro lado, agregan valor a su propiedad y no son deducibles cuando las paga. Debe recuperar el costo de las mejoras depreciando el gasto sobre el de su propiedad esperanza de vida. Las mejoras pueden incluir un nuevo techo, patio o garaje.

Desde el punto de vista fiscal, debe hacer las reparaciones a medida que surgen los problemas en lugar de esperar hasta que se multipliquen y requieran renovaciones.

Deducciones comunes

Gastos hipotecarios: Gastos para obtener un hipoteca no son deducibles cuando los paga. Estos incluyen comisiones y tasaciones.

Una vez que comience a hacer los pagos de la hipoteca, no todo el pago es deducible. Dado que parte de cada pago se destina a cancelar el principal, esta cantidad no es un gasto deducible. La porción pagada para intereses es deducible.

Tu compañía hipotecaria le enviará un IRS Formulario 1098 cada año que muestra cuánto ha pagado en intereses durante el año. Esto es deducible. Además, si parte de su pago incluye dinero que se destina a fideicomiso cuenta para cubrir los impuestos y el seguro, entonces su compañía hipotecaria también debe informarle a usted.

El interés de la hipoteca de la vivienda se informa en Planificar una del formulario de impuestos 1040. Los intereses hipotecarios pagados sobre las propiedades de alquiler que son deducibles se informan en el Anexo E.

Los gastos de viaje: El dinero que gasta en viajes para cobrar el alquiler o mantener su propiedad de alquiler es deducible. Sin embargo, si el propósito del viaje era realizar mejoras, debe recuperar ese gasto como parte de la mejora y su depreciación.

Tiene dos opciones sobre cómo deducir los gastos de viaje: los gastos reales, o el tasa de kilometraje estándar. Los últimos detalles sobre los requisitos del IRS y la asignación de millaje actual se encuentran en el IRS. Publicación 463.

Otros gastos comunes:Además de reparaciones y depreciación, algunos de los otros gastos comunes que puede deducir son:

• Seguro
• Impuestos
• Cuidado del césped
• Tarifas de preparación de declaraciones de impuestos
• Pérdidas por víctimas (huracanes, terremotos, inundaciones, etc.) o robos

Condominios y Cooperativas

Si posee un alquiler condominio o cooperativo, cada uno tiene algunas reglas especiales.

Condominios:Si el alquiler es un condominio, probablemente pague cuotas o evaluaciones para hacerse cargo de la propiedad común. Esto incluye la estructura del edificio, vestíbulos, ascensores y áreas recreativas.

Cuando alquila su condominio, puede deducir gastos, como depreciación, reparaciones, intereses e impuestos relacionados con esta propiedad común.

Sin embargo, al igual que con un alquiler unifamiliar, no puede deducir el dinero gastado en mejoras de capital, como una tasación para una cabaña en la casa club. En cambio, debe depreciar el costo de cualquier mejora sobre su esperanza de vida.

Cooperativas:Los gastos de un apartamento cooperativo que alquila son deducibles. Esto incluye las cuotas de mantenimiento pagadas a la corporación cooperativa de vivienda.

Las mejoras de capital se tratan de manera diferente. No se puede deducir el costo de la mejora ni se puede depreciar. Debe agregar el costo de la mejora a su base de costo en las acciones de la corporación. Esto reducirá su ganancia capital cuando vende el apartamento.

Mantenga buenos registros

Bajo el IRS Horario E, hay espacios para rubros de gastos misceláneos. Eso le da flexibilidad en los artículos que puede deducir.

Pero esté preparado para respaldar su reclamo y desglosar los gastos de reparación y mantenimiento de los que son mejoras de capital. Recuerde, el dinero que gasta en mejoras podría reducir su responsabilidad fiscal cuando vendes.

Además, si afirma ser un profesional de bienes raíces, debe conservar la documentación de respaldo (como agendas, agendas, calendarios y registros) para demostrar su participación activa y el tiempo dedicado a sus propiedades cada año.

La línea de fondo

Con todo, hay bastantes deducciones disponibles para los inversores inmobiliarios, y vale la pena saber para cuáles califica.