Tasa fija vs. Hipotecas de tasa ajustable

Tasa fija vs. Hipotecas con tasa ajustable: descripción general

Las hipotecas de tasa fija y las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son los dos tipos principales de hipotecas. Si bien el mercado ofrece numerosas variedades dentro de estas dos categorías, el primer paso al buscar una hipoteca es determinar cuál de los dos tipos principales de préstamos se adapta mejor a sus necesidades.

Hipotecas de tasa fija

A hipoteca de tasa fija cobra una tasa de interés fija que permanece sin cambios durante la vigencia del préstamo. Aunque la cantidad de capital e intereses pagados cada mes varía de un pago a otro, el pago total sigue siendo el mismo, lo que facilita la elaboración del presupuesto para los propietarios.



El parcial amortización El siguiente cuadro muestra la forma en que los montos destinados al principal y los intereses se modifican durante la vigencia de la hipoteca. En este ejemplo, el plazo de la hipoteca es de 30 años, el capital es de $ 100,000 y la tasa de interés es del 6%.

Pago	Principal	Interesar	Saldo principal
1. $599.55	$99.55	$500.00	$99900.45
2. $599.55	$100.05	$499.50	$99800.40
3. $599.55	$100.55	$499.00	$99699.85

Como puede ver, los pagos realizados durante los años iniciales de una hipoteca consisten principalmente en pagos de intereses.

La principal ventaja de un préstamo a tasa fija es que el prestatario está protegido de aumentos repentinos y potencialmente significativos en los pagos mensuales de la hipoteca si suben las tasas de interés. Las hipotecas de tasa fija son fáciles de entender y varían poco de un prestamista a otro. La desventaja de las hipotecas de tasa fija es que cuando las tasas de interés son altas, calificar para un préstamo es más difícil porque los pagos son menos asequibles.

Aunque la tasa de interés es fija, la cantidad total de interés que pagará depende del plazo de la hipoteca. Las instituciones crediticias tradicionales ofrecen hipotecas a tasa fija por una variedad de términos, los más comunes son 30, 20 y 15 años.

La hipoteca a 30 años es la opción más popular porque ofrece el pago mensual más bajo. Sin embargo, la compensación por ese pago bajo es un costo general significativamente más alto, porque la década adicional, o más, en el plazo se dedica principalmente a pagar intereses. Los pagos mensuales de las hipotecas a corto plazo son más altos, por lo que el principal se reembolsa en un plazo más corto. Además, las hipotecas a corto plazo ofrecen una tasa de interés más baja, lo que permite pagar una mayor cantidad de capital con cada pago de la hipoteca. Por lo tanto, las hipotecas a corto plazo cuestan significativamente menos en general. (Para obtener más información, consulte Comprensión de la estructura de pago de la hipoteca.)

Hipotecas de tasa ajustable

La tasa de interés para un hipoteca de tasa ajustable es un variable uno. La tasa de interés inicial de un ARM se establece por debajo de la tasa de mercado de un préstamo de tasa fija comparable, y luego la tasa aumenta a medida que pasa el tiempo. Si el ARM se mantiene el tiempo suficiente, la tasa de interés superará la tasa vigente para los préstamos a tasa fija.

Los ARM tienen un período de tiempo fijo durante el cual la tasa de interés inicial permanece constante, después del cual la tasa de interés se ajusta a una frecuencia preestablecida. El período de tasa fija puede variar significativamente, desde un mes hasta 10 años; los períodos de ajuste más cortos generalmente conllevan tasas de interés iniciales más bajas. Después del plazo inicial, el préstamo se restablece, lo que significa que hay una nueva tasa de interés basada en las tasas actuales del mercado. Esta es la tasa hasta el próximo reinicio, que puede ser el año siguiente.

Terminología ARM

Los ARM son significativamente más complicados que los préstamos a tasa fija, por lo que explorar los pros y los contras requiere una comprensión de alguna terminología básica. Estos son algunos conceptos que los prestatarios deben conocer antes de seleccionar un ARM:

• Frecuencia de ajuste: Esto se refiere a la cantidad de tiempo entre los ajustes de la tasa de interés (por ejemplo, mensual, anual, etc.).
• Índices de ajuste: Los ajustes de las tasas de interés están vinculados a una punto de referencia. A veces, esta es la tasa de interés de un tipo de activo, como certificados de depósito o letras del Tesoro. También podría ser un índice específico, como el Tasa de financiación garantizada a un día (SOFR),el índice de coste de fondos o la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). 
• Margen: Cuando firma su préstamo, acepta pagar una tasa que es un cierto porcentaje más alta que el índice de ajuste. Por ejemplo, su tasa ajustable puede ser la tasa de la letra del tesoro a un año más el 2%. Ese 2% adicional se llama margen.
• Tapas: Esto se refiere al límite en la cantidad que la tasa de interés puede aumentar en cada período de ajuste. Algunas ARM también ofrecen límites al pago mensual total.Estos préstamos, también conocidos como préstamos de amortización negativa, mantenga los pagos bajos; sin embargo, estos pagos pueden cubrir solo una parte de los intereses adeudados. Los intereses impagos pasan a formar parte del capital. Después de años de pagar la hipoteca, el capital adeudado puede ser mayor que la cantidad que pidió prestada inicialmente.
• Techo: Este es el nivel más alto que se permite alcanzar con la tasa de interés ajustable durante la vigencia del préstamo.

La mayor ventaja de una ARM es que es considerablemente más barata que una hipoteca de tasa fija, al menos durante los primeros tres, cinco o siete años. Los ARM también son atractivos porque sus pagos iniciales bajos a menudo permiten al prestatario calificar para un préstamo más grande y, en una entorno de tipos de interés decrecientes, permite al prestatario disfrutar de tipos de interés más bajos (y pagos más bajos) sin necesidad de refinanciar la hipoteca.

Un prestatario que elige un ARM puede ahorrar varios cientos de dólares al mes durante un máximo de siete años, después de lo cual es probable que sus costos aumenten. La nueva tasa se basará en las tasas de mercado, no en la tasa inicial por debajo del mercado. Si tiene mucha suerte, puede ser menor dependiendo de cómo sean las tasas del mercado en el momento del restablecimiento de la tasa.

Sin embargo, el ARM puede presentar algunos inconvenientes importantes. Con un ARM, su pago mensual puede cambiar con frecuencia durante la vigencia del préstamo. Y si acepta un préstamo importante, podría tener problemas cuando suban las tasas de interés: algunas ARM están estructuradas de manera que las tasas de interés pueden casi duplicarse en unos pocos años. (Para obtener más información, consulte Hipoteca de tasa ajustable: qué sucede cuando las tasas de interés suben.)

De hecho, las hipotecas de tasa ajustable perdieron el favor de muchos planificadores financieros después de la colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008, que marcó el comienzo de una era de ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto. Los prestatarios se enfrentaron a una sorpresa cuando sus ARM se ajustaron y sus pagos se dispararon. Afortunadamente, desde entonces se han instituido leyes y regulaciones gubernamentales para aumentar la supervisión que transformó una burbuja inmobiliaria en una crisis financiera mundial. El Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) ha estado previniendo prácticas hipotecarias predatorias que perjudican al consumidor. Los prestamistas otorgan préstamos a prestatarios que es probable que paguen sus préstamos.

¿Qué préstamo es adecuado para usted?

Al elegir una hipoteca, debe considerar una amplia gama de factores personales y equilibrarlos con las realidades económicas de un mercado en constante cambio. Las finanzas personales de las personas a menudo experimentan períodos de avance y declive, las tasas de interés suben y bajan y la fortaleza de la economía sube y baja. Para poner su selección de préstamo en el contexto de estos factores, considere las siguientes preguntas:

• ¿Cuál es el monto del pago de la hipoteca que puede pagar hoy?
• ¿Todavía podría pagar una ARM si las tasas de interés suben?
• ¿Cuánto tiempo piensa vivir en la propiedad?
• ¿En qué dirección se dirigen las tasas de interés y anticipa que esa tendencia continuará?

Si está considerando un ARM, debe ejecutar los números para determinar el peor de los casos. Si aún puede pagarlo si la hipoteca se restablece al límite máximo en el futuro, una ARM le permitirá ahorrar dinero todos los meses. Idealmente, debería utilizar los ahorros en comparación con una hipoteca de tasa fija para realizar pagos de capital adicionales cada mes, de modo que el préstamo total sea menor cuando se produzca el reinicio, lo que reducirá aún más los costos.

Si las tasas de interés son altas y se espera que caigan, una ARM se asegurará de que pueda aprovechar la caída, ya que no está atrapado en una tasa en particular. Si las tasas de interés están subiendo o un pago constante y predecible es importante para usted, una hipoteca de tasa fija puede ser el camino a seguir.

Candidatos a ARM

El propietario de vivienda a corto plazo

Una ARM puede ser una excelente opción si los pagos bajos a corto plazo son su requisito principal, o si no planea vivir en la propiedad el tiempo suficiente para que aumenten las tarifas. Como se mencionó anteriormente, el período de tasa fija de un ARM varía, generalmente de un año a siete años, razón por la cual un ARM podría no tener sentido para las personas que planean mantener su casa por más de ese. Sin embargo, si sabe que se mudará dentro de un período corto, o no planea quedarse con la casa en las próximas décadas, entonces un ARM tendrá mucho sentido.

Supongamos que el entorno de las tasas de interés significa que puede contratar una ARM de cinco años con una tasa de interés del 3,5%. En comparación, una hipoteca a tasa fija a 30 años le daría una tasa de interés del 4.25%. Si planea mudarse antes de que se restablezca el ARM de cinco años, ahorrará mucho dinero en intereses. Si, por otro lado, finalmente decide quedarse más tiempo en la casa, especialmente si las tarifas son más alto cuando su préstamo se ajusta, entonces la hipoteca costará más de lo que costaría el préstamo de tasa fija tener. Sin embargo, si está comprando una casa con la intención de convertirla en una casa más grande una vez que comience una familia, o cree que se mudará por trabajo, entonces una ARM puede ser adecuada para usted.

El que aumenta los ingresos

Para las personas que tienen ingresos estables pero que no esperan que aumenten drásticamente, una hipoteca de tasa fija tiene más sentido. Sin embargo, si espera ver un aumento en sus ingresos, optar por un ARM podría evitar que pague muchos intereses a largo plazo.

Supongamos que está buscando su primer hogar y se acaba de graduar de la facultad de medicina o de derecho o ha obtenido una MBA. Hay muchas posibilidades de que gane más en los próximos años y pueda hacer frente al aumento de los pagos cuando su préstamo se ajuste a una tasa más alta. En ese caso, un ARM funcionará para usted. En otro escenario, si espera comenzar a recibir dinero de un fideicomiso a cierta edad, podría obtener un ARM que se reinicia en el mismo año.

El tipo de pago

Obtener una hipoteca con tasa ajustable es muy atractivo para los prestatarios hipotecarios que tienen, o tendrán, el efectivo para pagar el préstamo antes de que comience la nueva tasa de interés. Si bien eso no incluye a la gran mayoría de los estadounidenses, hay situaciones en las que es posible lograrlo.

Tomemos a un prestatario que está comprando una casa y vendiendo otra al mismo tiempo. Esa persona puede verse obligada a comprar la nueva casa mientras la antigua está en contrato y, como resultado, sacará una ARM de uno o dos años. Una vez que el prestatario tiene el producto de la venta, puede pagar el ARM con el producto de la venta de la casa.

Otra situación en la que un ARM tendría sentido es si puede permitirse acelerar los pagos cada mes lo suficiente como para liquidarlo antes de que se restablezca. Emplear esta estrategia puede ser arriesgado porque la vida es impredecible. Si bien es posible que ahora pueda permitirse realizar pagos acelerados, si se enferma, pierde su trabajo o se apaga la caldera, es posible que ya no sea una opción.

La línea de fondo

Independientemente del tipo de préstamo que seleccione, elegir con cuidado lo ayudará a evitar errores costosos. Una cosa es segura: no opte por la ARM porque cree que el pago mensual más bajo es la única forma de pagar la casa de sus sueños. Puede obtener una tasa similar en el momento del reinicio, pero es una apuesta seria. En su lugar, es más prudente buscar una casa con una etiqueta de precio menor.

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