Participantes del mercado de hipotecas secundarias

Es posible que vea su hipoteca como el préstamo que lo ayudó a comprar su casa. Pero los inversores ven una hipoteca como una corriente de flujos de efectivo futuros. Estos flujos de efectivo se compran, venden, despojan, tramado, y titulizado en el mercado secundario de hipotecas. Debido a que la mayoría de las hipotecas terminan a la venta, el mercado hipotecario secundario es extremadamente grande y muy líquido.

Desde el punto de origen hasta el punto en el que el pago mensual de un prestatario termina con un inversionista como parte de un valores respaldados por hipotecas (MBS), valores respaldados por activos (ABS), obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) o obligaciones de deuda garantizadas (CDO), hay varias instituciones diferentes que se separan de algún porcentaje de las tarifas iniciales y / o los flujos de efectivo mensuales.

En este artículo, le mostraremos cómo funciona el mercado hipotecario secundario, y por qué los prestamistas e inversores participan en él, y le presentaremos a sus principales participantes.

Los cuatro tipos de actores del mercado hipotecario incluyen:

1. la originador de hipotecas
2. la agregador
3. el comerciante de valores
4. el inversionista

1. El originador de hipotecas

El originador de hipotecas es la primera empresa involucrada en el mercado secundario de hipotecas. Los originadores de hipotecas consisten en bancos minoristas, banqueros hipotecarios y corredores hipotecarios. Mientras que los bancos utilizan sus fuentes tradicionales de financiación para cerrar préstamos, los banqueros hipotecarios suelen utilizar lo que se conoce como depósito línea de crédito para financiar préstamos. La mayoría de los bancos, y casi todos los banqueros hipotecarios, venden rápidamente hipotecas recién originadas en el mercado secundario.

Una distinción a tener en cuenta es que los bancos y los banqueros hipotecarios utilizan sus propios fondos para cerrar hipotecas y los corredores hipotecarios no. Más bien, los agentes hipotecarios actúan como agentes independientes de los bancos o banqueros hipotecarios, poniéndolos junto con los clientes (prestatarios).

Sin embargo, dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas podría acumular hipotecas durante un cierto período de tiempo antes de vender el paquete completo; también podría vender préstamos individuales a medida que se originan. Existe un riesgo para un originador cuando mantiene una hipoteca después de una tasa de interés ha sido cotizado y bloqueado por un prestatario. Si la hipoteca no se vende simultáneamente en el mercado secundario en el momento en que el prestatario bloquea los intereses tasa, las tasas de interés podrían cambiar, lo que cambia el valor de la hipoteca en el mercado secundario y, en última instancia, la ganancia el originador realiza la hipoteca.

Los originadores que agregan hipotecas antes de venderlas a menudo cubren sus oleoductos hipotecarios contra cambios en las tasas de interés. Existe un tipo especial de transacción llamada mejores esfuerzos trade, diseñado para la venta de una sola hipoteca, lo que elimina la necesidad de que el originador cubra una hipoteca. Los originadores más pequeños tienden a utilizar operaciones de mejor esfuerzo.

En general, los originadores de hipotecas ganan dinero a través de las tarifas que se cobran para originar una hipoteca y la diferencia entre la tasa de interés otorgada a un prestatario y la prima un mercado secundario pagará esa tasa de interés.

2. El agregador

Los agregadores son la siguiente empresa en la línea de participantes del mercado hipotecario secundario. Los agregadores son grandes originadores de hipotecas con vínculos con empresas de Wall Street y empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac. Los agregadores compran hipotecas recién originadas de originadores más pequeños y, junto con sus propias originaciones, forman conjuntos de hipotecas que pueden bursatilizar en valores respaldados por hipotecas de marca privada (trabajando con firmas de Wall Street) o formar valores respaldados por hipotecas de agencias (trabajando a través de GSE).

Al igual que los originadores, los agregadores deben cubrir las hipotecas en sus tuberías desde el momento en que se comprometen a la compra de una hipoteca, a través del proceso de titulización, y hasta que el MBS se venda a un valor distribuidor. La cobertura de un oleoducto hipotecario es una tarea compleja debido a caer y propagar riesgo. Los agregadores obtienen ganancias por la diferencia en el precio que pagan por las hipotecas y el precio por el cual pueden vender los MBS respaldados por esas hipotecas, dependiendo de la efectividad de su cobertura.

3. Agentes de valores

Una vez que se ha formado un MBS (y algunas veces antes de que se forme, según el tipo de MBS), se vende a un corredor de valores. La mayoría de las firmas de corretaje de Wall Street tienen MBS mesas de operaciones. Los concesionarios en estos escritorios hacen todo tipo de cosas creativas con MBS y préstamos hipotecarios; el objetivo final es venderlos como valores a los inversores. Los distribuidores utilizan con frecuencia MBS para estructurar CMO, ABS y CDO. Estos acuerdos se pueden estructurar para tener diferentes y características de pago anticipado algo definidas y calificaciones crediticias mejoradas en comparación con el MBS subyacente o préstamos. Los distribuidores hacen un diferencial en el precio al que compran y venden MBS, y buscan hacer arbitraje beneficios en la forma en que estructuran los paquetes CMO, ABS y CDO particulares.

4. Inversionistas

Los inversores son los usuarios finales de las hipotecas. Los gobiernos extranjeros, los fondos de pensiones, las compañías de seguros, los bancos, las GSE y los fondos de cobertura son grandes inversores en hipotecas. MBS, CMO, ABS, y los CDO ofrecen a los inversores una amplia gama de rendimientos potenciales basados ​​en diferentes calidad crediticia y riesgos de tipos de interés.

Los gobiernos extranjeros, los fondos de pensiones, las compañías de seguros y los bancos suelen invertir en productos hipotecarios de alta calificación. Estos inversores buscan determinados tramos de las distintas operaciones hipotecarias estructuradas por sus perfiles de riesgo de pago anticipado y de tipos de interés. Los fondos de cobertura suelen ser grandes inversores en productos hipotecarios con calificaciones crediticias bajas y productos hipotecarios estructurados que tienen mayor riesgo de tipo de interés.

De todos los inversores hipotecarios, las GSE tienen las carteras más grandes. El tipo de producto hipotecario en el que pueden invertir está regulado en gran medida por el Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal.

¿Por qué los bancos venden hipotecas?

Los bancos venden hipotecas por dos razones básicas: liquidez y rentabilidad.

Los bancos deben tener fondos comunes de dinero a mano, tanto para cumplir con los requisitos federales requisitos de reserva de efectivo y tener fondos disponibles para titulares de cuentas y clientes. Vender hipotecas libera su capital, asegurando que puedan manejar retiros y permitiéndoles otorgar préstamos, incluidas otras hipotecas, a los solicitantes. También se endeuda y riesgo predeterminado fuera de sus libros.

La venta de hipotecas no solo elimina los pasivos del balance, sino que también genera efectivo rápidamente. Y no solo efectivo rápido, sino ganancias más rápidas. Los bancos cobran comisiones inmediatas sobre los préstamos que venden. En contraste, los intereses hipotecarios que el banco gana durante la vigencia de su préstamo demoran décadas en ser cobrados.

En pocas palabras, vender préstamos es más rentable que retenerlos. Los bancos pueden ganar dinero escribiendo una hipoteca y luego cobrando los intereses durante años. Pero pueden ganar aún más emitiendo una hipoteca, vendiéndola (y ganando una comisión) y luego suscribiendo nuevas hipotecas y vendiéndolas.

¿Por qué los inversores compran hipotecas?

Los inversores compran hipotecas (o valores respaldados por hipotecas) por la misma razón por la que invierten en la mayoría de Instrumentos de deuda: ingreso. Específicamente, los ingresos provenientes de los intereses generados por el préstamo: dinero fijo, que ingresa todos los meses (o de cualquier manera que el propietario de la hipoteca realice sus pagos). La regularidad de estos ingresos puede resultar atractiva para inversores institucionales, como planes de pensiones, compañías de anualidades de seguros y fondos mutuos, que realizan pagos recurrentes a los titulares de cuentas y clientela.

La mayoría de los valores respaldados por hipotecas se consideran de alta calidad crediticia, a menudo más alta que la de los bonos corporativos, especialmente si son valores respaldados por hipotecas de agencias (es decir, garantizados por el gobierno o agencias patrocinadas por el gobierno como Ginnie Mae, Fannie Mae o Freddie Mac). Sin embargo, los valores respaldados por hipotecas han proporcionado rendimientos más altos que otros bonos de bajo riesgo, como los bonos del Tesoro de vencimientos comparables.

Otros inversores pueden comprar hipotecas para diversificar sus carteras y su combinación de activos. Invertir en hipotecas proporciona una especie de juego de bienes raíces.

La línea de fondo

Pocos prestatarios se dan cuenta de hasta qué punto su hipoteca está dividida, dividida en cubitos y negociada. En cuestión de semanas, tal vez un mes, desde el momento en que se origina una hipoteca, puede convertirse en parte de un CMO, ABS o CDO. El usuario final de una hipoteca puede ser un fondo de cobertura que hace apuestas o usos de tasas de interés direccionales. apalancado posiciones para explotar pequeñas irregularidades de precios relacionales, o podría ser el Banco Central de un país extranjero al que le gusta la calificación crediticia de una agencia MBS.

Por otro lado, podría ser una compañía de seguros con sede en Bruselas atraída por la duración y convexidad perfil de un determinado tramo en un ABS, CMO, o trato de CDO. El mercado secundario de hipotecas es enorme, líquido y complejo, con varias instituciones deseosas de consumir una porción del pastel hipotecario.