Kaubanduslikud hüpoteeklaenudega tagatud väärtpaberid (CMBS)
Mis on kaubanduslikud hüpoteegiga tagatud väärtpaberid (CMBS)?
Kaubanduslikud hüpoteegiga tagatud väärtpaberid (CMBS) on fikseeritud tulumääraga investeerimistooted, mis on tagatud pigem ärikinnisvara hüpoteekidega kui elamukinnisvaraga. CMBS võib pakkuda likviidsust nii kinnisvarainvestoritele kui ka kommertslaenuandjatele.
Kuna CMBS -i struktuuride standardimiseks pole reegleid, võib nende hindamine olla keeruline. CMBS-i aluseks olevad väärtpaberid võivad sisaldada mitmeid erineva tähtaja, väärtuse ja kinnisvara tüüpi kaubanduslikke hüpoteeke, näiteks mitmepereelamuid ja ärikinnisvara. CMBS võib pakkuda vähem ettemakse riski kui eluasemelaenuga tagatud väärtpaberid (RMBS), kuna kommertshüpoteekide tähtaeg on üldiselt fikseeritud.
Võtmekohad
- CMBS on tagatud hüpoteekidega ärikinnistutele, mitte elamukinnisvarale.
- Kaubanduslikud hüpoteegiga tagatud väärtpaberid on võlakirjade kujul ja aluslaenud on tavaliselt usaldusfondides.
- CMBS -i laenud toimivad tagatisena - koos põhiosa ja intressidega investoritele - maksejõuetuse korral.
Kuidas kaubanduslikud hüpoteegiga tagatud väärtpaberid toimivad
Nagu tagatud võlakohustuste (CDO) ja tagatud hüpoteeklaenude (CMO) puhul, on ka CMBS võlakirjade kujul. Hüpoteeklaenud, mis moodustavad ühtse kaubandusliku hüpoteegiga tagatud väärtpaberi, toimivad maksejõuetuse korral tagatisena, põhiosa ja intressid kantakse investoritele.
Laenud sisalduvad tavaliselt usaldusfondis ning nende tingimused, vara liigid ja summad on väga mitmekesised. CMBS -i väärtpaberistatud aluslaenud hõlmavad laene kinnisvarale, näiteks korterelamutele ja kompleksid, tehased, hotellid, büroohooned, kontoripargid ja kaubanduskeskused, sageli samas piirkonnas usaldada.
Hüpoteeklaenu peetakse tavaliselt tagasivõtmisvõlgaks-tarbija- või ärivõlga, mis on tagatud ainult tagatisega. Maksejõuetuse korral ei tohi laenuandja arestida laenuvõtja varasid peale tagatise.
Kuna CMBS -id on keerulised investeerimisvahendid, vajavad nad laia valikut turuosalisi, sealhulgas investorid, esmane teenindaja, põhiteenindaja, eriteenindaja, juhtimistunnistuse omanik, usaldusisikud ja reitinguagentuurid. Igaüks neist mängib CMBS -i nõuetekohase toimimise tagamiseks teatud rolli.
CMBSi turg moodustab ligikaudu 2% kogu USA fikseeritud tulumääraga turust.
CMBS -i tüübid
Hüpoteegid, mis tagavad CMBS -i, liigitatakse osadeks vastavalt nende krediidiriski tasemele, mis on tavaliselt kõrgema või kõrgema kvaliteediga madalama kvaliteediga. Kõrgeima kvaliteediga osad saavad nii intressi- kui ka põhiosa makseid ning nendega kaasneb madalaim risk. Madalamad osad pakuvad kõrgemaid intressimäärasid, kuid suuremat riski võtvad osad neelavad ka suurema osa võimalikust kahjumist, mis võib tekkida, kui osade järjestus väheneb.
CMBS -i struktuuri madalaim osa sisaldab portfelli kõige riskantsemaid ja tõenäoliselt spekulatiivseid laene. The väärtpaberistamine CMBS -i struktuuri väljatöötamisega seotud protsess on oluline nii pankade kui ka investorite jaoks. See võimaldab pankadel väljastada kokku rohkem laene ja annab investoritele hõlpsa juurdepääsu ärikinnisvarale, pakkudes samas rohkem tulu kui traditsioonilised riigivõlakirjad.
Investorid peaksid siiski mõistma, et ühe või mitme laenu maksejõuetuse korral CMBS -is kõrgeimad osamaksed tuleb täielikult ära maksta koos intressidega, enne kui madalamad osamaksed saavad fondidest.
CMBS -i kriitika
Tavaliselt investeerivad CMBS -i ainult väga rikkad investorid, sest keskmise investori jaoks pole siin palju võimalusi. Raske on leida investeerimisfonde või börsil kaubeldavaid fonde (ETF), mis investeerivad ainult sellesse varaklassi, kuigi paljud kinnisvara investeerimisfondid investeerivad osa oma portfellidest CMBS -i.
CMBS -ile esitatavad nõuded
Detsembris 2016 andsid väärtpaberite ja börsikomisjon (SEC) ja Finantstööstuse reguleeriv asutus (FINRA) tutvustatud uued määrused maandada mõningaid CMBS -i riske, luues kaetud agentuuritehingutele tagatisnõuded, sealhulgas tagatud hüpoteeklaenukohustused.