Kuidas investeerida erakapitali kinnisvarasse

Erakapital kinnisvarafondid lubavad kõrge netoväärtusega inimesed ja sellised asutused nagu annetusi ja pensionifondid, et investeerida omakapitali ja võlgade omandisse kinnisvara varadesse. Kasutades aktiivne juhtimisstrateegia, erakapitali kinnisvara võtab a mitmekesine lähenemine kinnisvara omandile. Peapartnerid investeerida erinevatesse kinnisvaratüüpidesse erinevates kohtades. Omandistrateegiad võivad ulatuda uusarendusest ja toorest maaomandist kuni olemasolevate kinnistute täieliku ümberehituse või rahavoogude süstimiseni raskustesse sattunud kinnistutesse.

Siin on ülevaade sellest, kuidas investorid saavad erakapitali kinnisvaras osaleda, ning ülevaade valdkonna võimalustest, riskidest ja piirangutest.

Ideaalse erakapitali kinnisvarafondi leidmine

Esiteks ei ole tavainimene võimeline erakapitali kinnisvarainvesteeringutest osa võtma. Traditsiooniline erakapitalifond nõuab, et investorid investeeriksid fondi vähemalt 250 000 dollarit, kuigi enamik juhte otsib üksikisikuid või institutsioonid, kes on valmis pakkuma koos teistega pikaajalisse kollektiivse investeerimise skeemi rohkem kui 20–25 miljonit dollarit investorid.

Kuna erakapitali kinnisvarafondide reguleerimine on vähene, piirduvad võimalused traditsiooniliselt „akrediteeritud investoritega”. See tähendab, et investor isiklik või ühisvara peab olema vähemalt 1 miljon dollarit (välja arvatud nende esmaste elanike väärtus) või üksikisiku aastane sissetulek peab olema vähemalt $200,000. Paarid, kelle viimase kahe aasta sissetulek on vähemalt 300 000 dollarit - ja kellel on a „Mõistlik ootus”, et nende sissetulekute tase jääb jooksval aastal sellisele tasemele - on samuti abikõlblikud.

Eraisikud või paarid, kes soovivad investeerida erakapitali kinnisvarasse, peaksid leidma distsipliinile spetsialiseerunud ettevõtte. Erakapitaliettevõtte fondivalikuid uurides peaksid nad mõistma iga erakapitalifondi struktuuri olemust, mis on tavaliselt piiratud partnerlus.

Fondiga liitumisel saavad välisinvestorid usalduspartneriteks, mis tähendab, et nad vastutavad fondi investeeritud raha eest ega oma vetoõigust fondi valitud kinnisvara üle. üldised partnerid (Perearstid). Piiratud partneri raha ühendatakse teiste osalevate investoritega ja fondijuhid ehitab kinnisvaraportfelli, mille eesmärk on maksimeerida kasumlikkust ja minimeerida finantsriske.

Fondi kulude ja investeerimisstruktuuri mõistmine

Erakapitali kinnisvarafondidel on mitmeid haldus- ja tulemustasusid, mis tuleb investoritel maksta. On tavaline, et erakapitali investeerimisfondid nõuavad ettevõtte tasumiseks iga -aastast tasu 2% investeeritud kapitalist palgad, tehingute hankimine ja õigusteenused, andmete ja uuringute kulud, turundus ja täiendavad fikseeritud ja muutuvkulud. Siiski ei ole nendel investorite tasudel piiranguid.

Üksikisikud peaksid nendest kuludest enne investeerimist hästi aru saama, sest see piirab kogu investeeringutasuvust. Näiteks kui erakapitali kinnisvarafond kogus 500 miljonit dollarit, koguks ta igal aastal sellega seotud kulude tasumiseks 10 miljonit dollarit. Oma 10-aastase tsükli jooksul kogub fond 100 miljonit dollarit tasusid, mis tähendab, et selle kümnendi jooksul investeeritakse tegelikult ainult 400 miljonit dollarit.

Erakapitalihaldurid saavad ka “kande”, mis on tulemustasu, mis on traditsiooniliselt 20% fondi liigsest brutokasumist. Investorid on traditsiooniliselt valmis neid tasusid maksma, kuna fond on võimeline leevendama äriühingu üldjuhtimise ja juhtimise probleeme, mis võivad avalikku äriühingut negatiivselt mõjutada.

Enamikku erakapitali kinnisvarafondidest peetakse vajaduspõhisteks investeeringuteks, mis tähendab, et partnerid eraldavad kapitali täispartneritele vajaduse korral osamaksetena. Kuna perearstid leiavad potentsiaalsed kinnisvarainvesteeringud, saadab fond ametliku kapitalitaotluse, mille usaldusisikud kinnitasid tsükli alguses kinnisvarafondile. Tuntud kui “kapitalinõue” on juriidiline kohustus, mida usaldusosanikud peavad täitma.

Kui usaldusosanik ei vasta kapitalinõudele, võib fond sundida seda isikut või asutust maksejõuetuks tegema ja kaotada kogu oma omandiosa. Teised usaldusosanikud saavad tavaliselt sellise maksejõuetuse korral võimaluse osta mis tahes konfiskeeritud aktsiaid.

Erakapitali kinnisvara strateegiate tüübid

Erakapitali kinnisvarasse investeerimisel on traditsiooniliselt nelja tüüpi investeerimisstrateegiaid:

• Tuum on kõige konservatiivsem strateegia ja see võib hõlmata ainult madalama riskiga ja madalama potentsiaalse tootlusega kinnisvara, kuna need asuvad hästi asustatud või hästi reisitud kohtades. See strateegia võib keskenduda ka investeeringutele kvaliteetsetesse ja kõrge väärtusega kinnistutesse, mis vajavad väga vähe ümberehitust või hooldust. Need kinnistud pakuvad prognoositavaid rahavoogusid ja koosnevad tavaliselt täielikult üüritud, mitme üürniku struktuuridest.
• Core-pluss nõuab natuke rohkem riski, kuid võib pakkuda suuremat tootlust kui põhistrateegia. Need omadused nõuavad tagasihoidlikku lisaväärtust või asukoha täiustamist.
• Lisandväärtus on keskmise kuni kõrge tootlusega, mõõduka riskiga strateegia, mis keskendub rohkem kinnisvaraarendusele ja turu ajastamisele. Selle strateegia kohaselt ostavad portfellihaldurid kinnisvara, tegelevad teatud taseme ümberehitusega ja müüvad, kui turg toimib. Lisandväärtusega kinnistud nõuavad tavaliselt muudatusi juhtimises, füüsilises parendamises või kapitalipiirangutega tegelemises. Need sammud hõlmavad hoonete renoveerimist ja otsivad viise renditariifide tõstmiseks turgude parandamisel. Lisaväärtusstrateegiad hõlmavad ka pööra ümber maksejõuetult tegutsevatest ettevõtetest või võlgade võtmisest alusvarade kontrolli eest.
• Oportunistlik pakub kõrgeimat tootlust, kuid võtab endale kõige suurema riski. Selle strateegiaga ostavad juhid kinnisvara, mis sisaldab hoonestamata maad, või turgudel, mis on halvasti toimivad või kauplevad vähe.

Riskide aktsepteerimine ja pikaajalised väljavaated

Erakapitali kinnisvarainvestorid peaksid mõistma, et fondi investeerides peavad nad seda olema valmis leppima sellega, et nende kapital võidakse siduda etteantud perioodiks, mis võib kesta palju aastat.

Lisaks sellele on kinnisvaraturul mitu riski ja kapitalinõuete ajal võib nõuda suuri investeeringuid ajal, mil üksikisikul on väike rahavoog. Paljud perearstid struktureerivad oma fondid kümne aasta pikkusteks või pikemateks investeeringuteks ning pakuvad investoritele vähe või üldse mitte võimalusi oma raha välja võtta või lunastada. Erakapitalifondide mittelikviidsuse tõttu peavad investorid mõistma riske, mis tulenevad nende raha pikaajalisest sidumisest.

Erakapitalifondide struktuuride olemuse tõttu on väga raske hinnata fondi finantstulemusi või selle omandit. Kuna erakapitali kinnisvarafondide reguleerimine on piiratud, ei pea täispartnerid uuendusi pakkuma investoritele potentsiaalsete investeeringute, portfelli hindamiste või muu sellega seotud lisateabe kohta investeeringuid. Investeerimine erakapitali kinnisvarasse nõuab usalduspartneritelt märkimisväärse kapitali ja täielikku sidumist usaldus, et fondivalitseja täidab oma investeerimiseesmärgid, ilma et neil oleks nõutud taset läbipaistvus. Fondivalitsejad saadavad aga tavaliselt oma investoritele uuendusi ja võivad soovida olla läbipaistvad, et sisendada usaldust mis tahes praeguse või tulevase fondi vastu.

Alumine rida

Enne erakapitali kinnisvarasse investeerimist peavad üksikisikud kindlaks tegema, kas neil on selles protsessis osalemiseks sobiv kvalifikatsioon. Kvalifitseeritud inimesed soovivad uurida oma isiklikke investeerimiseesmärke, likviidsusnõudeid ja kinnisvaraturgude riskitaluvust. Pärast finantsnõustajaga rääkimist peaksid investorid parema tulemuse saamiseks uurima erinevaid fonde arusaamine täispartnerite juhtimisstrateegiatest ja muu vara varasematest tulemustest vahenditest.