Võimalus Reguleeritava intressimääraga hüpoteek (valik ARM) Definitsioon
Mis on reguleeritava intressimääraga hüpoteek (võimalus ARM)?
Võimalik reguleeritava intressimääraga hüpoteek (valik ARM) on teatud tüüpi ARMhüpoteek kus laenuvõtjal on mitu võimalust, millist tüüpi makse laenuandjale tehakse. Lisaks võimalusele teha intressi- ja põhiosa makseid, mis vastavad tavapäraste hüpoteeklaenude maksetele, on võimalus ARM -id on ka alternatiivseid maksevõimalusi, kus hüpoteegipidaja saab teha oluliselt väiksemaid makseid, tehes ainult intressimakseid või miinimume maksed.
Valik ARM on tuntud ka kui a paindlik makse ARM.
Võtmekohad
- Valik ARM on muudetava intressimääraga hüpoteegi variant, mis võimaldab laenuvõtjal iga kuu valida erinevate maksevõimaluste hulgast.
- Need valikud on tavaliselt 30-aastane, täielikult amortiseeriv makse; 15-aastane täielikult amortiseeriv makse; intressimakse või nn miinimummakse, mis ei kata igakuist intressi.
- Võlgnevuse olulise suurendamise vältimiseks peab laenuvõtja hoolikalt valima tagasimakse struktuuri, mille nad soovivad kasutada optsiooniga ARM.
Valiku ARMide mõistmine
Kuna paljud valikuvõimalused pakuvad madalat tiiseri määra, siis paljud hüpoteegipidajad teadmatult refinantseerida oma praegust hüpoteeklaenu lootuses teha väiksemaid makseid. Kahjuks, kui need lühiajalised teaserimäärad aeguvad, intressimäärad tagastatakse tavapäraste hüpoteeklaenudega sarnaste juurde.
Lisaks neile õnnetutele hüpoteegipidajatele, kes otsustasid selle võtta minimaalsete maksete ARM -i võimalus, nad leiavad, et nende hüpoteegi võlgnevused on tegelikult suurenenud. Selle põhjuseks on väärtus minimaalsed maksed ei katnud täielikult hüpoteegi intresse. Katmata intressid lisatakse seejärel hüpoteegi põhisummale.
Valikuvõrgud olid enne aastat populaarsed hüpoteeklaenude kriis aastatel 2007–2008, mil eluasemehinnad tõusid kiiresti. Hüpoteeklaenude sissejuhatav intressimäär oli väga madal, tavaliselt 1 protsent, mistõttu paljud inimesed eeldasid, et nad saavad endale lubada rohkem kodu, kui nende sissetulek võiks arvata. Kuid tiiseri määr oli ainult üks kuu. Seejärel lähtestatakse intressimäär sellisele indeksile nagu Wells Cost of Saving Index (COSI) pluss marginaal, mille tulemuseks on sageli maksešokk. Alates 2014. aasta määrustest on valikuvõimalused olnud vähem populaarsed.
Võimalused ARM -id on tasulised
Tavalise stsenaariumi korral võib laenuandja lubada laenuvõtjal, kellel on valikuvõimalus ARM, otsustada iga kuu, millist tüüpi makse ta soovib teha. Need valikud võivad hõlmata minimaalse makse sooritamist, intressimakse tegemist, täielikult amortiseeritud makse tegemist 15-aastase hüpoteegi korral või amortiseeritud makse tegemist 30-aastase hüpoteegi puhul.
The Tarbija finantskaitse büroo (CFPB) kõrvaldas 2014. aastal uute kvalifitseeritud hüpoteeklaenude (QM) standardite kaudu tõhusalt valikuvõimalused.
Kuigi valikuvõimalused, mis on saadaval optsiooni ARM abil, võimaldavad maksete puhul suuremat paindlikkust, võib laenuvõtja kergesti koormata rohkem pikaajalist võlga, kui nad alustasid. Nagu teiste reguleeritava intressimääraga hüpoteekide puhul, on ka intressimäärade muutumine turult sõltuvalt drastiline ja kiire.
Valik ARM võib meeldida leibkondadele, kus sissetulekud võivad kõikuda, näiteks ametitele, kes tegutsevad komisjonitasu, lepingu või vabakutselistena. Kui nad ei näe nii palju tööd, tuleb maksta hüpoteegi eest miinimum. Kuigi see võib võimaldada neil rohkem raha käes hoida, võib miinimumsumma igal aastal suureneda. Lisaks võib miinimummakse viie või kümneaastase intervalliga uuesti sõnastada, et saada täielikult amortiseeruv makse.
Need hoiatused võivad laenuvõtjatele tähelepanuta jääda, mistõttu nad ei pruugi olla valmis võimalikeks kulude tõusuks ja põhiosakaalu suurenemiseks. Kui laenuvõtja jätkab vaid minimaalse makse sooritamist ja maksmata jääk kasvab hüpoteegi esialgse väärtuse, näiteks 110% või rohkem, ületamiseks, võib hüpoteek automaatselt lähtestada.
Valikuvõimalusi on nimetatud eluasemekriisi põhjustajateks, mis arenesid välja pärast seda, kui laenuvõtjad otsisid sellist rahastust kodudele, mida nad ei saanud endale lubada. Sellistel juhtudel maksid laenuvõtjad iga kuu minimaalse võlgnetava summa, kasutades optsiooni ARM, ja lõpuks leidsid, et ei suuda oma kodu eest maksta või hüpoteek kasvas suureks, samal ajal kui kodu müügiväärtus kukkus.
