Aktsia REIT vs. Hüpoteeklaek

On kahte peamist tüüpi kinnisvarainvesteeringute fondid (REIT) mida investorid saavad osta: aktsia- ja hüpoteeklaenud. Omakapitali REIT -id omavad ja haldavad kinnisvara, samas kui hüpoteeklaenude investeerimisühingud investeerivad hüpoteekidesse ja nendega seotud varadesse.

Mis on REIT?

REIT on teatud tüüpi väärtpaber, mille puhul ettevõte omab ja üldiselt haldab kinnisvara või kinnisvaraga seotud varasid. REIT -id sarnanevad aktsiate ja kaubandusega suurtel börsidel. REIT -id võimaldavad ettevõtetel osta kinnisvara või hüpoteeke, kasutades investorite kogumi ühisinvesteeringuid. Seda tüüpi investeeringud võimaldavad nii suurtel kui ka väikestel investoritel omada kinnisvara aktsiaid, ilma et nad peaksid ise kinnisvara ostma, kasutama või rahastama.

REITidel peab tavaliselt olema vähemalt 100 investorit ja eeskirjad takistavad seda, mis muidu oleks a potentsiaalselt pahatahtlik lahendus: väike osa investoritest omab enamust osalusest REIT.

Vähemalt 75% REITi varast peab olema kinnisvaras ja vähemalt 75% selle brutotulust peab tulema üüridest, hüpoteegiintressidest või kinnisvara müügist saadavast kasumist.

Samuti on REIT -id seadusega kohustatud maksma oma aktsionäridele dividendidena välja vähemalt 90% aastasest maksustatavast tulust (välja arvatud kapitalikasum). See piirang piirab aga REITi võimet kasutada sisemist rahavoogu kasvu eesmärgil.

Aktsiad

Kinnisvarainvesteeringud aktsiatesse on kõige levinum REIT -i tüüp. Nad omandavad, haldavad, ehitavad, renoveerivad ja müüvad tulu tootvat kinnisvara. Nende tulud tekivad peamiselt nende kinnisvaraomanike rendituludest.

Omakapitali REIT võib investeerida laias laastus või keskenduda kindlale segmendile. Vastavalt riikliku kinnisvarainvesteeringute usaldusühingu (Nareit) andmetele kirjeldatakse iga segmendi toimimist 2019. aastal. 

Üldiselt annavad omakapitali REIT -id stabiilset tulu. Ja kuna need REITid teenivad tulu üüri kogudes, on nende sissetulekuid suhteliselt lihtne prognoosida ja see kipub aja jooksul suurenema.

Hüpoteeklaenud

Hüpoteeklaenud- mida nimetatakse ka mREIT -iks - investeerige hüpoteekidesse, hüpoteegiga tagatud väärtpaberid (MBS)ja sellega seotud varad. Kui omakapitali REIT -id teenivad tavaliselt tulu üüride kaudu, siis hüpoteeklaenude tulud teenivad tulu oma investeeringute intressidest.

Oletame näiteks, et ettevõte ABC on REIT. Ta ostab investoritelt saadud vahenditega büroohoone ja rendib büroopinnad välja. Ettevõte ABC omab ja haldab seda kinnisvara ning kogub üürnikelt iga kuu üüri. Ettevõtet ABC loetakse seega omakapitali REIT -iks.

Teisest küljest eeldage, et ettevõte XYZ kvalifitseerub REITiks ja laenab raha kinnisvaraarendajale. Erinevalt ettevõttest ABC teenib ettevõte XYZ laenuintressidelt tulu. Ettevõte XYZ on seega hüpoteeklaenude REIT.

Nagu omakapitali REIT -id, makstakse enamik hüpoteeklaenude tulusid investoritele dividendidena. Hüpoteeklaenude intressimäärad tõusevad tavaliselt paremini kui aktsiareitingud.

Aktsia- ja hüpoteeklaekumiste riskid

Nagu kõigil investeeringutel, on ka aktsia- ja hüpoteeklaenude reitidel oma osa riske. Siin on mõned, mida investorid peaksid teadma:

• Aktsiakapitali tootlused kipuvad olema tsüklilised ja võivad olla tundlikud majanduslanguste ja majanduslanguse perioodide suhtes.
• Omakapitali REIT -ide korral võib liiga palju pakkumist - näiteks rohkem hotellitube kui turg suudab toetada - põhjustada suuremaid vabu töökohti ja väiksemat üüritulu.
• Intressimäärade muutused võivad mõjutada hüpoteeklaenude tulusid. Samamoodi võivad madalamad intressimäärad suunata rohkem laenuvõtjaid oma hüpoteeke refinantseerima või tagasi maksma - ja REIT peab madalama intressiga reinvesteerima määra.
• Enamikku hüpoteekväärtpabereid, mida REIT ostavad, toetab föderaalvalitsus, mis piirab krediidiriski. Sõltuvalt konkreetsetest investeeringutest võivad aga teatud mREIT -id olla suurema krediidiriskiga.

Alumine rida

REIT -id annavad investoritele võimaluse kinnisvaraturule sisenemiseks ilma kinnisvara omamise, haldamise või finantseerimiseta. Nii omakapitali kui ka hüpoteegi REIT -d peavad maksma aktsionäridele 90% tulust dividendidena, mis on sageli aktsiatest suuremad.

Üldiselt võivad aktsiakapitali tootlused olla atraktiivsed ostmise ja hoidmise investoritele, kes otsivad kasvu ja tulu kombinatsiooni. Teisest küljest võivad hüpoteeklaenud olla paremini sobivad riskitaluvatele investoritele, kes otsivad maksimaalset tulu, keskendumata palju kapitali kallinemisele.