Brutotulu kordaja definitsioon

Mis on brutotulu kordaja?

Brutotulu kordaja (GIM) on kinnisvarainvesteeringu väärtuse ligikaudne näitaja. See arvutatakse, jagades kinnisvara müügihinna selle aasta üürituluga. Investorid saavad kasutada GIM -i koos teiste meetoditega, näiteks kapitaliseerimise määr (ülemmäär) ja diskonteeritud rahavoog meetod - väärtustada ärikinnisvara kinnistud nagu kaubanduskeskused ja korterikompleksid.

Brutotulu kordaja mõistmine

Kinnisvarainvesteeringu väärtustamine on igale investorile oluline enne kinnisvaralepingu allkirjastamist. Kuid erinevalt teistest investeeringutest - nagu aktsiad- seda pole lihtne teha. Paljud professionaalsed kinnisvarainvestorid usuvad, et kinnisvarast saadav tulu on sellest palju olulisem tunnustust.

Brutotulu kordaja on a mõõdik kasutatakse laialdaselt kinnisvaratööstuses. Seda saavad kasutada investorid ja kinnisvaraspetsialistid, et teha ligikaudne otsus selle kohta, kas kinnisvara küsitav hind on hea tehing - täpselt nagu hinna ja tulu vahel (P/E) suhtarvu saab kasutada ettevõtete väärtustamiseks aktsiaturul.

GIM -i korrutamine kinnisvara aastase kogumahuga sissetulekuid annab kinnisvara väärtuse või hinna, mille eest see tuleks müüa. Madal brutotulu kordaja tähendab, et kinnisvara võib olla atraktiivsem investeering, kuna selle teenitav brutotulu on palju suurem kui selle turuväärtus.

Erilised kaalutlused

Brutotulu kordaja on hea üldine kinnisvara näitaja. Kuid on piiranguid, kuna see ei võta arvesse erinevaid tegureid, sealhulgas kinnisvara tegevuskulud sealhulgas kommunaalteenused, maksud, hooldus ja vabad töökohad. Samal põhjusel ei tohiks investorid kasutada GIM -i võimaliku kinnisvarainvesteeringu võrdlemiseks teise sarnase kinnisvaraga. Kahe või enama kinnisvara täpsema võrdluse tegemiseks peaksid investorid kasutama netotulu kordajat (NIM). NIM mõjutab nii iga kinnisvara tulusid kui ka tegevuskulusid.

Kogutulu kordaja meetodi puudused

GIM on investoritele suurepärane lähtepunkt tuleviku väärtustamiseks Kinnisvara investeeringuid. Seda seetõttu, et seda on lihtne arvutada ja see annab ligikaudse pildi sellest, mida kinnisvara ostmine ostjale tähendab. Brutotulu kordaja pole vaevalt praktiline hindamismudel, kuid pakub ümbriku tagasipöördumist. Kuid nagu eespool mainitud, on selle näitaja kasutamisel kinnisvarainvesteeringute väärtuse määramisel piiranguid ja mitmeid olulisi puudusi.

Loomulik argument kordaja meetodi vastu tekib seetõttu, et see on üsna toore hindamismeetod. Sest muutused sees intressimäärad- mis mõjutavad diskontomäärasid raha ajaväärtuse arvutamisel - allikad, tuluja kulusid otseselt arvesse ei võeta.

Muud puudused hõlmavad järgmist:

• GIM -meetod eeldab sarnaste klasside omaduste ühtlust. Praktikud teavad seda oma kogemusest kulude suhtarvud sarnaste kinnistute hulgas erinevad sageli sellised tegurid nagu edasilükatud hooldus, vara vanus ja kinnisvarahalduri kvaliteet.
• GIM hindab väärtust brutotulu põhjal ja mitte põhitegevuse netotulu (NOI), samas kui kinnisvara ostetakse peamiselt selle netotulu järgi. On täiesti võimalik, et kahel kinnistul võib olla sama NOI, kuigi nende brutotulud erinevad oluliselt. Seega võivad GIM -meetodit kergesti kuritarvitada need, kes ei hinda selle piire.
• GIM ei arvesta võrreldavate kinnistute järelejäänud majandusaega. Jättes allesjäänud majanduselu, võib praktik määrata uuele varale ja 50-aastasele varale võrdsed väärtused-eeldusel, et need teenivad võrdset sissetulekut.

Näide brutotulu kordaja arvutamisest

Vaadeldava kinnisvara tegelik brutotulu on 50 000 dollarit. Saadaval on võrreldav müük, mille tegelik sissetulek on 56 000 dollarit ja müügiväärtus 392 000 dollarit (tegelikkuses otsime analüüsi parandamiseks mitmeid võrreldavaid).

Meie GIM oleks 392 000 dollarit - 56 000 dollarit = 7.

See on võrreldav - või komp nagu seda praktikas sageli nimetatakse - müüdi seitse korda (7x) oma tegelikust brutost. Seda kordajat kasutades näeme, et selle kinnisvara kapitaliväärtus on 350 000 dollarit. See leitakse järgmise valemi abil:

V = GIM x EGI.

7 x 50 000 dollarit = 350 000 dollarit.