Kinnisvara arveldusmenetluste seaduse (RESPA) määratlus

Mis on kinnisvara arveldusmenetluse seadus (RESPA)?

Kongress võttis 1975. aastal vastu kinnisvara arveldusprotseduuride seaduse (RESPA), et anda koduostjatele ja müüjatele täielik arvelduskulude avalikustamine. RESPA võeti kasutusele ka kinnisvaraarveldusprotsesside kuritahtlike tavade kõrvaldamiseks, tagasilöökide keelamiseks ja tingdeponeerimiskontode kasutamise piiramiseks. RESPA on föderaalne põhikiri, mida nüüd reguleerib Tarbija finantskaitse büroo (CFPB).

Kinnisvara arveldusmenetluse seaduse (RESPA) mõistmine

Esialgu Kongressi poolt 1974. aastal vastu võetud RESPA jõustus 20. juunil 1975. RESPA -d on aastate jooksul mõjutanud mitmed muudatused ja muudatused. Täitmine kuulus esialgu USA eluaseme- ja linnaarengu osakond (HUD). Pärast 2011. aastat võttis need kohustused CFPB endale Dodd-Frank Wall Streeti reformi ja tarbijakaitseseaduste tõttu.

RESPA on algusest peale reguleerinud hüpoteeklaene, mis on seotud ühe kuni nelja perekonna elamukinnisvaraga. RESPA eesmärk on harida laenuvõtjaid nende arvelduskulude osas ning kõrvaldada tagasilöögipraktika ja suunamistasud, mis võivad hüpoteegi saamise kulusid suurendada. RESPA hõlmatud laenuliigid hõlmavad enamikku ostulaene, eeldusi, refinantseerimisi, kinnisvara parandamise laene ja omakapitali krediidiliinid.

RESPA nõuab, et laenuandjad, hüpoteekmaaklerid või eluasemelaenu teenindajad avalikustaksid laenuvõtjatele kogu teabe kinnisvaratehingu kohta. Teabe avalikustamine peaks hõlmama arveldusteenuseid, asjakohaseid tarbijakaitseseadusi ja muud teavet, mis on seotud kinnisvara arveldusprotsessi maksumusega. Laenuvõtjale tuleks avalikustada ka ärisuhted sulgemisteenuse pakkujate ja muude arveldusprotsessiga seotud osapoolte vahel.

RESPA keelab teatud tavad, nagu tagasilöögid, suunamised ja teenimata tasud. Samuti reguleerib see tingdeponeerimiskontode kasutamist - näiteks keelab laenuteenindajatel nõuda liiga suuri tingdeponeerimiskontosid - ja piirab müüjatel volitusi omandikindlustusseltsidele.

RESPA rikkumiste täitemenetlus

Hagejal on kuni üks aasta aega hagi esitada rikkumiste jõustamiseks, kui tagasilöök või muu ebaõige käitumine toimus kokkuleppemenetluse ajal.

Kui laenuvõtja esitab oma laenuteenindajale kaebuse, peavad nad enne hagi esitamist järgima konkreetseid samme. Laenuvõtja peab oma laenuteenindajaga kirjalikult ühendust võtma, täpsustades nende laadi. Teenindaja on kohustatud laenuvõtja kaebusele kirjalikult vastama 20 tööpäeva jooksul pärast kaebuse saamist. Teenindajal on probleemi lahendamiseks või konto praeguse oleku kehtivuse põhjendamiseks 60 tööpäeva. Laenuvõtjad peaksid jätkama nõutavate maksete tegemist kuni probleemi lahendamiseni.

Hagejal on kuni kolm aastat aega esitada hagi konkreetsete rikkumiste kohta oma laenuteenindaja vastu. Kõiki neid hagisid saab esitada mis tahes föderaalsesse ringkonnakohtusse, kui kohus asub selles piirkonnas, kus vara asub, või kui see asub piirkonnas, kus RESPA rikkumine aset leidis.

Kinnisvara arveldusmenetluse seaduse (RESPA) kriitika

RESPA kriitikud ütlevad, et mõned kuritahtlikud tavad, mille seadus on mõeldud kõrvaldamiseks, esinevad endiselt, sealhulgas tagasilöögid. Üks näide sellest on laenuandjad, kes pakuvad suletud kindlustust pealkirjaga kindlustusseltsidele, kellega nad töötavad. (Suletud kindlustusselts on suurettevõtte 100 % -line tütarettevõte, kelle ülesandeks on emaettevõtte jaoks kindlustuspoliiside kirjutamine ja mis ei kindlusta ühtki teist ettevõtet.)

Kriitikute sõnul on see sisuliselt tagasilöögimehhanism, sest kliendid otsustavad tavaliselt kasutada teenustega juba seotud teenusepakkujaid laenuandja või kinnisvaramaakler (kuigi kliendid peavad allkirjastama dokumendid, mis ütlevad, et nad võivad vabalt valida soovitud teenusepakkuja kuni).

Nende kriitikate tõttu on RESPA -s tehtud palju muudatusi. Üks ettepanek hõlmab klientide võimaluse kaotamist valida iga teenuse puhul mis tahes teenusepakkuja. Selle asemel oleks süsteem, kus teenused on komplekteeritud, kuid kinnisvaramaakler või laenuandja vastutab kõigi muude kulude otsese tasumise eest. Selle süsteemi eeliseks on see, et laenuandjad (kellel on alati suurem ostujõud) oleksid sunnitud otsima kõigi kinnisvaraarveldusteenuste madalaimaid hindu.

RESPA KKK -d

Keda kaitseb RESPA?

RESPA eesmärk on kaitsta tarbijaid, kes soovivad saada hüpoteeklaenu. Siiski ei kaitse RESPA laenuliike. Äri- või põllumajanduslikul eesmärgil kinnisvaraga tagatud laenud ei kuulu RESPA alla.

Millist teavet nõuab RESPA avalikustamine?

RESPA nõuab, et laenuvõtjad saaksid erinevatel aegadel mitmesugust avalikustamist. Esiteks peab laenuandja või hüpoteekmaakler andma teile hinnangu arveldusteenuse kogukulude kohta, mida peate tõenäoliselt tasuma. (See hinnang on heas usus; tegelikud kulud võivad siiski erineda.) Laenuandja või hüpoteekmaakler peab esitama ka kirjaliku avalikustamise, kui taotlete laenu või järgmise kolme tööpäeva jooksul, kui nad eeldavad, et keegi teine ​​kogub teie hüpoteeklaene (nimetatakse ka teenindamiseks a laen).

Vajadusel peab teie laenuandja või hüpoteekmaakler esitama sidusettevõtte kokkuleppe avalikustamise. See avalikustamine näitab, et laenuandja, kinnisvaramaakler või muud teie arvelduses osalejad on suunanud teid arveldusteenuse sidusettevõtte juurde. (Sidusettevõte on ettevõte, mida kontrollib ühine ettevõtte emaettevõte.) Üks tööpäev enne laenu tasumist on teil õigus oma HUD-1 arveldusavaldusega tutvuda. HUD-1 arveldus sisaldab üksikasjalikku loendit kõikidest ostjale ja müüjale tarbijakrediidi hüpoteektehingus esitatud tasudest ja krediitidest.

Miks RESPA vastu võeti?

RESPA võeti vastu osana püüdest piirata tingdeponeerimiskontode kasutamist ja keelata kinnisvaratööstuses kuritahtlikud tegevused, nagu tagasilöögid ja suunamistasud.