Ümbritseva laenu määratlus
Mis on ümbritsev laen?
Ümbritsev laen on teatud tüüpi hüpoteek laenu, mida saab kasutada omaniku rahastamise tehingud. Seda tüüpi laen hõlmab müüja eluasemelaenu ja lisab täiendava lisandväärtuse, et saada kokku ostuhind, mis tuleb müüjale aja jooksul maksta.
Võtmekohad
- Ümbritsev laen on omanikufinantseerimise vorm, mille puhul kinnisvara müüjal on esmane hüpoteek, mida uus ostja seejärel osaliselt tagasi maksab.
- Tavalise panga hüpoteegi taotlemise asemel sõlmib ostja müüjaga hüpoteegi ja uut laenu ei kasutata müüja olemasoleva laenu tasumiseks.
- Ümbritsevad laenud võivad olla riskantsed, kuna müüja-rahastaja võtab enda kanda mõlema laenuga seotud täieliku makseviivitusriski.
Ümbritsevate laenude mõistmine
Rahastamisvormi, millele mähislaen tugineb, kasutatakse tavaliselt müüja rahastatud tehingutes. Ümbritsev laen omab samu omadusi nagu müüja rahastatav laen, kuid see võtab finantseerimistingimustes arvesse müüja praegust hüpoteeklaenu.
Müüja rahastamine on rahastamisviis, mis võimaldab ostjal maksta põhisumma otse müüjale. Müüja finantseerimistehingud on müüja jaoks suured riskid ja nõuavad tavaliselt keskmisest suuremaid sissemakseid. Müüja rahastatud tehingu puhul põhineb leping a
võlakiri mis kirjeldab rahastamise tingimusi. Lisaks ei nõua müüja rahastatav tehing põhiosa ettemaksu vahetamist ning ostja teeb otse müüjale järelmaksu, mis sisaldab põhiosa ja intresse.Ümbritsevad laenud võivad müüjate jaoks olla riskantsed, kuna nad võtavad laenu täieliku makseviivitusriski. Samuti peavad müüjad olema kindlad, et nende olemasolev hüpoteek ei sisalda võõrandumisklausel, mis nõuab neilt hüpoteeklaenu andva asutuse täielikku tagasimaksmist, kui tagatis omandiõiguse üleandmisel või tagatise müümisel. Võõrandamisklauslid on enamiku hüpoteeklaenude puhul tavalised, mis sageli takistavad mähkimislaenude tekkimist.
Ümbritseva laenu toimimine
Ümbritsevad laenud põhinevad omaniku rahastamise kontseptsioonil ja kasutavad sama põhistruktuuri. Ümbruslaenust kasutatakse omaniku rahastatavas tehingus, kui müüjal on vara esimese hüpoteeklaenu tasumiseks järelejäänud jääk. Ümbruslaen arvestab müüja olemasoleva hüpoteegi järelejäänud saldot tema kokkulepitud hüpoteeklaenu intressimääraga ja lisab täiendava saldo, et saada kokku ostuhind.
Ümbritseva laenu puhul põhineb müüja baasintress olemasoleva hüpoteeklaenu tingimustel. Tasuvuse saavutamiseks peab müüja teenima vähemalt intressi, mis vastab laenu intressimäärale, mis tuleb siiski tagasi maksta. Seega on müüjal paindlikkus pidada läbirääkimisi ostja intressimäära üle nende praeguste tingimuste alusel. Üldiselt soovib müüja pidada läbirääkimisi kõrgeima võimaliku intressimäära üle, et sooritada makseid esimese hüpoteegiga ja teenida ka tehingu marginaali.
Ümbritseva laenu näide
Oletame, et Joyce'il on oma kodus 80 000 dollari suurune hüpoteek, mille fikseeritud intressimäär on 4%.
Ta nõustub müüma oma kodu Brianile 120 000 dollari eest, kes paneb 10% maha ja laenab ülejäänud osa ehk 108 000 dollarit 7% intressiga.
Joyce teenib 28 000 dollari pealt 7% (erinevus 108 000 dollari ja 80 000 dollari vahel, mille ta on endiselt võlgu), millele lisandub 7% ja 4% (st 3%) vahe 80 000 dollari suuruse hüpoteegi saldo vahel.