Kuidas kapitali parandamine võib maksuhammustust pehmendada

Mis on kapitali parandamine?

Kapitali parandamine on püsiva struktuurimuudatuse lisamine või kinnisvara mõne aspekti taastamine, mis suurendab kas kinnisvara koguväärtust, pikendab selle kasulik elu, või kohandada seda uuteks kasutusviisideks. Üksikisikud, ettevõtted ja linnad saavad oma omandis kapitali parandada. Sageli antakse kapitali parandamisele soodne maksukohustus ja teatud jurisdiktsioonides võidakse see vabastada müügimaksust.

Ettevõtte või ettevõtte finantseerimisel sarnaneb see protsess investeeringutega kapitalikulutused (CAPEX).

Kuidas kapitali parandamine toimib

Kapitali parandamine suurendab tavaliselt kinnisvara turuväärtust, kuid võib samuti laiendada vara kasulikkust väljaspool selle praegust seisukorda. Siseturuameti andmetel (IRS), et seda kvalifitseerida kapitali parandamiseks, peab see pärast selle valmimist kestma kauem kui üks aasta ning olema oma olemuselt vastupidav või püsiv. Kuigi kapitali parandamise ulatus võib varieeruda, teevad nii üksikmajade omanikud kui ka suuremahulised kinnisvaraomanikud kapitali parandusi.

IRS väljaanne 523 kirjeldab kapitali parandamise ametlikku määratlust. Eluasemekapitali parandamise näited hõlmavad magamistoa, vannitoa või teki lisamist või renoveerimist. Muud IRS-i heakskiidetud projektid hõlmavad uute sisseehitatud seadmete, seinast seina vaipade või põrandakatete lisamist või kodu välisilme parandamist, näiteks katuse, voodri või tormakende vahetamist. Fikseeritud basseini või sõidutee paigaldamine võib olla ka kvalifitseeritud kapitaliparandus.

IRS eristab aga kapitali parandamist tavapärasest kulumisest tingitud remondist või asendamisest. Näiteks kui teie külmik puruneb pärast mitmeaastast teenindust või teil on toru lekkinud, ei ole need parandused kapitali parandused. Kui aga isiku päikesepaneelid ja tööriistakuur tema vara jaoks, mis mõlemad on kinnistule kinnitatud püsivalt, loetakse need kodu kapitaalparanduseks. Äripõhise kapitali parandamise näide oleks uue HVAC-süsteemi paigaldamine või puuetega ameeriklaste vastuvõtmine (ADA) olemasoleva hoone juurdepääsetavad omadused.

Samamoodi loetaks linna pealinnaparanduseks ka uue avaliku pargi loomist kesklinna piirkonda. Nende stsenaariumide korral muudaksid uued lisandused vastavad kinnistud väärtuslikumaks, neid loetaks püsivaks lisanduseks ja nende eemaldamine tooks varale materiaalset kahju.

Erilised kaalutlused

Kulude alus

The kulupõhiselt on vara algne maksumus. IRS kehtestab täiustamiseks konkreetsed standardid, mis kvalifitseeruvad kulupõhiseks kasvuks. Peamine mure on see, et see peab olema kinnisvara müügi ajal paigas. Kapitali parandamine peab samuti saama kinnisasja osaks - või olema kinnitatud nii püsivalt vara - et selle eemaldamine põhjustaks olulist kahju või vähendaks vara väärtust ise.

Remont või hooldus ei saa kuuluda kinnisvara kulupõhisesse arvestusse. Remondid, mis on osa suuremast projektist, näiteks kodu kõigi akende vahetamine, on siiski kapitali parandused. Remonditöid, mis on vajalikud kodu heas seisukorras hoidmiseks, ei arvestata, kui need ei too varale lisaväärtust. IRS-i andmetel on selliste mittekvalifitseeruvate remonditööde näideteks seinte värvimine, lekete parandamine või purunenud riistvara asendamine.

Kapitalikasum

Lisaks kodu parandamisele suurendab kapitali parandamine - IRS -i järgi - struktuuri kulubaasi. See tähendab, et parenduste tegemisel tehtud kulutused lisatakse summale, mille omanik maksis kinnisvara ostmise või ehitamise eest. Kulude baasi suurendamine vähendab omakorda maksustatava suurust kapitalikasum kinnisvara müümisel.

Kinnisvara kapitalikasum käitub teistmoodi kui muud tüüpi kapitalikasum. Alates 2019. aastast on majaomanikel õigus a kapitalikasumi vabastus mis tahes kasumist esmase elukoha müügist kuni 250 000 dollarini, kui ta on vallaline, ja 500 000 dollarini, kui abiellutakse ja esitatakse ühiselt. Sellel erandil on üks oluline hoiatus. Majaomanik peab olema enne kinnisvara müüki müünud ​​viimasest viiest aastast vähemalt kaks.

Samuti, kui kasum on oluliselt suurem kui eespool loetletud summad, võib kapitali parandamise mõju kulupõhiselt olla märkimisväärne. Paljud tegurid võivad maksumaksja rikkuda 250/500 dollari suuruse kapitalikasumi taset. Need hõlmavad seda, kas omanikud omandasid kinnisvara mitu aastakümmet tagasi ja kas kohalikud kinnisvara väärtused olid pärast ostmist järsult tõusnud.

Kohalikud erandid

New Yorgi osariigi üüriseadused sisaldavad sätet nimega Major Capital Improvements (MCI) programm. Alates 1970ndatest aastatest võimaldab see üürileandjatel tõsta üüristabiliseeritud või kontrollitud hoonete renti kuni 6% aastas, et hüvitada nende struktuuride oluliste kapitali parandamise kulud. HVAC -süsteemi uuendamine, uued liftid, uuendatud ühisruumid ja muud täiustused lähevad MCI -sse arvesse.

Veebruaris 2019 kaks riigi seadusandlikku liiget esitas programmi kõrvaldamiseks seaduseelnõu, selle laadimine on hooneomanikel programmi kuritarvitamiseks liiga lihtne. Kuritarvitamine toimub siis, kui need hoolimatud üürileandjad esitavad pumbatud või väljamõeldud kulunõudeid. Kui jätta kõrvale pettuse võimalus, on MCI programm oma olemuselt ebaõiglane, väidavad mõned kriitikud. Need kriitikud väidavad, et kapitali parandamine on üürileandja jaoks ühekordne kulu, kuid üüri tõstmine on üürniku jaoks jätkuv kulu.

Kapitali parandamise näited

Oletame näiteks, et inimene ostab kodu 650 000 dollari eest ja kulutab 50 000 dollarit köögi renoveerimiseks ja vannitoa lisamiseks. Paljudel juhtudel ei pea selle töö eest töövõtjatele müügimaksu maksma, kuna see on kvalifitseeritud kapitali parandamine.

Kodu maksumus suureneb ka 650 000 dollarilt 700 000 dollarile. Pärast 10 -aastast kodu omamist ja elamist müüb majaomanik, kes on vallaline ja esitab maksud, müüvad kinnisvara hinnaga 975 000 dollarit. Kui kapitali ei oleks parandatud, oleks kapitalikasumi maksustatav summa tavaliselt 75 000 dollarit (975 000 dollarit müügihind - 650 000 dollarit ostuhind - 250 000 dollarit kapitalikasumit välja arvatud). Kuna kapitali parandamine suurendas kulubaasi 50 000 dollari võrra, oleks kapitalikasumi maksustatav summa vaid 25 000 dollarit (975 000 dollarit - (650 000 dollarit + 50 000 dollarit) - 250 000 dollarit = 25 000 dollarit).