Investorid põgenevad, kuna "zombi" kinnisvara kaotab üürnikke

Kommertskinnisvarainvestorid suunduvad väljumiste poole – või üritavad – tõustes intressimäärad ja mure ähvardava majanduslanguse pärast muudavad kontoripinnad zombideks ning kinnisvarafondid reageerivad väljamaksete piirangutega.

Blackstone Inc. ütles, et selle 69 miljardi dollari suurune lipulaev Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) vähendab rahasummat, mida investorid saavad lunastada pärast taotluste kasvu.

"Pole üllatav, et pärast seda näete üksikute investorite voogude aeglustumist turu langus," ütles Blackstone'i president ja tegevjuht Jonathan Gray investori kohta helistama.

Kasvavad laenukulud koos kärpetega kontoriüürnike poolt, kelle töötajad töötavad osaliselt või kogu aeg kodus, tähendavad üürileandjate kasumi vähenemist. Kuna inflatsioon püsib 40 aasta kõrgeimal tasemel, Föderaalreserv seadis intressimäära sihttasemeks 3,75–4%. Kuigi see ei ole nii kõrge kui 2000. aastate 6,5% määrad, tõusevad intressimäärad viimase kümnendi kiireimas tempos ja näitavad vähe aeglustumise märke. See koos tarneahela hädade ja kodust töötamise trendidega on kinnisvaraturul 2023. aastal halvenema hakanud.

JLL-i investeeringute müügi juht Bob Knakal näeb Manhattanil kasvavat zombide büroohoonete hordi, mis on endiselt elus, kuid millel pole selget tulevikku, teatas Financial Times. Tüüpiline zombi võidi ostetud põlvkondi tagasi ja ta edastas igakuiseid tšekke üha laienevale abisaajate nimekirjale.

“Praegu ei ole hoone liisingu seisukohalt konkurentsivõimeline, sest vajab uut fuajeed, uusi lifte ja aknaid ja vannituba. Ja kui te läheksite nende 37 inimese juurde ja ütleksite: "Tead mida? Peate kirjutama tšeki 750 000 dollarile, et saaksime hoone korda teha." Need inimesed saaksid südamerabanduse," ütles Knakal.

Blackstone'i BREIT teatas eelmisel nädalal, et lunastamistaotlused on ületanud tema seatud ülempiiri ning mõned investorid ei saa raha välja võtta enne järgmist aastat. Blackstone ei ole ainus rühmitus, kes üritab tagasitõmbumist aeglustada. Starwood Capital Group teatas ka investoritele, et piirab oma 14 miljardi dollari suurusest fondist väljavõtmist.

Lunastamistaotluste kasv on tulnud nii üksikinvestoritelt kui ka institutsionaalsetelt investoritelt, näiteks pensionifondidelt. 2020. aastal oli ka nende taotluste lühiajaline tõus, mis suruti maha, kui selgus, et kontoriüürnikud ei lahkunud ega kärpinud. Paljud ettevõtted aga ei kaotanud oma kontoreid ja e-kaubanduse kasv tähendas, et laod olid kindel investeering, nii et investorid jäid paigale.

Nüüd, kui intressimäärad aina tõusevad, anuvad ettevõtted oma kontoripindadest loobuda. New York City, maailma suurim kontoriturg, saab eriti tugeva löögi.

Alates jaanuarist on SL Greeni ja Vornado aktsiad avalikult kaubelnud REIT-id New Yorgi suurimate kontoriomanike jaoks on vähenenud poole võrra.

Intressimäärade tõus on muutnud omanike ja arendajate jaoks New Yorki jäämise kulukamaks.

"Kui teil on võlgnevuste tähtaeg, siis äkki kahekordistuvad teie intressimäärad ja pank sunnib teid varasse raha panema," ütles üks arendaja Financial Timesile.

Kui intressimäärad olid madalad, otsisid investorid kommertskinnisvaralt kõrgemat tootlust, kui nad saaksid madala riskiga võlakirjade või riigikassade omamisest, ning BREIT suutis eraisikutele anda 13%. aastapõhine tootlus. Blackstone on endiselt optimistlik, et fond toodab endiselt kõrget tootlust.

"Meie äri põhineb tootlusel, mitte fondivoogudel, ja tootlus on kindel," ütles Blackstone'i pressiesindaja pärast seda, kui ettevõte teatas lunastamispiirangutest.

Koondamised on tabanud ka kinnisvaraturgu. USA pankade suurim kodulaenu väljastaja Wells Fargo & Co teatas eelmisel nädalal, et kärbib sadu hüpoteek töötajad.

FTSE NAREIT All Equity REITs Index, mis jälgib kõiki börsil kaubeldavaid üürileandjaid, on sel aastal langenud enam kui 20%.