Case-Shilleri eluasemeindeksi mõistmine

The Case-Shilleri indeks, ametlikult tuntud kui S & P/Case-Shiller Home Price Index, töötasid 1980ndatel välja kolm majandusteadlast-Allan Weiss, Karl Case ja Robert Shiller. Need mehed asutasid hiljem ettevõtte, et müüa oma uuringuid, jälgides eluasemehindu kogu USA -s ostis Fiserv, Inc., mis koondab andmed Standard & Vaesed.

Tegelikult ei ole Case-Shilleri indeks mitte ainult üks indeks, vaid koosneb mitmest indeksist:

• The Riiklik koduhinnaindeks jälgib elamispindade väärtuse muutusi, jälgides ühepereelamute ostuhinda ja edasimüügi väärtust. See hõlmab üheksa peamist loendusjaoskonda USA-s.
• 10 linna liitindeks hõlmab Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco ja Washington, DC.
• 20 linna koondindeks hõlmab kõiki ülaltoodud linnu, lisaks Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle ja Tampa.
• Kõigi eespool loetletud linnade jaoks on olemas ka 20 individuaalset metroopiirkonna indeksit.

Kõik need indeksid, välja arvatud riiklik indeks, mis arvutatakse kord kvartalis ja avaldatakse veebruari viimane teisipäev, mai, august ja november avaldatakse iga kuu viimasel teisipäeval kell 9.00 EST. Andmete viivitusaeg on kaks kuud, nii et mais avaldatud aruanne hõlmab ainult kodumüüki märtsini.

Mida indeks teeb ja mida ei jälgi

Iga indeks mõõdab muutusi ühepereelamute hindades, kasutades kordusmüügi meetod, mis võrdleb samade kinnistute müügihindu ajas. Uus ehitus on välistatud. Kuna neid maju pole varem müüdud, ei saa enne nende omanike leidmist kuidagi arvutada, kuidas nende müügihinnad on muutunud.

Case-Shilleri indeksitega jälgitavaid müügiliike nimetatakse relvapikkusega müügitehingud. Need on tehingud, kus kodu müüdi turuväärtus ja müügihinna andmeid saab kasutada eluasemeturu täpse ülevaate saamiseks. Tehingut, kus ema müüs oma kodu pojale soodsa, turuhinnast madalama hinna eest, ei kaasataks ühtegi Case-Shilleri indeksit. Sulgemine müük sisaldub indeksites, kuna panga ja üksikisiku vahelist müüki peetakse nii käeulatuses kui ka kordusmüügiks.

Korterelamud ja ühistud ei kuulu ühtegi suuremasse indeksisse. Siiski on eraldi korteriindeksid, mis jälgivad korterite hindu viiel suurel turul: Boston, Chicago, New York, Los Angeles ja San Francisco.

Samuti on indeksist välja jäetud kinnistud, mille nimetus muutub (näiteks vara, mida alles hiljuti peeti majaks, kuid mida praegu peetakse korterit ei kaasata), müük vahetult enne või pärast seda, kui vara on dramaatiliselt muudetud (näiteks kahe magamistoaga maja, mis on ümber kujundatud viie magamistoaga maja) ja tehingud, millel näivad olevat andmevead (kodu müüdi 100 000 dollari eest, millest hiljem teatati 10 000 dollari eest) näide).

Miks on koduhinnad olulised

Isegi kui te ei osta ega müü kodu, eluasemehinnad on laiema majanduse toimimise näitaja. Kas inimesed tunnevad end kindlalt, et praegu on hea aeg teha suuri ja kalleid investeeringuid? Kui hästi toimib konkreetne geograafiline piirkond majanduslikult? Kuidas läheb ettevõtetel, kellel on eluasemesektoris suur osalus? Case-Shilleri indeks annab ülevaate kõigist neist näitajatest.

Koduhindade muutusi on võimalik kaudselt ära kasutada, investeerides S & P/Case-Shilleri koduhinnaindeksite futuuridesse ja optsioonidesse Chicago kaubavahetus. Seda tüüpi investeeringuid soovitatakse sellistele ettevõtetele nagu kinnisvara ja Kinnisvara arendajad, pangad, hüpoteeklaenuandjad ja kodutarnijad, et aidata neil maandada nende suurte osaluste ohtu eluasemesektoris. Isegi ettevõtted, kellel on eluasemega vähe või üldse mitte midagi, võivad soovida investeerida nendesse toodetesse, et mitmekesistada oma portfelli ja maandada investeerimisriske.

Lõpuks on paljud inimesed investeerinud oma kodudesse vähemalt sama palju, kui mitte rohkem kui aktsiatesse. Koduhindade liikumine mõjutab seega oluliselt nende portfellide koguväärtust.

Kaks alternatiivset USA eluasemehinnaindeksit

Majahindade indeks (HPI)

The USA föderaalne eluaseme rahastamise agentuur (FHFA), mis loodi 2008. aasta eluaseme- ja majanduse elavdamise seaduse alusel,avaldab kvartaalse eluasemehinnaindeksi (HPI). HPI hõlmab 400 suurlinnapiirkonda kõigis 50 osariigis ja sisaldab andmeid 1970ndatest aastatest.

FHFA HPI on mõnevõrra kõikehõlmav termin mitme FHFA toodetud indeksi jaoks, mis põhinevad kümnetel miljonitel kodumüügil. FHFA teadusuuringute ja statistika osakonna järelevalveökonomist Will Doerner juhib tähelepanu sellele, et rõhutada erinevaid turusegmente, toodab FHFA kolme peamist tüüpi indekseid: ainult ostmise HPI, kõigi tehingute HPI ja laiendatud andmed HPI.

Näiteks kõigi tehingute HPI sisaldab refinantseerib, mitte ainult ostud, samas kui iga-aastane HPI sisaldab kõige üksikasjalikumaid andmeid: kuni sihtnumbri, maakonna ja rahvaloenduse tasemeni. Meedias on kõige sagedamini viidatud näiteks ainult ostmise HPI -le. Laiendatud andmete HPI sisaldab FHA hüpoteeke ja avalikest registritest pärinevat teavet, mis võimaldab andmetel hõlmata kogu kodumajapidamiste turgu, mis müüvad alla nõuetele vastava laenulimiidi.

FHFA teeb praktikutele ja teadlastele ka muid alternatiivseid indekseid. Hädavaba HPI ei hõlma sulgemist ja lühimüüki. Iga -aastane HPI pakub andmeid granuleeritud geograafiliste tasemete kohta, näiteks üle 2000 maakonna, 19 000 sihtnumbrit ja 50 000 loendust.

Laenu tootluse kodu hinnaindeks

Laenutulemuste koduhinnaindeks, tootja CoreLogic, kasutab ka kordusmüügi andmeid, kuid see on seadistatud palju põhjalikumaks. CoreLogic HPI hõlmab rohkem kui 7100 sihtnumbrit, 930 pluss tuumapõhist statistilist ala (CBSA) ja ajal rohkem kui 1300 maakonda kõigis 50 osariigis ja Columbia ringkonnas avaldamine. Kuigi andmetes on viiel nädalane viivitus, ehitab CoreLogic oma riiklikud andmekogumid iga kuu uuesti nullist üles.

Välismaised eluasemehindade indeksid

USA ei ole ainus riik, mis toodab eluasemehinnaindekseid.

• Kanada peamine indeks on Riiklik liitmajade hinnaindeks, mis kasutab ka kordusmüügi meetodit. See ühendab ühepereelamute müügi andmed linnades, sealhulgas Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal ja Halifax.
• Iirimaa alalise tsb eluasemehinnaindeksi toodab püsiv tsb Group Holdings, P.L.C., mis on Iiri kodumaisel pangandusturul märkimisväärne jaefinantsteenuste pakkuja. Tegelikult omab kontsern umbes 15% riigi eluasemelaenudest.See indeks arvestab kodu suurust, tüüpi, asukohta ja muid omadusi enne selle väärtuse määramist, kasutades keerulist tehnikat, mida nimetatakse mitmemõõtmeline lineaarne regressioonanalüüs.
• Ühendkuningriigi peamine indeks on Halifaxi majahindade indeks, nime saanud Halloxi, Lloyd's Banking Groupi osakonna ja Ühendkuningriigi suurima hüpoteeklaenuandja poolt. See indeks kasutab ka mitmemõõtmelist lineaarset regressioonanalüüsi.

Alumine rida

Case-Shilleri indeks on laialdaselt kasutatav ja lugupeetud baromeeter USA eluasemeturust ja laiemast majandusest. Kuid see pole ainus baromeeter, mida vaadata. Tõsiste kinnisvara- või muud tüüpi investorite puhul tuleks silmas pidada ka alternatiivseid USA eluasemeindekseid ja välismaiseid HPI-sid.