Millised on kinnisvarainvesteeringute (REIT) riskid?

Kinnisvarainvesteeringud (REIT) on populaarsed investeerimisvahendid, mis toovad oma investoritele tulu. REIT on ettevõte, mis omab ja haldab erinevaid kinnisvaraobjekte, kus 90% selle teenitud tulust makstakse aktsionäridele dividendidena.

Selle tulemusena võivad REIT-id pakkuda investoritele pidevat tuluvoogu, mis on madala intressimääraga keskkonnas eriti atraktiivne. Siiski on REIT -i riske, mida peaksite enne investeeringu tegemist mõistma.

Kuidas kinnisvarainvesteeringud töötavad

Kuna REITid tagastavad vähemalt 90% oma

maksustatav tulu et aktsionärid, pakuvad nad tavaliselt ülejäänud turuga võrreldes suuremat tootlust. REITid maksavad oma aktsionäridele läbi dividendid, mis on sularahamaksed ettevõtetelt oma investoritele. Kuigi paljud ettevõtted maksavad ka oma aktsionäridele dividende, ületab REIT-ide dividenditootlus enamiku dividende maksvate ettevõtete oma.

Mõned REITid on spetsialiseerunud kindlale kinnisvarasektorile, teised aga on oma osaluse poolest mitmekesisemad. REIT -id võivad sisaldada mitut tüüpi atribuute, sealhulgas:

• Korterite kompleksid
• Tervishoiuasutused
• Hotellid
• Büroohooned
• Isesalvestusrajatised
• Jaemüügikeskused, näiteks kaubanduskeskused

REITid on investoritele atraktiivsed, kuna need pakuvad võimalust teenida nendelt kinnistutelt dividendipõhist tulu, omamata samas ühtegi kinnisvara. Teisisõnu, investorid ei pea raha ja aega investeerima kinnisvara ostmine otse, mis võib kaasa tuua üllatuskulusid ja lõputuid peavalusid.

Kui REIT -il on hea juhtimismeeskond, tõestatud kogemus ja head omadused, on ahvatlev arvata, et investorid võivad istuda ja vaadata, kuidas nende investeeringud kasvavad. Kahjuks on REITidel mõningaid lõkse ja riske, mida investorid peavad enne investeerimisotsuste tegemist teadma.

Kauplemata REITide riskid

Kauplemata REITid või börsil kaubeldavad REIT-id ei kauple börsil, mis avab investoritele eririskid.

Jaga väärtus

Kauplemata REITid ei ole avalikult kaubeldavad, mis tähendab, et investorid ei saa oma investeeringu kohta uuringuid teha. Seetõttu on REITi väärtust raske kindlaks teha. Mõned mittekaubeldavad REIT-id paljastavad kogu vara ja väärtuse pärast 18-kuulist pakkumist, kuid see pole siiski lohutav.

Likviidsuse puudumine

Ka kauplemata REITid on mittelikviidne, mis tähendab, et turul ei pruugi olla ostjaid ega müüjaid, kui investor soovib tehinguid teha. Paljudel juhtudel ei saa kauplemata REIT-e müüa vähemalt seitse aastat. Kuid mõned võimaldavad investoritel osa investeeringust ühe aasta pärast tagasi saada, kuid tavaliselt on see tasu.

Jaotused

Kauplemata REIT-id peavad kinnisvara ostmiseks ja haldamiseks koguma raha, mis lukustab investorite raha. Kuid sellel koondatud rahal võib olla ka varjukülg. See tumedam pool puudutab mõnikord dividendide väljamaksmist teiste investorite rahast - erinevalt kinnisvaraga saadud tulust. See protsess piirab rahavool REITi jaoks ja vähendab aktsiate väärtust.

Tasud

Teine kauplemata REIT-ide puudus on ettemaksud. Enamik võtavad ettemaksu vahemikus 9%kuni 10%ja mõnikord isegi 15%.On juhtumeid, kus mittekaubeldavatel REITidel on hea haldus ja suurepärased omadused, mis toovad kaasa tähekasumi, kuid see kehtib ka avalikult kaubeldavate REITide kohta.

Kauplemata REITidel võivad olla ka välised haldustasud. Kui kauplemata REIT maksab välisele haldurile, vähendab see kulu investorite tootlust. Kui otsustate investeerida mittekaubeldavasse REIT-i, on hädavajalik esitada juhtkonnale kõik vajalikud küsimused, mis on seotud ülaltoodud riskidega. Rohkem läbipaistvus, seda parem.

Avalikult kaubeldavate REITide riskid

Avalikult kaubeldavad REIT -id pakuvad investoritele võimalust kinnisvara investeerimisportfelli lisada ja atraktiivseid dividende teenida. Avalikult kaubeldavad REIT-id on turvalisem mäng kui nende börsivälised kolleegid, kuid siiski on riske.

Intressimäära risk

REIT -ide suurim oht ​​on millal intressimäärad tõus, mis vähendab nõudlust REITide järele. Kasvava määraga keskkonnas valivad investorid tavaliselt turvalisema sissetulekuga mängud, näiteks USA riigikassa. Riigikassa on valitsuse tagatud ja enamik maksab fikseeritud intressimäära. Selle tulemusena, kui intressimäärad tõusevad, müüvad REIT-d maha ja võlakirjaturg koguneb investeerimiskapitalina võlakirjadesse.

Siiski võib väita, et intressimäärade tõus näitab tugevat majandust, mis tähendab siis kõrgemat renti ja täituvuse määrad. Kuid ajalooliselt ei toimi REIT intressimäärade tõustes hästi.

Vale REITi valimine

Teine esmane risk on vale REIT -i valimine, mis võib tunduda lihtsustatud, kuid see puudutab loogikat. Näiteks äärelinna kaubanduskeskused on olnud languses. Selle tulemusena ei pruugi investorid soovida investeerida REIT -i, kus on kokkupuude äärelinna kaubanduskeskusega. Koos Millenniumlased eelistades mugavuse ja kulude kokkuhoiu eesmärgil linnaelamist, võiksid linnaosakeskused olla parem mäng.

Suundumused muutuvad, seega on oluline uurida REIT -i kinnisvara või osalusi, et olla kindel, et need on endiselt asjakohased ja võivad anda üüritulu.

Maksukohustus

Kuigi see ei ole risk iseenesest, võib see mõne investori jaoks olla oluline tegur, et REIT -i dividende maksustatakse tavaline sissetulek. Teisisõnu, tavaline tulumaksumäär on sama kui investori tulumaksumäär, mis on tõenäoliselt kõrgem kui dividendimaksumäärad või aktsiate kapitalikasumi maksud.

Alumine rida

Investeerimine REIT-idesse võib olla passiivne, tulu teeniv alternatiiv kinnisvara otseostmisele. Investoreid ei tohiks aga mõjutada suured dividendimaksed, sest REIT-id võivad turu kehvas intressimääras muutuda halvemaks.

Selle asemel on investorite jaoks oluline valida REITid, millel on kindlad juhtimismeeskonnad, kvaliteediomadused, mis põhinevad praegustel suundumustel ja on avalikult kaubeldavad. Samuti on hea mõte teha koostööd usaldusväärse maksuarvepidajaga, et määrata kindlaks võimalused kõige soodsama maksukäsitluse saavutamiseks. Näiteks on võimalik hoidke REIT-sid maksusoodustusega kontol, näiteks Roth IRA.