Kommertskinnisvara laen

Ärikinnisvara (CRE) on sissetulekut pakkuv vara kasutatakse ainult äri- (mitte elamu) otstarbel. Näited hõlmavad kaubanduskeskusi, kaubanduskeskusi, büroohooneid ja -komplekse ning hotelle. Rahastamine - sealhulgas nende kinnisvarade omandamine, arendamine ja ehitamine - toimub tavaliselt ärikinnisvaralaenude kaudu: hüpoteegid tagatud kinnipidamisõigus äripinnal.

Mis on ärikinnisvara laen?

Täpselt nagu kodu hüpoteegid, pangad ja sõltumatud laenuandjad osalevad aktiivselt ärikinnisvara laenu andmises. Samuti kindlustusseltsid, pensionifondid, erainvestorid ja muud allikad, sealhulgas USA väikeettevõtete administratsiooni 504 laenuprogramm, pakkuda kapitali ärikinnisvara jaoks.

Siin heidame pilgu ärikinnisvara laenud, kuidas need erinevad eluasemelaenudest, nende omadused ja mida laenuandjad otsivad.

Eluasemelaenud vs. Ärikinnisvaralaenud: peamised erinevused

Üksikisikud vs. Olemid

Kuigi eluasemelaenud on tavaliselt üksikutele laenuvõtjatele, antakse ärikinnisvaralaene sageli äriüksustele (nt ettevõtted, arendajad, usaldusühingud, fondid ja usaldab). Need üksused moodustatakse sageli ärikinnisvara omamise eesmärgil.

(Majandus) üksusel ei pruugi olla finantstegevust ega muud krediidireiting, sel juhul võib laenuandja nõuda direktorid või üksuse omanikud laenu garanteerida. See annab laenuandjale üksikisikule (või üksikisikute rühmale) a krediidiajalugu- ja kellelt nad saavad laenu korral tagasi nõuda vaikimisi. Kui seda tüüpi käendust laenuandja ei nõua ja vara on laenu makseviivituse korral ainus sissenõudmisviis, võlg nimetatakse a tagasimaksmata laen, mis tähendab, et laenuandjal ei ole pöörduda kellegi või millegi muu kui vara vastu.

Laenu tagasimakse ajakavad

Eluasemelaen on teatud tüüpi amortiseeritud laen mille puhul võlg tagastatakse regulaarsete osamaksetena teatud aja jooksul. Kõige populaarsem eluasemelaenu toode on 30-aastane fikseeritud intressimääraga hüpoteek, kuid eluasemeostjatel on ka muid võimalusi, sealhulgas 25-aastased ja 15-aastased hüpoteegid. Pikemalt amortisatsioon perioodid hõlmavad tavaliselt väiksemaid kuumakseid ja suuremat kogusummat intressikulud laenu eluea jooksul, samas kui lühemad amortisatsiooniperioodid tähendavad üldjuhul suuremaid igakuiseid makseid ja väiksemaid intressikulusid.

Eluasemelaene amortiseeritakse kogu laenu eluea jooksul, nii et laen tagastatakse täielikult laenuperioodi lõpus.

200 000 dollari suuruse kodu ostja, kellel on näiteks 30-aastane fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaen 3%, teeks 360 igakuist sissemakset summas 1027 dollarit, misjärel laen oleks täielikult tasutud. Need arvud eeldavad 20% sissemakset.

Erinevalt eluasemelaenudest ulatuvad kommertslaenude tingimused tavaliselt viiest aastast (või vähem) kuni 20 aastani ning amortisatsiooniperiood on sageli pikem kui laenu tähtaeg. Laenuandja võib näiteks teha a kommertslaen tähtajaga seitse aastat koos amortisatsiooniperioodiga 30 aastat. Sellises olukorras teeks investor seitsme aasta jooksul makseid, mis põhinevad laenu tasumisel 30 aasta jooksul, millele järgneb üks viimane “Õhupalli” makse kogu laenujäägist.

Näiteks investor, kellel on 1 miljoni dollari suurune kommertslaen 7%, teeks seitsme aasta jooksul igakuiseid makseid 6 653,02 dollarit, millele järgneb viimane õhupalli maksmine 918 127,64 dollarit, mis maksaks laenu täielikult tagasi.

Laenuperioodi pikkus ja amortisatsiooniperiood mõjutavad laenuandja intressimäära. Sõltuvalt investori krediidivõimest võivad need tingimused olla kaubeldav. Üldiselt, mida pikem on laenu tagasimakse ajakava, seda kõrgem on intressimäär.

Laenu ja väärtuse suhtarvud

Teine võimalus, kuidas äri- ja eluasemelaenud erinevad, on laenu ja väärtuse suhe (LTV), näitaja, mis mõõdab laenu väärtust kinnisvara väärtusega. Laenuandja arvutab LTV -i, jagades laenusumma vara väiksemaga hinnatud väärtus või tema ostuhind. Näiteks 100 000 dollari suuruse kinnisvara 90 000 dollari suuruse laenu LTV oleks 90% (90 000 dollarit ÷ 100 000 dollarit = 0,9 või 90%).

Nii äri- kui ka eluasemelaenude puhul saavad madalama LTV -ga laenuvõtjad soodsama rahastamismäära kui kõrgema LTV -ga laenud. Põhjus: neil on rohkem omakapital (või osaluse) omandis, mis võrdub vähem riski laenuandja silmis.

Teatud eluasemelaenude puhul on lubatud kõrge LTV: kuni 100% LTV on lubatud VA ja USDA laenud; kuni 96,5% FHA laenud (laenud, mis on kindlustatud Föderaalne eluasemeamet); ja kuni 95% tavalised laenud (need, mille tagab Fannie Mae või Freddie Mac).

Seevastu kommertslaenude LTV -d jäävad tavaliselt vahemikku 65–80%.Kuigi mõningaid laene võib anda kõrgema LTV -ga, on need vähem levinud. Konkreetne LTV sõltub sageli laenukategooriast. Näiteks võib lubatud maksimaalne LTV olla 65% toores maa, samas kui mitmepereehituse puhul võib LTV olla kuni 80%.

Kommertslaenamisel ei ole VA- ega FHA -programme ja ei erasektori hüpoteegi kindlustus. Seetõttu ei ole laenuandjatel kindlustust laenuvõtja makseviivituse katmiseks ja nad peavad lootma Kinnisvara panditud kui turvalisus.

Võla ja teenuse katvuse suhe

Ka kommertslaenuandjad vaatavad võla ja teenuse katvuse suhe (DSCR), mis võrdleb kinnisvara aastane puhaskasum (NOI) iga -aastasele hüpoteeklaenule võlateenistus (sealhulgas põhiosa ja intressid), mis mõõdab kinnisvara võla tasumist. See arvutatakse, jagades NOI iga -aastase võlateenindusega.

Näiteks kinnisvara, mille NOI on 140 000 dollarit ja iga -aastane hüpoteeklaenuteenus 100 000 dollarit, DSCR oleks 1,4 (140 000 dollarit ÷ 100 000 dollarit = 1,4). See suhe aitab laenuandjatel kindlaks määrata maksimaalse laenusumma rahavool vara loodud.

DSCR väiksem kui 1 näitab negatiivset rahavoogu. Näiteks 0,92 DSCR tähendab, et NOI on piisav vaid 92% iga -aastase võla teenindamise katmiseks. Üldiselt otsivad kommertslaenuandjad piisava rahavoo tagamiseks vähemalt 1,25 DSCR -i.

Madalam DSCR võib olla vastuvõetav laenude puhul, millel on lühem amortisatsiooniperiood ja/või stabiilse rahavooga kinnisvara. Kõrgema suhtarvu võib nõuda muutuva rahavooga kinnisvara puhul (nt hotellid, millel puudub pikaajaline (ja seega paremini prognoositav) üürnik) rendilepingud ühine muud tüüpi ärikinnisvaraga.

Ärikinnisvaralaenu intressimäärad ja tasud

Kommertslaenude intressimäärad on üldiselt kõrgemad kui eluasemelaenude puhul. Ka ärikinnisvaralaenud hõlmavad tavaliselt tasud mis suurendavad laenu kogukulu, sealhulgas hindamine, juriidiline, laenutaotlus, laenu väljastamine ja/või uuringutasud.

Mõned kulud tuleb enne laenu kinnitamist (või tagasilükkamist) ette maksta, teised aga igal aastal. Näiteks võib laenul olla ühekordne laen päritolu tasu 1%, mis tuleb tasuda sulgemise ajal, ja aastatasu veerand üks protsent (0,25%), kuni laen on täielikult tasutud. Näiteks 1 miljoni dollari suurune laen võib nõuda ettemaksu 1% laenu andmise tasu, mis võrdub 10 000 dollariga, ja 0,25% tasu 2500 dollarit aastas (lisaks intressidele).

Ettemaks

Ärikinnisvaralaenul võivad olla piirangud ettemaks, mille eesmärk on säilitada laenuandja oodatud saagikus laenul. Kui investorid tasuvad võla enne laenu lõpptähtaeg, peavad nad tõenäoliselt maksma ettemaksu trahve. Laenu ennetähtaegse tasumise eest on neli peamist väljumistrahvitüüpi:

• Ettemaksu trahv. See on kõige elementaarsem ettemaksu trahv, mis arvutatakse, korrutades jooksva tasumata saldo kindlaksmääratud ettemaksu trahviga.
• Intressigarantii. Laenuandjal on õigus teatud summa intressile, isegi kui laen makstakse ennetähtaegselt tagasi. Näiteks võib laenul olla tagatud intressimäär 10% 60 kuuks, 5% väljumistasu pärast seda.
• Lukustus. Laenuvõtja ei saa laenu tagasi maksta enne kindlaksmääratud ajavahemikku, näiteks viieaastast blokeeringut.
• Lollus. Asendamine tagatiseks. Selle asemel, et maksta laenuandjale sularaha, vahetab laenuvõtja uue tagatise (tavaliselt USA riigikassa väärtpaberid) esialgse laenutagatise jaoks. See võib tasusid vähendada, kuid sellele laenu tagasimaksmise meetodile võib määrata suuri karistusi.

Ettemaksetingimused on laenudokumentides kindlaks määratud ja nende üle saab kommertskinnisvaralaenudes koos teiste laenutingimustega läbi rääkida.

Alumine rida

Ärikinnisvara puhul ostab investor (sageli äriüksus) kinnisvara, annab rendile ruumi ja kogub üüri kinnisvara piires tegutsevatelt ettevõtetelt. Investeering on mõeldud sissetulekut tootvaks kinnisvaraks.

Kommertskinnisvaralaenude hindamisel võtavad laenuandjad arvesse laenu tagatist krediidivõime (või printsipaalid/omanikud), sealhulgas kolm kuni viis aastat finantsaruanded ja sissetulekud maksutagastusedja finantssuhtarvudnagu laenu ja väärtuse suhe ning võla teenindamine katvuse suhe.