Edukad sulgemise investeerimisstrateegiad

Kui tegemist on kinnisvarakaubandusega, siis sulgemised hea investeering? Need võivad olla, kuid investeerimine sulgemisturule on strateegia, mis nõuab keerukuse ja hoolsuse taset, mis on kaugelt suurem kui enamik inimesi mõistab. Sellel on suur potentsiaal, kuid see nõuab suuri jõupingutusi.

Investeeringute sulgemisse tuleks suhtuda kui igasugustesse märkimisväärsetesse investeeringutesse, mis nõuavad keskendumist, hoolsust ja kohalike kinnisvara-, majandus- ja demograafiliste suundumuste põhjalikku uurimist. See nõuab ka kinnisvara omandamise ja lõpuks müümise strateegia väljatöötamist.

Sulgemisinvesteeringud pole amatööridele

Kasutatud autode ostmine oksjonilt sarnaneb investeerimisega kinnisvaraobjektidesse. Kasutatud autode edasimüüjad on inimesed, kes teavad kõiki marke ja mudeleid ning nende levinumaid defekte ja viisi, kuidas neid väärtuse loomiseks muuta. Nad võtavad oluliselt vähem riske kui keskmine inimene, kes käib oksjonil vaid selleks, et soodushinnaga autot osta.

Paljud sulgemisostjad lähevad oksjonile kohtumaja treppidel lootusega haarata a sooduspakkumine- erinevus oksjonihinna ja kinnisvara vahel sisemine väärtus. Siiski ei pruugi neil olla tõsiseid teadmisi investeeringu enda ega riskimaandamisstrateegiate kohta. Elamute sulgemisturul hästi kogenud investorid teavad, et hinnavahele kui peamisele investeerimistulu allikale tuginemine on katastroofi retsept.

Õige meetod sulgemisomandi saamiseks ei ole haavlipõhine lähenemine; selle asemel hõlmab see kinnisvara valimist, mis asub piirkonnas, mis on ette nähtud ümberehitamiseks või täiustamiseks. Kinnistutel peavad olema erinevad atribuudid, mis eristavad neid kohalikul turul teistest või pakuvad väärtuse loomise võimalust.

Investeerimisstrateegiad

Igal kinnisvarainvestoril peaks olema läbimõeldud strateegia, mis hõlmab eesmärke ja viisi kinnisvara omandamiseks, selle hoidmiseks ja lõpuks võõrandamiseks. See strateegia on veelgi kriitilisem, kui investeeritakse konkreetselt sulgemisturule. Peate otsustama, kas sulgemine toimus mõne endise omanikuga seotud kahetsusväärse asjaolu tagajärjel või laiema suundumuse tõttu, mis võib mõjutada kohalikku turgu.

Investorid peavad kohalikul kinnisvaraturul põhjalikult uurima. Nõudlus kinnisvara järele sõltub rahvastiku kasvust, töökohtade kasvust, kasutatav tulu majanduskasv ja demograafilised muutused. See mõjutab suuresti nii hinnakujundust kui ka võimalust müüa kinnisvara investeerimisperioodi lõpus.

Uurige eelseisvat infrastruktuuri arendamist, nagu teed, koolid ja kogukonna projektid. Samuti saate teada, kuidas kohalik ja osariigi valitsus toetavad ettevõtete kasvu ning plaanivad lahendada konkreetseid probleeme, nagu liiklus, õhukvaliteet, kuritegevus ja maksud. Kõik need üksused muudavad piirkonna ihaldusväärsemaks ja suurendavad selles asuvate kinnisvarade väärtust.

Omandamisstrateegiad

Enamikku investoreid on õpetatud nuhkima väljaandeid, kus on loetletud oksjonile minevad ja seejärel oksjonile minevad varad suhtlema omanikega nende kavatsuse kohta osta kinnisvara enne oksjonile minekut blokeerida. Ehkki tehinguid on võimalik saada kohtumaja astmetelt, parandab hädas olevate kinnisvara tagamiseks alternatiivsete viiside leidmine teie sulgemisvõimalusi oluliselt. Samuti võib see anda võimaluse kinnisvara täielikult mõista ja analüüsida.

Oletame näiteks, et investor saab kinnistutele juurdepääsu, kasutades oma kontaktisikuid turg ja teadmised eluasemelaenudest, et aidata raskustes koduomanikel omaga läbirääkimisi pidada laenuandjad. Kui laenuprobleemid lahendatakse, ei suurenda investor mitte ainult oma mainet nii omanike kui ka laenuandjate seas; investor võib samuti saada suunamisi teistele probleemlaenud. Ja kui olukorda ei õnnestu lahendada, on investor esimene, kes omandab kinnisvara, sest on omandanud omanike usalduse. Investorid saavad teha ka teadliku otsuse kinnisvara ostmise kohta, kuna on teada saanud selle puudustest ja eelistest.

Teine strateegia on osta raskustes olevaid laene laenuandjatelt allahindlusega. Pankadele ja teistele laenuasutustele ei meeldi turuväärtpaberite omandamine. Et vältida vastuvõtmist kinnisvara omandis (REO) kinnisvara müüvad need asutused sageli mitu mittetoimivad laenud märkimisväärse allahindlusega par. Investorid võivad mittetoimiva laenu väljatöötamisel olla paindlikumad kui laenuandjad, mõnikord ka tagasi pöördudes tulemuslikuks laenuks, mis toob tänu investorite madalamale alusele palju suuremat tootlust investeeringuid. Pärast laenude maitsestamist saavad investorid neid hoida või müüa lisatasuga, kui laenud on juba mõnda aega toiminud.

Juhul, kui laene ei õnnestu välja töötada, võib investor kinnisvara sulgeda ja võtta tiitel ilma, et peaks konkureerima teiste osapooltega. Selle lähenemisviisi ainus negatiivne külg on see, et laenude kogumi ostmine nõuab suuremaid kapitalikulusid kui üksikute kinnisvaraobjektide ostmine enampakkumisel. Asi on selles, et on olemas loomingulisi viise, kuidas vähendada konkurentsi mittetoimiva vara soetamisel.

Strateegiate omamine

Investorid peaksid samuti olema kindlad, mida teha pärast vara soetamist. Kas kinnisvara saab olema "pööratud”Tagasi turule või hoitakse ja maitsestatakse enne müüki turumuutust ootamas?

Pööratavad omadused

Investorid, kes kaaluvad turu sulgemist ja seejärel uuesti turundamist vahetult pärast ostmist, peaksid leidma võimalusi kinnisvara parandamiseks. Need, mis pakuvad suurimat tulu, hõlmavad magamistubade ja vannitubade lisamist, köökide ümberehitust ning keldrite või muude kasutamata ruumide viimistlemist.

Kuna kinnisvaratehingute teave on avalikkusele teada, on mõned potentsiaalsed ostjad lisatasu maksmise suhtes ettevaatlikud kinnisvara jaoks kohe pärast sulgemist, isegi kui selle hind on kooskõlas teiste kinnisvaraobjektidega piirkonnas. Väärtuse loomine ümberehituse kaudu aitab põhjendada kõrgemat edasimüügihinda ja võib vähendada pikkade turustusperioodide ohtu. Investorid peaksid aga olema kinnisvara parendamisel nii ettevaatlikud, et selle hind oleks naaberkinnistutest tunduvalt kõrgem.

Kinnisvaraomadused

Teine strateegia on hoida varasid rendipindadena seni, kuni turul midagi juhtub, et kinnisvara väärtust parandada. Investorid peavad olema üüriturust piisavalt teadlikud, et olla kindlad selle olemasolus nõudlus üüripinna järele ja kinnisvara tekitab piisavalt üüri kulude katmiseks seda säilitades.

Neile, kes saavad hakkama täiendava aja ja vaevaga, mida see nõuab üürileandjaks olemiseks, ostes raskustes olevad kinnisvara soodushinnaga ja muutes need üüripindadeks, võib see märkimisväärselt luua rikkust. Võimalus saada atraktiivset rahastamist, näiteks ainult intressiga laenud, võib koos hüpoteeklaenu intresside tulumaksust mahaarvamisega pakkuda võimalust luua rahavoog, oodates samal ajal õiget müügiaega.

Kuigi elamukinnisvara ei ole nii kõikuv kui teised varaklassid, seda iseloomustavad pikad madala tootlusega perioodid ja seejärel väärtus, mis vastab mõnele suurele nõudluse muutusele, mis selgitab olulist osa tootlusest. Jällegi annab see tõuke käimasolevatele uuringutele ja a hoiuperiood strateegia, mis aitab hinnata väärtushüppe ajastust ja koostada vara müügiks ettevalmistamise plaani.

Väljuge strateegiatest

Pole läbi mõelnud väljumisstrateegia on suur viga, mida uued investorid tavaliselt teevad. Paljudele jääb vale mulje, et parim aeg sulgemisomadustesse investeerimiseks on siis, kui neid on palju. Tegelikult rõhutab müüdavate kodude ja sulgemisomandite märkimisväärne suurenemine mõnda probleemi, mis takistab inimestel laenu maksta või ei soovi neid oma kodu hoida. Selle põhjuseks võib olla töökohtade kadumine piirkonnas või mõni infrastruktuuri probleem, mis muudab piirkonna ebasoovitavaks.

Nendel suundumustel on positiivne mõju müügiks saadaolevate kodude pakkumisele või sulgemisele ning negatiivne mõju nõudlusele. See tähendab, et kinnisvara müüa on turule raskem põhitõed parandada.

Tavaline viga, mida teevad investorid, kes loodavad oma kasumi saamiseks ainult hinnakujunduse erinevusele, on see, et nad ei mõista bilansiliste kulude negatiivset mõju. Kulud võivad hõlmata hüpoteeklaenu makseid, makse, kindlustust ja hooldust pika turundus- ja müügiperioodi jooksul.

Kinnisvara müümise tähtaja määramine ja seejärel hinna diskonteerimine kuni kinnisvara müümiseni on üks viis liigsete kandmiskulude vältimiseks. Palju parem on müüa väikese kuni nullkasumiga kui jätkata kinnisvara pakkumist hinnaga, mis tagab pika turundusperioodi, mis kuhjab kandmiskulusid, mis võivad põhjustada kahjumit.

Alumine rida

Investeerimine mittetoimiv kinnisvara rikkuse loomine on elujõuline strateegia, kuid see ei ole viis kiiresti rikkaks saada. Iga kaltsukate loo kohta leidub veel 10 inimest, kes on kaotanud oma kapitali, kuna ei olnud kursis muutustega turusuundumustes.

Need, kellel on sulgemisturul edu, on uurinud teiste edukate investorite strateegiaid ja taktikat. Nad on panustanud aega ja ressursse sobivate turukontaktide loomiseks, mis on vajalikud konkurentsieelise loomiseks teiste ees. Sellegipoolest on kohaliku kinnisvaraturu tundmaõppimiseks aja ja energia valamine vaid üks paljudest strateegiatest, mida investorid saavad kasutada, et konkurentidele jalgu saada. Edu tuleneb nutikatest, hoolikalt koostatud ja teostatud omandamis- ja väljumisstrateegiatest.