Kuinka sijoittaa pääomasijoituskiinteistöihin

Pääomasijoitus kiinteistörahastot sallivat korkean nettovarallisuuden omaavia yksilöitä ja sellaiset laitokset lahjoituksia ja eläkerahastot sijoittaakseen pääoma- ja velkaomistuksiin kiinteistöomaisuuteen. Käyttämällä aktiivinen johtamisstrategia, pääomasijoituskiinteistöt vievät a monipuolinen lähestymistapa kiinteistön omistukseen. Pääyhteistyökumppanit sijoittaa erilaisiin kiinteistöihin eri paikoissa. Omistusstrategiat voivat vaihdella uusista rakennuksista ja raaka-alan omistuksista olemassa olevien kiinteistöjen täydelliseen uudistamiseen tai kassavirtainjektioihin vaikeuksissa oleviin kiinteistöihin.

Tässä on katsaus siihen, miten sijoittajat voivat osallistua pääomasijoituskiinteistöihin, sekä yleiskatsaus alan mahdollisuuksista, riskeistä ja rajoituksista.

Ihanteellisen pääomasijoituskiinteistörahaston löytäminen

Ensinnäkin tavallinen henkilö ei kykene osallistumaan pääomasijoituksiin. Perinteinen pääomasijoitusrahasto vaatii sijoittajia sijoittamaan vähintään 250 000 dollaria rahastoon, vaikka useimmat rahastonhoitajat etsivät yksilöitä tai laitokset, jotka ovat valmiita antamaan yli 20–25 miljoonaa dollaria pitkäaikaiseen kollektiiviseen sijoitusjärjestelmään muiden kanssa sijoittajille.

Koska pääomasijoitusrahastoja säännellään vähän, mahdollisuudet rajoittuvat perinteisesti "akkreditoituihin sijoittajiin". Tämä tarkoittaa, että sijoittaja on oltava vähintään miljoonan dollarin henkilökohtainen tai yhteinen omaisuus (ilman ensisijaisten asukkaiden arvoa) tai yksilön vuositulojen on oltava vähintään $200,000. Pariskunnat, joiden yhteenlasketut tulot ovat vähintään 300 000 dollaria kahden edellisen vuoden aikana - ja joilla on "Kohtuullinen odotus", että heidän tulotasonsa pysyvät tällä tasolla tänä vuonna - ovat myös tukikelpoisia.

Yksityishenkilöiden tai pariskuntien, jotka haluavat sijoittaa pääomasijoituskiinteistöihin, tulisi löytää kurinalaisuuteen erikoistunut yritys. Tarkastellessaan pääomasijoitusyhtiön rahastovaihtoehtoja heidän on ymmärrettävä kunkin pääomasijoitusrahaston rakenteen luonne, joka on tyypillisesti kommandiittiyhtiö.

Liittyessään rahastoon ulkopuolisista sijoittajista tulee kommandiittikumppaneita, mikä tarkoittaa, että he ottavat vastuun rahastoon sijoittamastaan ​​rahasta eivätkä heillä ole veto -oikeutta rahaston valitsemiin kiinteistöihin. pääkumppaneita (Yleislääkärit). Kumppanin rahat yhdistetään muiden osallistuvien sijoittajien kanssa ja rahastonhoitajat rakentaa kiinteistöjen salkun, jonka tavoitteena on maksimoida kannattavuus ja minimoida taloudellinen riski.

Rahaston kustannusten ja sijoitusrakenteen ymmärtäminen

Pääomasijoitusrahastoilla on useita hallinnointi- ja suorituspalkkioita, jotka sijoittajien on maksettava. On tavallista, että pääomarahastot vaativat vuosimaksun, joka on 2% sijoitetusta pääomasta yrityksen maksamiseksi palkat, kauppojen hankinta ja oikeudelliset palvelut, data- ja tutkimuskustannukset, markkinointi ja muut kiinteät ja muuttuvat kustannukset. Näille sijoittajamaksuille ei kuitenkaan ole rajoituksia.

Yksilön tulisi ymmärtää nämä kustannukset hyvin ennen sijoittamista, koska se rajoittaa sijoituksen kokonaistuottoa. Jos esimerkiksi pääomasijoitusrahasto keräsi 500 miljoonaa dollaria, se kerää vuosittain 10 miljoonaa dollaria liittyvien kulujen maksamiseen. Kymmenvuotisen jaksonsa aikana rahasto kerää palkkioita 100 miljoonaa dollaria, mikä tarkoittaa, että vain 400 miljoonaa dollaria sijoitetaan tosiasiallisesti tuon vuosikymmenen aikana.

Pääomarahastojen hoitajat saavat myös "kuljetuksen", joka on tulosmaksu, joka on perinteisesti 20% rahaston ylimääräisestä bruttovoitosta. Sijoittajat ovat perinteisesti valmiita maksamaan nämä palkkiot, koska rahaston kyky auttaa lieventämään hallinto- ja johtamiskysymyksiä, jotka voivat vaikuttaa kielteisesti julkiseen yhtiöön.

Suurinta osaa pääomasijoitusrahastoista pidetään tarvepohjaisina sijoituksina, mikä tarkoittaa, että kumppanit sitovat pääomaa osakkaille tarpeen mukaan. Kun yleislääkärit löytävät mahdolliset sijoituskiinteistöt, rahasto lähettää muodollisen pääomapyynnön, jonka rajauskumppanit ovat sitoutuneet kiinteistörahastoon syklin alussa. Se tunnetaan nimellä "pääomapyyntö", ja se on lakisääteinen velvollisuus, jonka osakkaiden on täytettävä.

Jos osakaskumppani ei täytä pääomavaatimusta, rahasto voi pakottaa kyseisen henkilön tai laitoksen maksukyvyttömyyteen ja menettää koko omistusosuutensa. Muut osakaskumppanit saavat tyypillisesti mahdollisuuden ostaa menetettyjä osakkeita tällaisen maksukyvyttömyyden sattuessa.

Pääomasijoituskiinteistöjen tyypit

Kun sijoitetaan pääomasijoituskiinteistöihin, on perinteisesti olemassa neljä sijoitusstrategiaa:

• Ydin on konservatiivisin strategia, ja se voi sisältää vain kiinteistöjä, jotka tarjoavat pienemmän riskin ja pienemmän mahdollisen tuoton, koska niitä on hyvin asuttuissa tai hyvin matkustetuissa paikoissa. Tämä strategia voi myös keskittyä voimakkaasti investointeihin korkealaatuisiin, arvokkaisiin kiinteistöihin, jotka vaativat hyvin vähän uudistamista tai ylläpitoa. Nämä kiinteistöt tarjoavat ennustettavissa olevia rahavirtoja, ja ne koostuvat yleensä täysin vuokratusta, usean vuokralaisen rakenteesta.
• Core-plus vaatii hieman enemmän riskiä, ​​mutta voi tarjota suuremman tuoton kuin ydinstrategia. Nämä ominaisuudet vaativat vaatimatonta lisäarvoa tai sijainnin parantamista.
• Arvo lisätty on keskipitkän ja korkean tuoton kohtalainen riski strategia, joka keskittyy enemmän kiinteistöjen kehittämiseen ja markkinoiden ajoitukseen. Tässä strategiassa salkunhoitajat ostavat kiinteistöjä, osallistuvat jonkinasteiseen uudistamiseen ja myyvät markkinoiden kehittyessä. Lisäarvoa tuottavat kiinteistöt vaativat tyypillisesti muutoksia hallintoon, fyysiseen parantamiseen tai pääomarajoitusten käsittelyyn. Näitä vaiheita ovat muun muassa rakennusten kunnostaminen ja keinojen löytäminen vuokrahintojen nostamiseen parantuneilla markkinoilla. Lisäarvostrategiat sisältävät myös käänny ympäri toimivista yrityksistä tai ottamalla velkaa taustalla olevien kiinteistöjen hallinnasta.
• Opportunistinen tarjoaa korkeimman tuoton, mutta ottaa suurimman riskin. Tämän strategian avulla johtajat ostavat kiinteistöjä, jotka sisältävät rakentamatonta maata, tai markkinoilta, jotka ovat heikosti toimivia tai liikennöidään kevyesti.

Riskien hyväksyminen ja pitkän aikavälin näkymät

Pääomasijoituskiinteistöjen sijoittajien tulisi ymmärtää, että sijoittamalla rahastoon niiden on oltava halukkaita hyväksymään, että heidän pääomansa voidaan sitoa ennalta määrätyksi ajaksi, joka voi kestää useita vuotta.

Lisäksi kiinteistömarkkinoilla on useita riskejä, ja suuria investointeja saatetaan tarvita pääomapyyntöjen aikana, jolloin yksilön kassavirta on alhainen. Monet yleislääkärit rakentavat rahastonsa vuosikymmeniä kestäviksi tai pidemmiksi sijoituksiksi, ja ne tarjoavat sijoittajille vain vähän tai ei lainkaan mahdollisuuksia nostaa tai lunastaa rahojaan. Pääomasijoitusrahastojen epälikvidi luonne edellyttää, että sijoittajat ymmärtävät riskit, jotka liittyvät niiden rahojen sitomiseen pitkäksi aikaa.

Pääomarahastorakenteiden luonteen vuoksi on erittäin vaikeaa arvioida rahaston taloudellista kehitystä tai sen omaisuutta. Koska pääomasijoitusrahastojen sääntely on rajoitettua, yhtiökumppaneiden ei tarvitse tarjota päivityksiä sijoittajille mahdollisista sijoituksista, salkun arvostuksista tai muista niihin liittyvistä lisätiedoista investoinnit. Pääomasijoituskiinteistöihin sijoittaminen edellyttää, että osakkuusyhtiöt sitoutuvat merkittävästi ja täysin luottaa siihen, että rahastonhoitaja saavuttaa sijoitustavoitteensa ilman vaadittua tasoa avoimuutta. Rahastonhoitajat kuitenkin lähettävät tyypillisesti päivityksiä sijoittajilleen ja voivat halutessaan olla avoimia tuoton suhteen luodakseen luottamusta kaikkiin nykyisiin tai tuleviin rahastoihin.

Bottom Line

Ennen pääomasijoituskiinteistöihin sijoittamista yksilöiden on selvitettävä, ovatko he päteviä osallistumaan prosessiin. Pätevät haluavat tutkia henkilökohtaisia ​​sijoitustavoitteitaan, likviditeettivaatimuksiaan ja riskinsietokykyä kiinteistömarkkinoilla. Keskusteltuaan talousneuvojan kanssa sijoittajien tulisi tutkia erilaisia ​​rahastoja paremman saamiseksi ymmärrys yleisten kumppanien hallintastrategioista ja muun omaisuuden aiemmista suorituksista varoja.