Milloin tarvitset luottamusasiakirjan?

Mikä on luottamusasiakirja?

Luottamusasiakirja, joka tunnetaan myös nimellä luottamusasiakirja, on asiakirja, jota käytetään joskus kiinteistökaupoissa Yhdysvalloissa. Se on asiakirja, joka tulee voimaan, kun toinen osapuoli on ottanut lainan toiselta osapuolelta omaisuutta. Luottamusasiakirja edustaa lainanottajan ja lainanantajan välistä sopimusta, jonka mukaan omaisuus on puolueettoman ja riippumattoman kolmannen osapuolen hallussa, kunnes laina maksetaan.

Vaikka luottamusteot ovat harvinaisempia kuin ennen, noin 20 valtiota velvoittaa edelleen käyttämään yhtä kuin a kiinnitys, kun rahoitus liittyy kiinteistöjen hankintaan. Luottamusteot ovat yleisiä Alaskassa, Arizonassa, Kaliforniassa, Coloradossa, Idahossa, Illinoisissa, Mississippissä, Missourissa, Montanassa, Pohjois -Carolinassa, Tennesseessä, Texasissa, Virginiassa ja Länsi -Virginiassa. Muutamat osavaltiot - kuten Kentucky, Maryland ja Etelä -Dakota - sallivat sekä luottamusteosten että asuntolainojen käytön.

Luottamustehtävien ymmärtäminen

Kiinteistökaupassa - esimerkiksi asunnon ostamisessa - lainanantaja antaa lainanottajalle rahaa vastineeksi yhdestä tai useammasta luottotodistukseen liittyvästä velkakirjasta. Tämä teko siirtää kiinteän omaisuuden laillisen omistuksen puolueettomalle luottamusmies, yleensä nimikeyritys, pantti yritys tai pankki, joka pitää sen vakuutena velkakirjat. Tasapuolinen omistusoikeus - oikeus saada täysi omistusoikeus - jää lainanottajalle, samoin kuin kiinteistön täysi käyttö ja vastuu siitä.

Tämä tilanne jatkuu koko lainan takaisinmaksuajan. Edunvalvojalla on lakisääteinen omistusoikeus, kunnes lainanottaja maksaa lainan velkaa kokonaan, jolloin kiinteistön omistusoikeudesta tulee lainanottaja. Jos lainanottaja laiminlyö lainan, edunvalvoja ottaa täyden hallinnan omaisuudesta.

Luottamusteos vs. Kiinnitys

Luottamuskirjoja ja kiinnityksiä käytetään sekä pankki- että yksityislainoissa luomisessa panttioikeudet kiinteistöihin, ja molemmat kirjataan tyypillisesti velaksi maakunnassa, jossa kiinteistö sijaitsee.

Asuntolainaan liittyy kuitenkin kaksi osapuolta: lainanottaja (tai lainanottaja) ja lainanantaja (tai asuntolainaaja). Sitä vastoin luottamusasiakirjassa on kolme osapuolta: lainaaja (tai luottaja), lainanantaja (tai edunsaaja) ja luottamusmies. Luottamusmies omistaa panttioikeuden lainanantajan eduksi; jos lainanottaja laiminlyö velvollisuutensa, edunvalvoja aloittaa ja suorittaa lainan sulkeminen prosessi lainanantajan pyynnöstä.

Sulkemiset ja luottamustehot

Asuntolainoilla ja luottosopimuksilla on erilaiset sulkemisprosessit. A oikeudellinen sulkeminen on tuomioistuimen valvoma prosessi, joka pannaan täytäntöön, kun lainanantaja nostaa kanteen lainaajaa vastaan ​​asuntolainan laiminlyönnistä. Prosessi on aikaa vievä ja kallis.

Lisäksi jos suljetun kiinteistön huutokauppa ei tuota tarpeeksi rahaa velkakirjan maksamiseen, lainanantaja voi jättää puutteen tuomio lainaajaa vastaan ​​ja haastaa saldon. Lainaajalla on kuitenkin myös kiinteistön myynnin jälkeen lunastusoikeus: He voivat maksaa lainanantajalle takaisin tietyn ajan kuluessa ja hankkia omaisuuden.

Sitä vastoin luottamusasiakirjan avulla lainanantaja voi aloittaa nopeamman ja halvemman oikeudenkäynnin sulkeminen, ohittamalla tuomioistuinjärjestelmän ja noudattamalla luottamusasiakirjassa esitettyjä menettelyjä ja valtion laki. Jos lainanottaja ei tee lainaa juoksevaksi, kiinteistö luovutetaan huutokauppaan edunvalvojan myynnin kautta.

Omistus siirtyy luottamusmieheltä uudelle omistajalle luottamusmiehen teon kautta myynnin jälkeen. Kun edunvalvojan myynnissä ei ole tarjoajia, kiinteistö palaa lainanantajalle toimitsijamiehen teon kautta. Kun kiinteistö on myyty, lainaajalla ei ole lunastusoikeutta.

Lisäksi edunvalvojalla on velvollisuus maksaa myyntituotot lainanottajalle ja lainanantajalle myynnin päätyttyä. Luottamusmies maksaa lainanantajalle velasta jäljellä olevan määrän ja maksaa lainanottajalle kaiken, mikä ylittää tämän määrän, jolloin lainanantaja voi ostaa kiinteistön.

Hyödyt ja haitat luottamustehtäviin sijoittamisesta

Sijoittajat, jotka etsivät mehukkaita tuottoja, kääntyvät joskus kiinteistösektorin puoleen - erityisesti luottamustehtäviin.

Sijoittaja lainaa luottamusasiakirjoihin sijoittamalla rahaa kiinteistöprojektin parissa työskentelevälle kehittäjälle. Sijoittajan nimi on luottamustehtävässä lainanantajana. Sijoittaja kerää korkoa lainastaan; kun projekti on päättynyt, hänen päämiehensä palautetaan hänelle kokonaisuudessaan. Luottamusvälittäjä helpottaa yleensä kauppaa.

Millainen kehittäjä liittyy tähän järjestelyyn? Pankit ovat usein myös haluttomia lainaamaan tietyntyyppisiä kehityshankkeita, kuten keskikokoisia kaupallisia hankkeita pieni suurille lainanantajille, liian suuri pienille - tai kehittäjille, joilla on huonoja tuloksia tai liian monta lainoja. Varovaiset lainanantajat voivat myös liikkua liian hitaasti kehittäjille, vaikka hankkeen aloittamis- tai loppuunsaattamiselle asetettu tiukka määräaika ei täyty.

Tällaiset kehittäjät ovat usein pienessä kriisissä. Näistä syistä luottamusasiakirjojen sijoittajat voivat usein odottaa korkeaa korkoa rahoilleen. He voivat hyötyä monipuolistamisesta eri omaisuusluokkiin ilman, että he tarvitsevat olla kiinteistörakentamisen tai -hallinnan asiantuntijoita. passiivinen sijoitus.

Luottamustehtäviin sijoittamisella on tiettyjä riskejä ja haittoja. Toisin kuin osakkeet, kiinteistösijoitukset eivät ole nestettäeli sijoittajat eivät voi hakea rahojaan pyydettäessä. Sijoittajat voivat myös odottaa vain lainan tuottamaa korkoa; pääoman lisäarvonnousu on epätodennäköistä.

Sijoitetut osapuolet voivat käyttää hyväkseen oikeudellisia eroja, jotka aiheuttavat kalliita oikeudellisia sekaannuksia, jotka voivat vaarantaa sijoituksen. Tyypillisellä sijoittajalla, jolla on vähän kokemusta, voi olla vaikeuksia, koska se vaatii erityisosaamista löytääkseen uskottavia ja luotettavia kehittäjiä, projekteja ja välittäjiä.

Todellisen maailman esimerkki luottamustehtävästä

Lyhyt lomake luottamusasiakirja, jota käytettiin Austin Countyssä, Texasissa, kattaa useimpien lainanantajien vaatimukset. Lomake alkaa termien ja välilyönnien määritelmällä, joiden avulla lainanottaja, lainanantaja ja luottohenkilö voi täyttää nimensä. Myös lainattava summa ja kiinteistön osoite vaaditaan.

Tämän osion jälkeen asiakirjassa määritellään edelleen omaisuuden oikeuksien siirto ja yhtenäiset liitot, mukaan lukien:

• Tiedot pääoman ja koron maksamisesta
• Escrow -varat
• Pantit
• Kiinteistövakuutus ja rakennusten ylläpito
• Rakenteen käyttöaste - lainanottajan on aloitettava asuinpaikka 60 päivän kuluessa

Lomake sisältää myös epäyhtenäisiä sopimuksia, jotka määrittävät sopimuksen ehtojen rikkomisen tai rikkomisen. Ja siinä täsmennetään, että laina, jota asiakirja koskee, ei ole a asuntolaina- eli jotain, josta lainanottaja saa käteistä - mutta vain kiinteistön ostamista varten.

Luottamusasiakirja päättyy tilaan lainanottajan allekirjoitukselle, joka on tehtävä a notaari ja kaksi todistajaa, jotka myös allekirjoittavat.