15 vuotta vs. 30 vuoden asuntolaina: Mikä on ero?

15 vuotta vs. 30 vuoden asuntolaina: yleiskatsaus

Hämmentäviä asuntolainoja voi olla saatavilla, mutta useimmille asunnonostajille on käytännössä vain yksi. 30 vuotta kiinteäkorkoinen asuntolaina on käytännössä amerikkalainen arkkityyppi, rahoitusvälineiden omenapiirakka. Se on polku, jonka amerikkalaiset sukupolvet ovat ottaneet ensimmäistä kertaa asunnonomistukseen.

Mutta monet näistä ostajista olisivat voineet paremmin palvella, jos he olisivat valinneet sen sijaan 15 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan.

Lainat ovat rakenteellisesti samanlaisia ​​- suurin ero on termi. Vaikka 30 vuoden asuntolaina voi tehdä kuukausimaksustasi edullisemman, 15 vuoden asuntolaina maksaa yleensä vähemmän pitkällä aikavälillä.

Kuinka asuntolainat vaikuttavat kustannuksiin

A kiinnitys on yksinkertaisesti erityinen laina - kiinteistövakuudellinen. Määräaikaisesta lainasta lainanottaja maksaa vuosittain lasketun koron lainan erääntyneestä saldosta. Molemmat korko ja kuukausimaksu on kiinteä.

Koska kuukausimaksu on kiinteä, osa maksaa korkoa ja maksettava osa rehtori muuttua ajan myötä. Alussa, koska lainasaldo on niin korkea, suurin osa maksusta on korkoa. Mutta kun saldo pienenee, koron osuus maksusta pienenee ja pääoman osuus kasvaa.

Lyhytaikainen laina tarkoittaa korkeampaa kuukausimaksua, mikä tekee 15 vuoden asuntolainasta edullisemman. Lyhyempi aikaväli tekee kuitenkin lainan halvemmaksi useilla aloilla. Itse asiassa 30 vuoden asuntolaina maksaa lainan koko elinkaaren aikana yli kaksinkertaisen 15 vuoden optio-oikeuden.

30 vuoden asuntolaina

Tietenkin 30 vuoden asuntolainassa tämä saldo kutistuu paljon hitaammin-tehokkaasti asunnonostaja lainaa saman määrän rahaa yli kaksi kertaa pidempään. Itse asiassa se on yli kaksi kertaa niin pitkä kuin vain kaksi kertaa pidempi, koska 30 vuoden asuntolainassa pääoma ei laske yhtä nopeasti kuin 15 vuoden lainalle.

Mitä korkeampi korko, sitä suurempi ero kahden kiinnityksen välillä. Esimerkiksi kun korko on 4%, lainanottaja maksaa itse asiassa lähes 2,2 kertaa enemmän korkoa lainatakseen saman määrän pääomaa 30 vuoden aikana verrattuna 15 vuoden lainaan.

Suurin etu 30 vuoden asuntolainalle on suhteellisen alhainen kuukausimaksu. Ja vaikka kohtuuhintaisuus ei olekaan ongelma, on muitakin etuja:

• Pienempi maksu voi antaa lainanottajalle mahdollisuuden ostaa enemmän asuntoa kuin mihin hänellä olisi varaa 15 vuoden laina, koska sama kuukausimaksu mahdollistaisi lainanottajan ottaa suuremman yli 30-vuotisen lainan vuotta.
• Pienempi maksu antaa lainanottajalle mahdollisuuden säästää.
• Pienempi maksu vapauttaa varoja muihin tavoitteisiin.

15 vuoden asuntolaina

Kuluttajat maksavat vähemmän 15 vuoden asuntolainasta-neljänneksestä prosentista koko prosenttiin (tai kohta) vähemmän, ja vuosikymmenten aikana se voi todella lisääntyä.

Valtion tukemat virastot, jotka takaavat useimmat asuntolainat, kuten Fannie Mae ja Freddie Mac, veloittaa lisämaksuja, joita kutsutaan lainatason hintamuutoksiksi ja jotka tekevät 30 vuoden asuntolainoista kalliimpia.

Nämä maksut koskevat tyypillisesti alempia lainanottajia luottotiedot, pienempi käsiraha tai molemmat. The Liittovaltion asuntohallinto veloittaa myös korkeammat kiinnitysvakuutusmaksut 30 vuoden lainanottajilta.

"Jotkut lainatason hintamuutoksista, jotka ovat olemassa 30 vuoden aikana, eivät ole olemassa 15 vuoden aikana", sanoo James Morin, vähittäislainojen johtaja Norcom Mortgagessa Avonissa, Conn. Useimmat ihmiset Morinin mukaan vievät nämä kulut asuntolainaansa osana korkeampaa korkoa sen sijaan, että maksaisivat ne suoraan.

Kuvittele sitten 300 000 dollarin laina, joka on saatavana 4 prosentilla 30 vuodeksi tai 3,25 prosentilla 15 vuodeksi. Yhdistetty vaikutus nopeammin poistot ja alempi korko tarkoittaa, että rahan lainaaminen vain 15 vuodeksi maksaisi 79 441 dollaria verrattuna 215 609 dollariin 30 vuoden aikana eli lähes kaksi kolmasosaa vähemmän.

Tietysti on saalis. Hinta säästää niin paljon rahaa pitkällä aikavälillä on paljon suurempi kuukausittainen kustannus - maksu hypoteettinen 15 vuoden laina on 2 108 dollaria, 676 dollaria (tai noin 38%) enemmän kuin 30 vuoden lainan kuukausimaksu ($1,432).

Joillekin asiantuntijoille korkeamman maksun varaaminen sisältää sateisen päivän rahaston piilottamisen. Monet rahoitussuunnittelijat pitävät 15 vuoden asuntolainasta se on käytännössä "pakotettua säästämistä" pääoman muodossa omaisuuserässä, joka yleensä nousee (vaikka osakkeiden tapaan asuntojen arvo nousee ja laskee).

Erityistä huomioitavaa

Joissakin tapauksissa lainanottajalla saattaa olla kannustin sijoittaa joka kuukausi ylimääräinen raha 15 vuoden asuntolainaan muualle, kuten 529 tili korkeakouluopetukseen tai veron lykkäykseen 401 (k) suunnitelmavarsinkin jos työnantaja vastaa lainanottajan maksuja. Ja kun asuntolainojen korot ovat niin alhaiset, taitava ja kurinalainen sijoittaja voisi valita 30 vuoden lainan ja sijoittaa 15 vuoden ja 30 vuoden maksujen erot korkeamman tuoton arvopapereihin.

Edellisen esimerkin avulla, jos 15 vuoden lainan kuukausimaksu oli 2 108 dollaria ja 30 vuoden lainan kuukausimaksu 1432 dollaria, lainanottaja voisi sijoittaa 676 dollarin eron muualle. Kirjekuoren takalaskelma on kuinka paljon (tai onko) ulkoisen sijoituksen tuotto vähennettynä myyntivoittoja velka, ylittää kiinnityksen koron asuntolainojen korkojen vähentämisen jälkeen. Jos henkilö kuuluu 24 prosentin veroluokkaan, vähennys saattaa alentaa asuntolainojen efektiivistä korkoa esimerkiksi 4 prosentista 3 prosenttiin.

Yleisesti ottaen lainanottaja tulee eteenpäin, jos sijoituksen tuotto verojen jälkeen on korkeampi kuin asuntolainan kustannukset vähennettynä koron vähennyksellä.

Tämä pelaaminen vaatii kuitenkin riskialttiutta, Shashin Shahin, sertifioidun taloudellisen suunnittelijan mukaan Dallasissa, Texasissa, koska lainanottajan on investoitava epävakaisiin osakkeisiin.

”Tällä hetkellä niitä ei ole korkosijoitukset se tuottaisi riittävän korkean tuoton tämän työn saamiseksi ”, Shah sanoo. Tämä riski ei välttämättä aina kannata, jos se on sama kuin osakkeiden voimakas pudotus COVID-19-pandemian aikana. Se vaatii myös kurinalaisuutta investoida järjestelmällisesti vastaavat kuukausierot ja aikaa keskittyä investointeihin, mikä useimmilta ihmisiltä puuttuu.

Kummankin maailman paras vaihtoehto

Ilmeisesti useimmilla lainanottajilla ei myöskään ole-tai ainakin luulevat, ettei niillä ole-mahdollisuutta suorittaa 15 vuoden asuntolainan edellyttämiä korkeampia maksuja. Mutta on olemassa yksinkertainen ratkaisu, jolla voidaan saada suuri osa lyhyemmän asuntolainan säästöistä: Suorita vain suuret maksut 15 vuoden aikataulusta 30 vuoden asuntolainallesi olettaen, että kiinnityksellä ei ole ennakkomaksu.

Lainanottajalla on oikeus ohjata lisämaksut päämiehelle, ja jos maksut ovat johdonmukaisia, asuntolaina maksetaan takaisin 15 vuodessa. Jos ajat kiristyvät, lainanottaja voi aina palata normaaliin, pienempään 30 vuoden aikatauluun. Maksuja kiihdyttävän lainanottajan korko on kuitenkin suhteellisen korkeampi 30 vuoden korolla kun he olisivat voineet paremmin maksaa asuntolainan pois 15 vuoden aikana joka tapauksessa lyhyemmällä korolla lainata.

Bottom Line

Päätös 30 vuoden tai 15 vuoden asuntolainan välillä vaikuttaa rahoitukseesi tulevina vuosikymmeninä, joten muista murskaa numerot ennen kuin päätät mikä on paras. Jos tavoitteena on maksaa asuntolaina takaisin nopeammin ja sinulla on varaa korkeampiin kuukausimaksuihin, 15 vuoden laina voi olla parempi vaihtoehto. Toisaalta 30 vuoden lainan pienempi kuukausimaksu voi antaa sinun ostaa lisää asuntoa tai vapauttaa varoja muihin taloudellisiin tarkoituksiin.