Vältä sijoituskiinteistöjen myyntivoittoveroa

Arvokkaan osakkeen avulla voit myydä osakkeesi useiden vuosien ajan levittääksesi myyntivoittoja. Valitettavasti, sijoituskiinteistö ei saa samaa ylellisyyttä; koko voiton määrä on vaadittava veroistasi sinä vuonna, jolloin kiinteistö myydään, ellei tiettyjä toimenpiteitä toteuteta tämän riskin minimoimiseksi. Jos sijoittaja käyttää IRS -koodin osaa 1031 tunnistaakseen "samanlainen"Vaihdettaessa sijoituskiinteistöä myyntivoittoja voidaan lykätä ostamalla samanlainen sijoituskiinteistö.

Myyntipäivän hallinta

Voit lieventää tätä verotaakkaa valvomalla vuotta, jona otsikko ja omistus kulkee käsistäsi, ja siksi vuosi, jolloin raportoit myyntivoitto tapahtumasta. Toisin sanoen voit asettaa omistajuuden siirron vuodeksi, jolloin odotat pienempää verotaakkaa.

Internal Revenue Servicen (IRS) mukaan "osa tai kaikki nettomääräinen myyntivoitto voidaan verottaa 0%: iin, jos verotettava tulosi on alle 80 000 dollaria". Siksi, jos sinulla ei ole

aktiiviset tulot ja minimaalinen passiivinen tulomukaan lukien sijoituskiinteistön myyntivoitto, voit välttää verojen maksamisen vähimmäispääomavoitosta. Jos tulosi ovat kuitenkin vakaat ja veron maksaminen voitosta näyttää väistämättömältä, kannattaa harkita IRC § 1031 -vaihdon käyttöä.

Osasto 1031 Exchange

IRS Code § 1031 -pörssi sallii sijoittajan vaihtaa sijoitukseksi pidettyjä kiinteistöjä muihin sijoituskiinteistöihin eikä saada välittömiä verovelvollisuus. Kohdan 1031 mukaisesti, jos vaihdat liike- tai sijoituskiinteistön yksinomaan liiketoimintaan tai vastaavanlainen sijoituskiinteistö, voittoa tai tappiota ei kirjata ennen kuin vasta hankittu kiinteistö on myyty.

Alkaen vuonna 2018, Veronkevennys- ja työlaki rajoitettu samankaltainen vaihto kiinteistöihin. Jakso 1031 henkilökohtainen omaisuus, kuten taideteoksia, eivät ole enää sallittuja. 

Säännöt ja määräykset

IRS -koodi 1031 ei salli myyntivoittoverojen välttämistä kaikissa tapauksissa. Esimerkiksi Yhdysvaltojen kiinteistöjen vaihtaminen toisessa maassa sijaitseviin kiinteistöihin ei ole oikeutettu veron laskennalliseen vaihtoon. Lisäksi kauppoihin, jotka liittyvät henkilökohtaisiin tarkoituksiin käytettävään omaisuuteen-kuten henkilökohtaisen asunnon vaihtamiseen vuokrakiinteistöön-ei sovelleta laskennallista verokohtelua. Lopuksi, jos vaihto tapahtuu lähipiiriin ja kumpi tahansa osapuoli myöhemmin luovuttaa vaihdetun omaisuuden kahden vuoden kuluessa, vaihdetusta omaisuudesta tulee verovelvollinen. 

Veroraportointia varten perusta vanhasta omaisuudesta siirretään uuteen. Tämä on tärkeää ymmärtää, koska erääntyviä veroja ei anneta anteeksi, vaan ne lykätään vain uuden kiinteistön myyntiin. Osion 1031 vaihdon tallentaminen Internal Revenue Service, on tärkeää jättää lomake 8824 veroilmoitukseen samankaltaisen vaihdon vuodelta sekä jokaiselta kahden vaihdon jälkeiseltä vuodelta. 

Osa 1031 ja tappiot

Veron laskennallinen vaihto on myös mahdollista, jos myyt sijoituskiinteistösi tappiolla. Ensin sinun on määritettävä, onko tappio "verotappio" vai vain henkilökohtainen tappio. Jotta voit luokitella verotukselliseksi tappioksi, sinun oikaistu perusta kiinteistössä on oltava enemmän kuin kiinteistön myyntihinta. Oikaistu perusteesi ottaa huomioon kaikki aikaisemmat poistot vähennykset, jotka olet tehnyt (tai olet sallinut, mutta et ole ottanut).

Oletetaan esimerkiksi, että ostit vuokra -asunnon 400 000 dollarilla. Viimeisen kymmenen vuoden aikana olet poistanut rakennuksesta 100 000 dollaria. Nykyinen oikaistu perusteesi on 300 000 dollaria. Jos myyt vuokra -asuntosi 350 000 dollarilla, se saattaa tuntua tappiolta, mutta se on itse asiassa 50 000 dollarin voitto verotustarkoituksessa. Voittoa pidetään sieppaamaton 1250 -vahvistus, ja sitä verotetaan 25 prosentin verokannalla. Voit kuitenkin ostaa "samankaltaisen" kiinteistön välttääksesi verojen maksamisen heti 50 000 dollarin voitosta.

Vaihtoehtoisesti oletetaan, että myyt saman kodin 250 000 dollarilla. Tämä on 50 000 dollarin verotappio henkilökohtaisen menetyksen lisäksi. Onko "samankaltaisesta" vaihdosta vielä hyötyä? Mahdollisesti. Jos ostat "samankaltaisen" kiinteistön 250 000 dollarilla, toisen kiinteistön perusteesi on heti 300 000 dollaria (mukautettu peruste ensimmäisessä kiinteistössä).Tämä hyödyttäisi sinua, kun on aika myydä toinen kiinteistö, koska poistopohjan peruste on suurempi.

Täysin verovelvollinen vaihto

Jotta verolaskennallinen 1031 §: n mukainen valuuttakauppa tapahtuisi, tiettyjen ehtojen on täytyttävä:

• Omaisuuden on oltava "samanlainen": Ominaisuudet ovat samankaltaisia, jos ne ovat luonteeltaan tai luonteeltaan samankaltaisia, vaikka ne olisivatkin eri luokkaa tai laatua.
• Kiinteistön tulee liittyä liiketoimintaan tai investointeihin: Vaihdettu omaisuus on pidettävä tuottavana liiketoiminnallisena tai sijoituskäytönä ja se on myytävä samaan tarkoitukseen. Esimerkiksi vaihdettua omaisuutta ei saa pitää ensisijaisesti jälleenmyyntiä varten.
• Uusi kiinteistö on tunnistettava 45 päivän kuluessa: Uusi omaisuus, joka on tarkoitus saada vastineeksi olemassa olevasta omaisuudesta, on yksilöitävä kirjallisesti myyjälle 45 päivän kuluessa ensimmäisestä siirrosta.
• Siirron on tapahduttava 180 päivän aikana: Samanlainen omaisuus on vastaanotettava jommallakummalla näistä kahdesta päivämäärästä (sen mukaan, kumpi tulee aikaisemmin): 180 päivän kuluessa omaisuuden siirrosta tai veronpalautus eräpäivä (mukaan lukien pidennykset) vuodeksi, jona omaisuus siirretään. 

Osittain verovelvollinen vaihto

Jotta vaihto olisi kokonaan laskennallista, vaihdon on oltava vain samankaltaisen omaisuuden vaihtoa. Täydellisessä maailmassa saman kauppa -arvon omaisuuden löytäminen on ihanteellinen § 1031 -pörssille. Tasaista vaihtoa on kuitenkin vaikea löytää, ja monissa tapauksissa yksi osapuoli päätyy hakemaan ylimääräistä rahaa, jotta kauppa olisi oikeudenmukainen. Tämä lisäomaisuus tai vastaanotettu käteinen tunnetaan nimellä "saapas, "ja tämä voitto verotetaan vastaanotetun käynnistyksen määrään asti.

Kun niitä on kiinnitykset molemmissa kiinteistöissä asuntolainat nettoutetaan. Osapuoli, joka luopuu suuremmasta kiinnityksestä ja ottaa pienemmän kiinnityksen, kohtelee ylimääräistä kuin käynnistys. 

Bottom Line

Kiinteistökauppojen lisääntyminen on antanut monille mahdollisuuden saada myönteistä verokohtelua liittohallitukselta. Tämän seurauksena on menetetty valtava määrä verotuloja. Toistaiseksi 1031 §: n vaihto kiinteistöihin on jäljellä. (Kuten edellä keskusteltiin, ne poistettiin vuoden 2018 alusta muuntyyppisten omaisuuksien, kuten keräilyesineiden, lentokoneiden, franchising -oikeuksien ja raskaiden laitteiden, osalta.)Kuten aina, keskustele suunnitelmistasi veroammattilaisen kanssa, jos sinulla on vuokra -asunto, jonka aiot myydä, oppiaksesi, mitkä säännöt soveltuvat tilanteeseesi.