Toimintojen mukautetut varat — AFFO -määritelmä
Mitä toimintojen mukautetut varat - AFFO?
Toiminnasta saadut oikaistut varat (AFFO) viittaa talouden suorituskykymittaukseen, jota käytetään pääasiassa analysoitaessa kiinteistösijoitusrahastot (REIT). Vaikka REIT: n AFFO on eri laskentamenetelmien alainen, se on yleensä sama kuin luottamuksen varoja toiminnasta (FFO), jossa on tehty oikaisuja toistuviin investointeihin, joita käytetään REIT: n kohde -etuuksien laadun ylläpitämiseen. Laskelmassa otetaan huomioon GAAP-vuokran, vuokrakustannusten ja muiden olennaisten tekijöiden mukauttaminen.
avain takeaways
- Oikaistut varat operaatioista (AFFO) on taloudellinen mitta, jota käytetään kiinteistösijoitusrahaston (REIT) arvon arvioimiseen.
- AFFO perustuu operatiivisiin varoihin (FFO), mutta sitä pidetään parempana, koska se vie kustannuksia huomioon ottaen REIT: n nykyiset arvot ja maksukyvyn tarkemmin osinkoja.
- Vaikka virallista toimenpidettä ei ole olemassa, AFFO -kaava on linjassa AFFO = FFO + vuokrien korotukset - investoinnit - rutiininomaiset ylläpitomäärät.
Toimintojen mukautettujen varojen ymmärtäminen - AFFO
Riippumatta siitä, miten alan ammattilaiset päättävät laskea operaatioiden mukautetut varat (AFFO), sen katsotaan olevan tarkempi mitta osakkeenomistajien jäännöskassavirrasta kuin yksinkertainen FFO. Vaikka FFO: ta käytetään yleisesti, se ei vähennä investoinnit vaaditaan olemassa olevan kiinteistösalkun ylläpitämiseksi, joten se ei mittaa todellista jäljellä olevaa kassavirtaa. Ammattitaitoiset analyytikot suosivat AFFO: ta, koska se ottaa huomioon REIT: n aiheuttamat lisäkustannukset - ja myös muita tulolähteitä, kuten vuokrankorotuksia. Siten se tarjoaa tarkemman perusluvun arvioitaessa nykyiset arvot ja ennustaa paremmin REIT: n tulevaa maksukykyä osinkoja. Tämä on ei-GAAP-mitta.
Oikaistujen varojen laskeminen operaatioista — AFFO
Ennen AFFO: n laskemista analyytikon on ensin määritettävä REIT: n operatiiviset varat (FFO). FFO mittaa kassavirtaa määritetystä toimintaluettelosta. FFO kuvastaa REIT: n leasing- ja hankinta -toiminnan vaikutusta sekä korkokustannuksia. FFO ottaa huomioon REIT: n nettotulot mukaan lukien poistot ja poistot, mutta se sulkee pois myyntivoittoja kiinteistöjen myynnistä. Syitä näihin voittoihin ei oteta huomioon, koska ne ovat kertaluonteisia tapahtumia ja niillä ei yleensä ole pitkäaikaista vaikutusta REIT: n tulevaan tulopotentiaaliin.
FFO: n kaava on:
FFO = nettotuotot + poistot + poistot - myyntivoitot kiinteistöjen myynnistä
Kun FFO on määritetty, AFFO voidaan laskea. Vaikka ei ole olemassa yhtä virallista kaavaa, AFFO -laskelmat olisivat tyypillisesti seuraavanlaisia:
AFFO = FFO + vuokrien korotukset - investoinnit - tavanomaiset ylläpitomäärät
Osakkeiden arvioinnissa käytetyt perinteiset mittarit, kuten osakekohtainen tulos (EPS) ja hinta/voittosuhde (P/E), eivät ole luotettavia arvioitaessa REIT-arvoa.
Esimerkki operaatioiden mukautetuista varoista -
AFFO -laskenta
Esimerkkinä AFFO -laskelmasta oletetaan seuraava: REIT: llä oli 2 miljoonan dollarin nettotulot viime raportointikaudella. Tänä aikana se ansaitsi 400 000 dollaria yhden kiinteistön myynnistä ja menetti 100 000 dollaria toisen myynnistä. Se raportoi 35 000 dollarin poistot ja 50 000 dollarin poistot. Kauden aikana vuokran nettokorotukset olivat 40 000 dollaria; investoinnit olivat 75 000 dollaria ja rutiinihuolto 30 000 dollaria.
Näiden tietojen perusteella FFO voidaan laskea seuraavasti:
FFO = 2 000 000 dollaria + 35 000 dollaria + 50 000 dollaria - (400 000 - 100 000 dollaria) = 1 785 000 dollaria.
Tästä AFFO lasketaan seuraavasti:
AFFO = FFO + 40 000 dollaria - 75 000 dollaria - 30 000 dollaria = 1 785 000 - 65 000 dollaria = 1 720 000 dollaria.