Osakkeiden poistaminen jättää velkojat tyhjiksi

Osakkeiden poistaminen - prosessi vähentää pääoma kiinteistöomaisuuden arvo-on yksi vanhimmista omaisuuden suojausstrategioista. Pohjimmiltaan se merkitsee kiinteistön velkaantumista siinä määrin, että velkoja ei voi hankkia lainkaan omaa pääomaa. Antaen toiselle osapuolelle vaateen omaisuutta vastaan ​​omistajat säilyttävät rahavirtojen ja käytön hallinnan omaisuudesta samalla, kun se tekee kiinteistöstä houkuttelevan niille, jotka yrittävät täydentää minkä tahansa laillisen tuomio. Vaikka tämä on näennäisesti yksinkertainen lähestymistapa, sen tehokkuuden varmistamiseksi on täytettävä tietyt vaatimukset. Erilaiset tavat toteuttaa tämä strategia tuovat omistajille yhä enemmän hyötyä.

Osakkeiden purkamisen perusteet

Ei pidä sekoittaa markkinoiden sulkemiseen tarkoitettuun huijaukseen, pääoman poistamiseen tai vakuuden antamiseen, jotta turvata kiinteistöomaisuuden omistaminen tekemällä kyseisten omaisuuserien arvottomiksi velkojille. Vaikka on olemassa monia erilaisia ​​pääomanpoistostrategioita, ne kaikki sisältävät kiinteistöomaisuuden hallintaa ilman suuria osuuksia. Tekemällä kiinteistön oman pääoman hankalaksi tai kalliiksi hankkimalla, omistajat toivovat eristävänsä kotinsa ja muun omaisuutensa takavarikoinnista oikeudenkäynneissä. Ajatus on yksinkertainen: pidä kiinteistön hallinta ja siitä nauttiminen, mutta jätä velkojalle vain vähän tai ei lainkaan omaa pääomaa. (Lisätietoja, lue

Sulkemishuijausten välttäminen.)

Samanaikaisesti, kuten minkä tahansa omaisuuserien suojausstrategian kanssa, pääoman poistaminen on suoritettava hyvissä ajoin ennen kuin suojaa tarvitaan. Tuomioistuimet pitävät yleensä sopimattomana omaisuuserien ennustamisstrategian toteuttamista oikeudellisen menettelyn aikana. Esimerkiksi omaisuuden sijoittamista jonkun toisen nimeen pidettäisiin petollisena siirtona, joka tehdään yksinomaan varojen piilottamiseksi.

Perinteisesti yleisin pääoman riisumisen muoto (tunnetaan nimellä puolison riisuminen) oli luopua omistusoikeudesta puolisolle, joka oli vähemmän todennäköisesti nostettu oikeuteen taloudellisista syistä. Tätä aiemmin tehokasta strategiaa ei enää käytetä, koska avioero on nyt suurempi vaara omaisuudelle kuin oikeudellinen vastuu.

HELOC -laitteiden käyttö

Nykyään yleisin tapa vähentää ulosmittauksen todennäköisyyttä on lainaamalla omaisuuserää vastaan ​​ja antamalla toiselle osapuolelle panttioikeus velkasitoumukseen. Yleisin lainausmuoto on kotitalouksien luottolimiitti (HELOC). HELOCin avulla lainanantaja saa pantin kiinteistön omaa pääomaa vastaan, joka toimii lainan vakuutena. Jopa rahoittamaton pääomalaina pienentää merkittävästi oman kirjanpidon omaa pääomaa ilman, että se aiheuttaa merkittävää riskiä lainanottajalle. Useimmat pääomalainat eivät veloita varojen käyttämättä jättämisestä maksua, ja niiden perustaminen on erittäin halpaa (ellei ilmaista). HELOC -järjestelmät tekevät velkojalle paljon vaikeammaksi ja kalliimmaksi saada omaisuuden oma pääoma usein estää velkojia aloittamasta oikeudellisia menettelyjä vaikuttamatta rahavirtaan lainaaja.

Rahoittamattoman HELOCin sijoittaminen kiinteistöön on ensimmäinen puolustuslinja mille tahansa kiinteistölle; se tarjoaa myös varojen lähteen, jota voidaan käyttää hätätilanteisiin tai muihin odottamattomiin taloudellisiin velvoitteisiin. Jos se jää rahoittamatta, HELOC ei lisää rahoitusriskiä vaaditun koron tai pääoman takaisinmaksun muodossa. Koska velkojat eivät voi kertoa, kuinka paljon pankki on velkaa, tämä strategia voi olla tehokas estää osapuolia menemästä omaisuuteen, mutta se on vähemmän tehokas, jos velkoja päättää mennä oikeuteen.

Toisen asuntolainan ottaminen

Tehokkaampi, vaikkakin riskialttiimpi suojakeino on käyttää rahoitettuja lainoja HELOCin tai toisen kiinnityksen muodossa. Kun laina rahoitetaan, lainanantaja saa etuoikeuden panttioikeuden, toisin sanoen vaatimuksen lainatusta määrästä omaa pääomaa vastaan, joka korvaa minkä tahansa velkojan tuomion. Tässä tapauksessa kiinteistön omaa pääomaa pienennetään lainatun pääoman määrällä, jota ei voida periä takaisin laillisin keinoin, mikä vähentää velkojan motivaatiota nostaa kanne.

Homestead Poikkeusten käyttäminen

Monilla osavaltioilla on kotitalouden poikkeukset, jotka rajoittavat asunnon oman pääoman määrää, jonka velkoja voi takavarikoida taloudellisen velvoitteen täyttämiseksi. Kuitenkin useimmille ihmisille kotitalouden vapautus suojaa vain murto -osaa kodin pääoma -arvosta. Esimerkiksi 400 000 dollarin asunto ilman asuntolainaa ja 100 000 dollarin asuntovapaus vapauttaisi 300 000 dollarin pääoman mahdollisista oikeudellisista vaatimuksista. Tässä tilanteessa olisi järkevää pitää kiinteistössä jonkinlainen laina, jotta oma pääoma ei koskaan ylitä 100 000 dollaria. Jos jotain tapahtuu ja tuomio annetaan, velkoja tutkii kiinteistörekisteriä, arvioi talon arvoa ja päättää, että kalliilla oikeustoimilla ei ole paljon hyötyä.

Lainan rahoitukseen liittyvä kysymys on kuitenkin kaksijakoinen. Ensinnäkin kiinteistön omistajan on löydettävä pääomalle käyttötarkoitus, joka on yhtä tai tuottavampi kuin kiinteistösijoitus. Toiseksi omistajan on voitava säilyttää laina vaaditulla kuukausittaisella pääoma- ja korkomaksulla tai riskillä sulkeminen lainanantajan toimesta. On olemassa monia tilejä, joissa kiinteistönomistajat riisuvat omaisuutensa pääomalle ja sijoittavat sen osakemarkkinoille. Tämä strategia, jota juhlitaan härkämarkkinoilla, ruokki sulkemisasteita pitkien markkinoiden heikkenemisaikojen aikana. Tätä strategiaa harkittaessa useimmat ihmiset eivät ajattele, kuinka käyttää tai sijoittaa kiinteistöiltään saamansa tulot oikein. (Taustatietoa löydät meidän Investopedian erikoisominaisuus: Subprime Mortgages.)

Ystävällinen laina -strategia

Sulkemisen riskin pienentämiseksi jotkut omistajat saavat ystävällisen lainan yritykseltä tai luottamukselta, jota joku henkilökohtaisesti tuntemansa henkilö hallitsee. Henkilökohtaisen suhteen vuoksi omistajat olettavat, että lainanantaja ei sulje markkinoita, jos laina maksetaan hitaasti tai ei lainkaan. Monet näistä ystävällisistä lainoista hylätään lopulta petollisina, koska ne eivät vaikuta aitoilta.

Vaikka kaikilla lainkäyttöalueilla on omat erityissäännöksensä, laina on annettava tiettyä taloudellista tarkoitusta varten, se on dokumentoitava asianmukaisesti ja panttioikeus on jätettävä. Vielä tärkeämpää on, että pääoma ja korot on suoritettava ajoissa ja laina -asiakirjojen mukaisesti. Tuomioistuimet hylkäävät monia omaisuuden suojaamiseen tarkoitettuja lainoja, koska lainanottaja ei ole koskaan suorittanut tai dokumentoinut kiinnitysmaksujen suorittamista.

Ristivakuutus

Ylittää-vakuutena on toinen omaisuuden suojausstrategia, joka rasittaa kiinteistön omaa pääomaa ja jota käytetään useiden muiden omaisuuserien vakuutena. Vaikka sillä ei ehkä ole maksamatonta panttioikeutta, sitä ei voida liittää, koska se suojaa toisen lainan tai takauksen etua.

Näin se toimii: oletetaan, että kahdella saman konsernin omistamalla yrityksellä on omaisuutta. Yritys #1 antaa lainan yritykselle #2 ja käyttää omaisuuttaan vakuutena. Yritys nro 2 käyttää sitten lainan tuottoa antaakseen yhtiölle #1 vastaavan lainan ja panttaa omaisuutensa vakuudeksi. Jos rahaa ei mene saman omistajaryhmän ulkopuolelle, molemmilla kiinteistöillä on kiinteistöoikeus ja ne on nyt suojattu velkojilta. Jos yhtiö #1 haastetaan oikeuteen ja omaisuus tuomitaan, jälkimmäistä voidaan edelleen käyttää ilman ongelmia.

Lopulta, kun se myydään, tuotot käytetään nykyisen asuntolainan maksamiseen, jolloin velkoja ei voi turvautua kiinteistöön. Vaikka tämä on hyvin yksinkertainen ja läpinäkyvä esimerkki, monimutkaisempia rakenteita käyttämällä offshore yrityksiä ja yksityisiä säätiöitä käytetään usein vaikeuttamaan velkojien todellista omistusta tai todistamaan, että liiketoimet eivät ole vilpittömiä.

Kiinteistöyhtiöt

Vuokra-asunnon omistaminen on riskialtis yritys. On erittäin vaikeaa suojata omaisuutta oikeudelliselta vastuulta, joka liittyy kiinteistön omistamiseen ja hallintaan. Kuitenkin kiinteistöjen käytön kautta LLC: t, omistajat ovat löytäneet tavan suojata muut omaisuutensa kiinteistötoiminnaltaan ja päinvastoin. Omistamalla omaisuutta yhden omaisuuden LLC: ssä, vain omaisuus voidaan haastaa oikeuteen, mikä eristää muiden omaisuuksien omistajat kiintymyksestä.

Koska LLC on oikeushenkilö, velkojat, jotka haluavat haastaa omistajan oikeuteen, voivat harjoittaa vain omistajan etua LLC: ssä. Varojen eristämiseksi edelleen yksittäisen omaisuuden LLC: t ovat usein hallinnoidun LLC: n omistuksessa holdingyhtiö rekisteröity Nevadan kaltaisessa osavaltiossa, joka sallii latausjärjestys ainoana tapana hyökätä kokonaisuuteen. Koska veloitusmääräys sallii vain velkojien astua jäseneksi, he eivät koskaan saa tulonjakoa hallinnoijalta, mutta he joutuvat verovelkoihin; tämä on taloudellisesti kestämätöntä. Mielenkiintoista on, että useimmat LLC-pohjaiset strategiat ehdottavat myös oman pääoman riistämistä HELOCin kautta varojen avulla muihin kiinteistöihin sijoittamiseen tai päivittämiseen.

Bottom Line

Kun se tehdään osana harkittua ja hyvin muotoiltua suunnitelmaa, pääoman poistaminen voi olla erittäin tehokas omaisuuden suojaustyökalu. Sitä käytetään usein parhaiten muiden suojausstrategioiden kanssa, kuten kiinteistö -LLC -rakenne, joka suojaa omaisuutta ja omistajaa. Näissä strategioissa on otettava huomioon lainatulojen strateginen käyttö ja ne on toteutettava hyvissä ajoin ennen niiden tarvetta, jotta tuomioistuimet eivät pidä niitä petollisina siirtoina. Kuten minkä tahansa omaisuuden suojausstrategian kohdalla, myös lakimiestä, jolla on asiantuntemusta tällä alalla, on kuultava ennen lainojen tai oikeudellisten asiakirjojen toteuttamista. (Jos haluat lisätietoja, katso meidän Asuntolainojen perusteiden opetusohjelma.)