Toistomyyntimenetelmän määritelmä
Mikä on toistuvan myynnin menetelmä?
Toistuvan myynnin menetelmä on tapa laskea saman kappaleen myyntihinnan muutokset Kiinteistöttietyn ajan kuluessa.
Asuntomarkkinoiden analyytikot käyttävät tätä suhteellisen yksinkertaista lähestymistapaa arvioidakseen asuntojen hintojen muutoksia kuukausista vuosiin. Eri asuntojen hintaindeksit ovat ottaneet käyttöön toistuvan myynnin menetelmän tarjotakseen tietoja kiinteistömarkkinoista asunnonostajille ja myyjille, kiinteistöille sijoittajillesekä asunto- ja asuntorahoitusalalla työskentelevät.
Avain takeaways
- Toistomyyntimenetelmässä arvioidaan, miten asuntojen arvostukset muuttuvat ajan mittaan keskittymällä saman kiinteistön erilaisiin myyntihintoihin.
- Eri asuntohintaindeksit ovat ottaneet käyttöön toistuvan myynnin menetelmän poistamaan ongelma, joka liittyy hintaerojen huomioon ottamiseen eri ominaisuuksilla varustetuissa kodeissa.
- Toistuva myyntimenetelmä ei ole virheetön, vaan se rajoittaa tiedot enemmän myytyihin taloihin kuin kaksi kertaa näytejakson aikana ja unohdetaan, että sama ominaisuus voi muuttua aika.
Toistetun myyntimenetelmän ymmärtäminen
Asuntomarkkinoita pidetään yhtenä Yhdysvaltojen johtavista taloudelliset indikaattorit. Asuntomarkkinoiden tilanne ja yleisesti talous ovat yhteydessä toisiinsa monin tavoin. Kun kiinteistöjen hinnat nousevat, asunnonomistajien luottamus kasvaa ja löysää usein kukkaroitaan, mikä saa aikaan kulutusmenot. Kehittäjät ovat myös positiivisia merkkejä kohonneesta kysyntä, tehostaminen bruttokansantuote (BKT) mennessä investoimalla enemmän uutta maata, materiaaleja ja töitä uusien talojen rakentamiseksi.
Asuntohintaindeksien tehtävänä on tärkeä ja hankala arvioida kiinteistökehitystä. Suurin osa heistä pyrkii saavuttamaan tämän seuraamalla arvostuksia tietyllä alueella tietyn ajan. Valitettavasti jotkin näiden indeksien käyttämät laskelmat voivat aiheuttaa epätarkan kuvan asuntojen hintojen kehityksestä.
Virheellisiin laskelmiin kuuluu satunnaisten talonäytteiden valitseminen seurattavaksi. Nämä kiinteistöt eivät ehkä ole myynnissä tai niiden rakenteet ja tyypit voivat olla hyvin erilaisia. Indeksi, joka seurasi mediaani asunnon hinta tietyllä alueella, kuten Kansallinen kiinteistönvälittäjäyhdistys (NAR) Median -indeksi tai Census Bureau Median -indeksi - ei tunnista muutoksia asuntojen rakenteessa verrattuna ulkopuolisiin markkinatekijöihin, jotka voivat vaikuttaa hintaan.
Toistomyynnin menetelmä tuli paikalle näiden rakenteellisten ongelmien ratkaisemiseksi. Se luotiin seuraamaan kiinteistön hinnan muutosta nykyisen myynnin ja aiemman myynnin välillä, mikä auttaa varmistamaan, että samankaltaisuutta verrataan samankaltaiseen.
Toistomyyntimenetelmän edut ja haitat
Toistuvan myynnin menetelmät laskevat asuntojen hintojen muutokset saman kiinteistön myynnin perusteella välttäen ongelmaa yrittää ottaa huomioon hintaerot asunnoissa vaihtelevasti ominaisuudet. Toistuvat myyntimenetelmät tarjoavat myös tarkemman vaihtoehdon regressio analyysiin tai keskimääräisen myyntihinnan laskemiseen maantieteellisen alueen mukaan.
Martin Bailey, Richard Muth ja Hugh Nourse esittivät ensimmäisen kerran uudelleenmyynnin menetelmän käsitteen vuonna 1963, ja sitten Karl Case ja Robert Shiller muuttivat sitä 1980-luvun lopulla.
Toistuvan myynnin menetelmä ei kuitenkaan ole mitenkään virheetön. Yksi sen suurimmista haitoista on, että siinä ei oteta huomioon asuntoja, jotka myytiin vain kerran raportoidun ajanjakson aikana.
Toinen on se, että näytejakson aikana kahtena eri päivänä myyty kiinteistö ei välttämättä ole identtinen. Sama koti on saattanut huonontua merkittävästi tai tehdä suuria remontteja, mikä vaikuttaa sen vertailukelpoisuuteen.
Esimerkkejä toistuvan myynnin menetelmästä
Ehkä tunnetuin asuntoindeksi, joka perustuu toistomyynnin menetelmään, on S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller-indeksi mittaa Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden arvon muutoksia seuraamalla ostohinta ja vähintään kahden omakotitalon jälleenmyyntiarvo markkinaehtosopimukset.
Indeksi ei ota huomioon uudisrakentamista, asuntoja ja osuuskuntia, eikä se sisällä myös muita kuin käden ulottuvilla olevia liiketoimia, kuten asuntomyyntiä perheenjäsenten välillä allemarkkinahinnat.
Muita toistomyyntimenetelmää käyttäviä indeksejä ovat Liittovaltion asuntorahoitusvirasto (FHFA) kuukausittain Asuntojen hintaindeksi (HPI), joka perustuu Fannie Mae ja Freddie Mac tiedot omakotitalon myyntihinnoista ja jälleenrahoittaaarvioinnitja First American CoreLogicin LoanPerformance Home Price Index, joka kattaa laajemman maantieteellisen alueen kuin Case-Shiller- tai FHFA-indeksit. Kanadan suurin asuntojen hintaindeksi, National Composite House Price Index, ottaa käyttöön myös toistuvan myynnin menetelmän.
Tällaiset indeksit raportoivat yleensä asuntojen hintojen muutoksista edellisen kuukauden, neljänneksen ja vuoden aikana. Asuntojen hintojen nousu viittaa nousuun kysyntäHintojen lasku merkitsee kysynnän laskua.