REIT: Vieläkö kannattava sijoitus?

MFS Investmentsin vuosien 1998–2017 kausittaisen sijoitusten tuottokaavion versiossa kiinteistösijoitusrahastot (REIT) olivat parhaiten menestynyt omaisuusluokka kuudessa näistä vuodesta. Lisäksi tuon ajanjakson aikana REITs, kuten NAREIT Equity REIT -indeksi, keräsi keskimääräisen vuotuisen tuoton 8,67%, joka oli toiseksi paras omaisuusluokka samalla ajanjaksolla pienten keskisuurien varojen jälkeen, joiden keskimääräinen vuotuinen tuotto oli 9,12%.

Menneet tuotot eivät takaa tulevaa tuottoa. Ovatko REITit siis nykyisessä ympäristössä edelleen kannattavia sijoituksia yksittäisille sijoittajille sekä taloudellisille neuvonantajille ja heidän asiakkailleen? (Aiheeseen liittyvää lukua, katso: REIT ETFs tarjoaa vakautta.)

Korot + REITS

Yahoo! Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), joka seuraa MSCI U.S. REIT -indeksiä, tuottaa tällä hetkellä 4,3%. Nykypäivän alhaisessa korkotilanteessa tämä on varmasti houkutteleva monille sijoittajille. Korkojen nousu ovat yleensä negatiivinen tekijä REIT: ille; niiden ulosvirtaus kasvaa korkeampien korkomaksujen vuoksi, mikä vähentää heidän käytettävissä olevaa käteistä

osingonmaksut sijoittajille.

REIT -yhtiöt, joilla on liikaa velkaa, tai ne, jotka tarvitsevat jälleenrahoittaa kiinteistöjä lähitulevaisuudessa, ovat alttiimpia koronkorotuksille kuin muut.

Vuonna 2018 Vanguard REIT ETF: n (VNQ) hinta on laskenut yli 12% tammikuun 2015 huippusta osittain epävarmuuden vuoksi. Fedin ajoitus ja halukkuutta nostaa korkoja.

REIT: n aiempi tulos

Cohen & Steers, sijoituspäällikkö, joka tarjoaa useita REIT -rahastoja, mainitsee viimeisen Fedin kiristysjakson kesäkuun 2004 ja kesäkuun 2006 välillä. esimerkki siitä, missä korkeammat verot alun perin vahingoittavat REIT -toimien suorituskykyä. Mutta ajan myötä vahva talous auttoi nostamaan tuottoa REIT.

Yrityksen mukaan REIT: ien kumulatiivinen tuotto oli 57,9%, mikä vastaa 15,5% osakkeista ja 5,9% joukkovelkakirjoista.

Yritys sanoo artikkeli sen sivustolla: ”Kun talous paranee ja perusteet ovat vahvat, tuottoihin perustuvat korjaukset ovat historiallisesti tarjonneet houkuttelevia ostomahdollisuuksia pitkäaikaisille sijoittajille. Kun vahvemman talouskasvun hyödyt ovat tulleet ilmeisemmiksi, arvostukset pyrkivät normalisoitumaan. Uskomme, että sijoittajat, jotka ovat valmiita hyödyntämään näitä mahdollisuuksia, voidaan palkita pitkällä aikavälillä. ”

REIT tarjoaa monipuolistavia etuja

REIT: t eivät ole suuri hajauttaja osakkeista, mistä on osoituksena niiden noin 78%: n korrelaatio osakkeisiin, jotka perustuvat S&P 500 -indeksi ja NAREIT Equity REIT -indeksi kymmenen vuoden aikana vuoden 2015 loppuun asti. REIT: t tarjoavat kuitenkin hyvän hajautuksen, koska korrelaatio ydinlainoihin on alhainen tai negatiivinen, hyödykkeitäja valuutat.

Korkojen lisäksi REIT: ien suorituskyky riippuu siitä, miten talous ja osakemarkkinat pärjäävät. Jonkin sisällä tuore CNBC -artikkeli, Joseph Smith, CBRE Clarion Securitiesin sijoitusjohtaja, joka hallinnoi noin 22 miljardia dollaria kiinteistöjä "Koko vuoden ajan talouskasvua koskevien odotusten ja korkojen välillä on tapahtunut flip-floppi hinnat. Tämä epävarmuus aiheuttaa epävakautta, ja epävakauden aikana REIT: ien korrelaatio laajemman osakemarkkinoiden kanssa kasvaa. "Smithin lainaus tehtiin vuoden 2015 lopussa. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista: Kiinteistösijoittaminen korkean koron ympäristössä.)

Yksittäisiin REIT -arvoihin vaikuttavat tekijät

Kuten mikä tahansa sijoitusrahasto tai ETF, näissä rahastoissa on REIT -sijoituksia. Yksittäisiä REIT -sopimuksia voivat olla sellaiset, joiden taustalla on kaupallisia kiinteistöjä, asuinkiinteistöjä ja hotelleja tai lomakohteita. Lisäksi altistutaan tietyille aloille, kuten terveydenhuolto ja erikoisalat, kuten puu ja asuntolainojen REITS.

Tässä on kysymys siitä, että osa näiden REIT -tulosten tuloksista sidotaan osakemarkkinoiden ja liiketoimintasektoreiden kehitykseen. Tämä tarkoittaa, että näiden REIT -tulosten suorituskyky ylittää koko osakemarkkinoiden ja/tai talouden suorituskyvyn. Tämä ei ole toisin kuin kiinteistöjen sanonta, joka viittaa siihen, kuinka kaikki kiinteistö on paikallista.

Yksittäisiin REIT -toimiin vaikuttavat myös niitä hallinnoivat ihmiset. Kuten mikä tahansa muu osake tai vastaava instrumentti, myös hallinta on tärkeää. Mikä on heidän kokemuksensa? Ovatko he osakaskeskeisiä? Onko heillä omia rahoja sijoitettuna sinun rinnallesi?

The Vuoden 2017 veronkevennys- ja työlaki on edullista kiinteistösijoittajille. Jotkut uuteen verolakiin tehdyt muutokset koskevat REIT -yhtiöitä. Esimerkiksi REIT: t hyötyvät 20%: n vähennyksestä läpikulkuneiden yhteisöjen tuloista.

Bottom Line

Kuten monet muutkin sijoitukset nykyään, REITit voivat kärsiä ainakin aluksi koronkorotuksista. REITit, jotka ovat erittäin vivutettuja, ja ne, jotka saattavat joutua jälleenrahoittamaan velkojaan korkojen noustessa, voivat olla muita haavoittuvampia. Niiden, jotka katsovat yksittäisiä REIT: iä, on tarkasteltava yrityksen hallintoa ja sen sijoitussalkkua. On olemassa useita sijoitusrahastoja ja ETF -rahastoja, jotka tarjoavat myös vahvan altistumisen tälle alueelle. Ajan myötä REIT: t ovat osoittautuneet kiinteäksi osaksi monia salkkuja, ja ne voivat hyvinkin jatkua. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista: 5 REIT -tyyppiä ja niihin sijoittaminen.)