Co-Op-konkurssin edessä

Viimeinen asia, joka asuu osuuskunnissa, haluaa kuulla vuosittain osakkeenomistajien kokous on, että heidän osuuskuntansa on vaarassa oletuksena. Mutta monille tämä on todellisuutta. Joka vuosi osuuskunnat menevät konkurssiin ja jättävät "omistajansa" kylmään.

Mikä on osuuskunta?

Osuuskunnat ovat asuntojärjestelyjä, joissa asukkaat omistavat osuuden oikeushenkilöstä, jota kutsutaan yhtiöksi. Nämä osakkeenomistajat saavat vuokrasopimuksen tai oikeuden, jonka nojalla he voivat asua yhdessä asunnoista tai yksiköistä. Teknisesti omistaja omistaa vain tämän yrityksen osakkeita, ei itse kiinteistöä. Yhtiö omistaa kiinteistöt. Osakkeiden omistaja maksaa kuukausittain ylläpitokustannukset, joita käytetään kattamaan kiinteistöjen hallintokulut, kuten siivous, lämpö, ​​vesi, työntekijöiden palkat, roskien poisto, korjauskustannukset, verot, vakuutukset ja rakennuksen taustalla kiinnitys.

Oletustyypit

On olemassa kaksi yleisesti tunnettua maksukyvyttömyystyyppiä, joihin liittyy osuuskuntia: asuntolainojen laiminlyönnit ja tekniset laiminlyönnit.

1. Tekniset oletusasetukset eivät ole kauhean vakavia. Adam Leitman Bailey, Esq., New Yorkin ja New Jerseyn kiinteistölakimies ja New Yorkin asuin- ja liikekiinteistöyhtiö Adamin johtaja Leitman Bailey, P.C., sanoo, että tämäntyyppinen laiminlyönti "koostuu korjausten laiminlyönnistä asuntolain vastaisesti, vaikka kaikki rahamaksut on maksettu ajallaan. "Yleensä tämäntyyppiset oletukset voidaan ratkaista järjestämällä korjausten valmistuminen tai ainakin maksettu.
2. Asuntolainojen oletukset ovat paljon vakavampia, koska lainanantaja ei saa maksuja rakennuksesta alkuperäisen sopimuksen mukaisesti. Tämä on turhauttava tilanne osakkeenomistajille, jotka ovat ahkerasti maksaneet kuukausittaisen elatusmaksun ilman maksuja. Tämä on usein nopein reitti osuuskuntien konkurssiin. Tässä tilanteessa lainanantaja lähettää a Ilmoitus oletuksesta rakennuksen johdolle, ja jos asuntolainojen laiminlyöntiä ei ratkaista, sulkeminen prosessi alkaa.

Pahin tapaus: sulkeminen

Sulkeminen on pahin asia, joka voi tapahtua, kun osuuskunta hakee konkurssi. Sulkeminen on oikeudenkäynti, jonka lainanantaja on aloittanut saadakseen rakennukselle laillisen omistusoikeuden. Stuart M. Saft, Dewey & LeBoeuf LLP: n osakas, sanoo, että New Yorkissa sulkeminen voi kestää useita vuosia, mutta lopulta, ellei osuuskunnalla ole laillista puolustus, erotuomari järjestää huutokaupan rakennuksen myymiseksi, ja osakkeenomistajat palaavat takaisin vuokralaisiksi eivätkä enää "omista" omaisuuttaan huoneistoja.

Jos osuuskunta hakeutuu konkurssiin asuntolainansa laiminlyönnin vuoksi, lainanantajalla on valta sulkea rakennus ja häätää osakkeenomistajat. Bailey lisää: "Lainanantajana oleva asuntolaina ei voi mennä jokaisen asunnonomistajan perään, koska rakennuksen asuntolaina ei ole osakkeenomistajien henkilökohtainen takuu. "Konkurssissa osuuspankin pankki saa maksun ennen osakkeenomistajille.

Kaikki konkurssin sulkemismyyntituotot menevät siis pankin maksettavaksi. Osakkeenomistajat, jotka ovat saaneet henkilökohtaisia ​​kiinnityksiä, ovat vastuussa näistä maksuista, vaikka he olisivat menettäneet asunto -osuuksien omistuksen.

Tässä tilanteessa osakkeenomistajilla ei ole paljon vaihtoehtoja. Jos osuuskunta päättää jättää a Luku 11 (uudelleenjärjestely), osuuskunnan asuntolainaaja voi muuttaa muuttaakseen sen a Luku 7, joka on selvitystila, jossa rakennus myydään välittömästi.

Sisään konkurssi tai sulkeminen, osuuskunnan osakkeenomistajat pysyvät vuokralaisina, jos he asuvat siellä, mutta heidän vuokrasopimuksensa peruutetaan. Jos he ovat velkaa asuntolainalleen eivätkä maksa, "heillä voi olla haitallisia tuloverovaikutuksia", Saft vahvistaa.

Osuuskunnat, jotka voivat joutua maksukyvyttömyystilanteeseen, voivat yrittää saada maksut kiinni lainaamalla lisävaroja, nostamalla kuukausittaista ylläpitoa tai lisäämällä arviointi. Arviointi on kuukausittaisen ylläpidon tilapäinen lisäys. Tämä korotus on tarkoitettu korjaus- tai muihin kustannuksiin, jotka osuuskunnan tarpeet kattavat.

Ovatko osuuskuntien konkurssit yleisiä?

Osuuskuntien konkurssit ovat harvinaisia. Saft sanoo: "Sikäli kuin tiedämme, NYC: stä on suljettu alle 10 osuuskuntaa toisen maailmansodan jälkeen, joten se on epätodennäköistä nyt. Kannattaa kuitenkin olla valppaana. "Tekninen laiminlyönti voi johtaa konkurssiin, jos kaikki setelin rahat erääntyvät teknisen laiminlyönnin seurauksena, mutta tämä on epätodennäköistä.

Mitä osakkeenomistajat voivat tehdä?

Valitettavasti osakkeenomistajille ei ole paljon tehtävissä, jos he ovat jo ostaneet osuuskunnan. Jos he ovat ostaneet osakkeita ongelmallisessa osuuskunnassa, heidän tulee pyytää neuvoja pätevältä lakimieheltä. Tärkeintä on tehdä koulutettuja päätöksiä ostoksilla ja tutkia osuuskunta ennen ostamista.

Bailey sanoo, että kun hän edustaa ostajaa, hän varmistaa, että rakennus on vakaa analysoimalla rakennuksen kahden viime vuoden taloudellinen tilanne. Hän vertaa tilinpäätöstä kaikkiin merkittäviin rakenteellisiin parannuksiin tai tarvittaviin korjauksiin ja etsii, onko rakennuksessa kiinteitä käteisvarantoja. Rakennukset, joilla ei ole varaa maksaa asuntolainoja tai maksaa kuluja, ovat selkeitä punaisia ​​lippuja.

Osuuskuntien metsästäjät voivat välttää joutumasta "huonoon" osuuskuntaan pyytämällä rahaa itse. Kahden vuoden historian tarkastelu voi antaa hyvän kuvan siitä, kuinka hyvin (tai huonosti) rakennus toimii. Alhainen käteisvarasto voi esimerkiksi osoittaa, että osuuskunnalla ei ole riittävästi varoja hätäkorjauksiin. Tässä tapauksessa osuuskunnan on hankittava varat joko pankilta toisen lainan muodossa tai osakkeenomistajilta.

Osakkeenomistajien on kysyttävä avainkysymyksiä asuntoa tutkiessaan. Kysy esimerkiksi, onko osuuskunta maksanut kuukausittain asuntolainoja. Jos he ovat jääneet maksamatta, kysy miksi. Kysy, onko muita lainoja vireillä kuin asuntolaina, myös jos on tulossa suuria korjauksia ja jos on, miten osuuskunta aikoo maksaa ne.

Saft ehdottaa joitain vinkkejä: "Katso viimeisestä tilinpäätöksestä, onko tilintarkastaja antanut puhtaan tarkastaa kirje; laita asianajajasi katsomaan onko niitä panttioikeudet rakennusta vastaan ​​tai kiinteistöveroa ei ole maksettu. Yritä selvittää toimitusjohtajalta, jos monet osakkeenomistajat eivät maksa elatusapuaan. Pyydä asianajajasi lukemaan osuuskunnan pöytäkirja nähdäksesi, onko ongelmia. "

Bottom Line

Osuuskunnan hallituksella on oikeus kysyä sinulta mahdollisena ostajana taloushistoriaasi. Se haluaa varmistaa, että pystyt täyttämään kuukausittaisen ylläpidon vastuun oman henkilökohtaisen asuntolainan maksun lisäksi. Ostajana sinulla on kuitenkin myös oikeus varmistaa, että asuintilasi, johon päädyt, on taloudellisesti vakaa. Muista kysyä kaikista yksityiskohdista. Se on tulevaisuutesi, joten käytä oikeuksiasi.