Varoitussignaalit Yhdysvaltain kaupallisilla toimistomarkkinoilla eivät ole lakanneet vilkkumasta

Kaupallisten toimistotilojen omistajien kiinteistöjen arvot ovat romahtaneet pandemian puhkeamisen jälkeen kolme vuotta sitten.

Alamäkeen liukumäki ei ole ohi. Tällä todellisuudella on syvällinen vaikutus sijoittajiin, lainanantajiin ja koko talouteen tulevina kuukausina.

Toimistokiinteistöjen ongelmat pahentavat

Kiinteistösijoitukset ovat romahtaneet. Leasingtoiminta on vähentynyt. Laiminlyönnit ovat kasvaneet, ja erääntyvien asuntolainojen jälleenrahoituskorot ovat selvästi korkeammat.

Suuret globaalit yritykset suunnittelevat vähentävänsä toimistotiloja, koska pandemian aikana kiihtynyt suuntaus etätyöhön jatkuu. Silti joillakin markkinoilla runsas käytettävissä oleva tila ei ole estänyt uudisrakentamista.

Yhdessä varoitussignaalit eivät ole haihtuneet Yhdysvaltojen kaupallisten toimistokiinteistöjen markkinoilla, jotka ovat usein niin läpinäkymättömät, että Alan tarkkailijat eivät pääse yksimielisyyteen sen kokonaisarvosta, sillä arviot vaihtelevat lähes 1 biljoonasta yli kolmeen dollariin biljoonaa.

Tämä laaja vaihteluväli saattaa kuitenkin vain korostaa nykyarvojen arvioinnin vaikeuksia markkinoilla, jotka ovat menettäneet arvostaan ​​arviolta kolmanneksen tai puolet vuoden 2022 alun jälkeen. Ja se voi painaa pankkeja ja rahoituslaitoksia.

"Toimistovarallisuus rahoitetaan usein velalla, joka on pankkien taseissa ja kaupallisissa kiinnitysvakuudellisissa arvopaperisalkuissa (CMBS), mikä aiheuttaisi suurta arvon laskua. seuraukset institutionaalisille sijoittajille ja taloudelliselle vakaudelle", Columbia Universityn Graduate School of Businessin ja New Yorkin yliopiston Stern Schoolin yhteisessä tutkimuksessa liiketoiminnasta.

Säiliössä

Toimistokiinteistöjen markkinat ovat heikentyneet.

Toimistopohjaiset kiinteistösijoitusrahastot (REIT) FTSE Nariet Equity REIT -indeksillä mitattuna laskivat 37,6 % vuonna 2022 ja vielä 18,1 % tämän vuoden neljän ensimmäisen kuukauden aikana.

Valtakunnallinen Columbia/NYU: n tutkimus totesi, että liiketoimistomarkkinat kärsivät 506 miljardin dollarin tappiot joulukuussa 2022 päättyneen kolmen vuoden aikana.

Lisälasku on todennäköistä. Maan suurimmalle toimistomarkkinoille, New York Citylle, Columbia/New Yorkin yliopiston tutkimus ennusti, että markkinoiden arvo vuoteen 2029 mennessä pysyy 43,9 % alle pandemiaa edeltäneen tason – 51,6 % alhaisempi, jos kotityötottumukset eivät palaa pandemiaa edeltäneiksi. normeja.

Samankaltaisilla odotettavissa olevilla laskuilla lukemattomilla muilla markkinoilla on pahaenteisiä seurauksia sijoittajille, kiinteistöille omistajat, vuokralaiset, lainanantajat ja jopa kunnat, jotka turvautuvat liikekiinteistöveroihin rahoikseen budjetit.

Se ei ole ohi

Liikekiinteistö- ja sijoituspalveluyritys CBRE: n pääomamarkkinatutkimuksen varatoimitusjohtaja Darin Mellott sanoi, että se on tärkeää ei maalata kaikkia toimistokiinteistöjä "leveällä siveltimellä". Hän huomautti, että jotkin korkealuokkaiset ja kysytyt toimistotilat ovat edelleen ennätykselliset vuokrat.

Siitä huolimatta, syklisten vastatuulen ja pidemmän aikavälin rakennemuutosten keskellä hän arvioi keskimääräisen toimiston U.S. kiinteistöjen arvot ovat pudonneet vähintään kolmanneksen – ja laskevat edelleen ennen kuin vakiintuvat loppukesällä 2024.

"Näemme tulevilla vuosineljänneksillä huomattavia määriä hätää", Mellott sanoi.

Myös kiinteistöverotuloihin luottavat hallitukset joutuisivat joutumaan tilille. Esimerkiksi New York City luottaa lähes kolmanneksen budjetistaan ​​toimistorakennusten ja vähittäiskauppiaiden kiinteistöverotuloihin. Tutkimuksen ennustettu toimistoarvojen lasku leikkaa kaupungin verotuloja 6,5 ​​%.

Letarginen leasing

Columba/NYU: n tutkimuksen mukaan Yhdysvaltain toimistomarkkinoiden heikkous johtuu osittain kiinteistövuokratuottojen 18,5 prosentin laskusta vuosina 2019-2022.

Ensimmäisellä vuosineljänneksellä leasingtoiminta laski kolmannella neljänneksellä peräkkäin ja putosi 42 % pandemiaa edeltävän tason alapuolelle.

Samaan aikaan kolmannes toimistomarkkinoiden vuokrasopimuksista päättyy tämän hetken ja vuoden 2026 välillä.

Kaikkialla Yhdysvalloissa 22,1 %:n alennus kaikista toimistotiloista on tällä hetkellä saatavilla suoraan vuokrattavaksi tai edelleenvuokrattavaksi.

San Franciscon keskustassa on käytettävissä kolmannes kaikista toimistotiloista; Houstonissa, Atlantassa ja Salt Lake Cityssä on kaikkien saatavuus yli 30 %.

Kysely 350 monikansallisen yrityksen kiinteistöistä vastaaville johtajille, jotka työllistävät yhteensä 10 henkilöä miljoona ihmistä, havaitsi, että puolet aikoo leikata toimistotilaa seuraavan kolmen vuoden aikana – jotkut jopa jopa 20%.

Samaan aikaan ei-etätyöpaikkojen – toimistotilaa vaativien töiden – ilmoittaminen on vähentynyt 22 % viimeisen 15 kuukauden aikana.

Toimistosijoitus? Ei niin paljon

Sijoittajat ovat välttäneet sijoittamasta rahaa toimistoihin.

Globaalit rahastonhoitajat ovat leikanneet allokaatioita kaupallinen Kiinteistö alimmilleen sitten vuosien 2008–2009 maailmanlaajuisen finanssikriisin syvyyden – hieman yli vuosi sen jälkeen, kun ne saavuttivat korkeimman tason 16 vuoteen.

Yritykset Apollo Global Managementista Berkshire Hathawayyn ovat antaneet rajuja varoituksia kaupallisista kiinteistömarkkinoista. Eräs kiinteistöekonomisti Kiran Raichura Capital Economicsista kuvaili Yhdysvaltain toimistosektorin näkymiä "erityisen synkiksi".

Markkinoiden likviditeettiongelmat ovat lisääntyneet. Ensimmäisen vuosineljänneksen dollarimääräinen toimistosijoitusten myynti laski alimmalle tasolle sitten vuoden 2010.

Ongelmalliset lainat

Lisäksi Mellott arvioi, että 340 miljardia dollaria pankkien taseessa olevia toimistolainoja erääntyy seuraavan kahden vuoden aikana. Noin 30 miljardia dollaria niistä saattaa laiminlyödä, hän sanoi.

"Emme näe tätä systeemisenä ongelmana", Mellott sanoi. "(Mutta) tämä voi pahentaa joitakin järjestelmän ongelmia, ja voimme nähdä muutaman laitoksen epäonnistuvan."

Erääntyville toimistolainoille, jotka eivät laiminlyö, on kuitenkin paljon korkeammat jälleenrahoituskustannukset – CMBS-tutkimusyhtiö Treppin mukaan 40–60 % korkeammat kuin vain kaksi vuotta sitten.

Yrityksen tekemä analyysi osoittaa, että suurimmalla osalla lainoista useimmilla markkinoilla ei edelleenkään ole ongelmia jälleenrahoituksen kanssa. Mutta muilla markkinoilla on suuria esteitä: 77 prosentilla toimistolainoista Denverin markkinoilla, 62 prosentilla Houstonin markkinoilla ja 36 prosentilla Washington D.C.:n markkinoilla, jotka erääntyvät vuoteen 2024 mennessä, saattaa olla vaikeuksia jälleenrahoituksessa.