Toimistorakentaminen jatkaa huminaa kiinteistömarkkinoiden vaikeuksista huolimatta

Austinin kaupunki Teksasissa tarjoaa tilannekuvan suuremmasta ongelmasta, joka kohtaa jo ennestään kiusattuja Yhdysvaltain toimistokiinteistömarkkinoita – uusien tilojen rakentaminen jatkuu, vaikka kiinteistöjen arvot romahtavat olemassa oleviin kiinteistöihin ja useammat yritykset suunnittelevat vähemmän, ei enemmän toimistotilaa.

Austinin toimistomarkkinat saivat pandemian nousun

Austinin pääkaupunkiseudulla Texasissa on 70 miljoonaa neliöjalkaa toimistotilaa. Siitä 28 prosenttia on tyhjillään, tällä hetkellä vuokrattavissa.

Kuitenkin hiljattain rakennettu tila, yhteensä 657 139 neliöjalkaa, on osunut Austinin markkinoille tänä vuonna, ja rakenteilla on 5,5 miljoonaa neliöjalkaa lisää. Siinä ei vielä kaikki – olemassa olevat rakennussuunnitelmat vaativat lisää 11,8 miljoonaa neliöjalkaa.

Pandemian iskiessä Austin oli maan kuumimpien toimistomarkkinoiden joukossa ja kuumenee. Yritykset kuten Tesla (TSLA), Amazon (AMZN), omena (AAPL) ja Google (GOOGL) etsivät paikkoja rakentaakseen toimistoja Kaliforniasta ja muualta muuttaville työntekijöille, kun taas paikalliset kehittäjät murtautuivat erikoisrakennuksiin päästäkseen mukaan toimintaan.

Toimiston rakentaminen vaatii kuitenkin vuosien valmistelua ja suunnittelua, ja kun se on käynnissä, pysäyttäminen ei ole helppo vaihtoehto. Useimmissa tapauksissa eteenpäin oli ainoa vaihtoehto. Sitten kotoa työskentely lisääntyi Austinissa ja koko maassa, ja avoimia työpaikkoja alkoi kertyä.

"Ihmiset ovat oikeassa sanoessaan, että tarvitsemme vähemmän tilaa", sanoi Jessica Morin, US Office Thought Leadershipin johtaja kaupallisessa kiinteistö- ja sijoituspalveluyrityksessä CBRE. "Suurin kysymys on Miten paljon vähemmän tilaa."

Pysymätön rakentaminen

Valtakunnallisesti rakenteilla on tällä hetkellä 118,2 miljoonaa neliöjalkaa toimistotilaa, mikä on 1,8 % nykyisestä tilasta, josta yli viidesosa on vuokrattavissa.

Kun tämä lisätään lisärakentamissuunnitelmiin, toimistotilojen odotetaan kasvavan valtakunnallisesti 5,6 % lähivuosina.

Tämä lisätila tulee verkkoon, vaikka suuret yritykset aikovat käyttää vähemmän toimistotilaa tulevina vuosina.

Kysely 350 monikansallisen yrityksen kiinteistöistä vastaaville johtajille, jotka työllistävät yhteensä 10 henkilöä miljoona ihmistä, havaitsi, että puolet aikoo leikata toimistotilaa seuraavan kolmen vuoden aikana – jotkut jopa jopa 20%.

Samaan aikaan ei-etätyöpaikkojen – toimistotilaa vaativien töiden – ilmoittaminen on vähentynyt 22 % viimeisen 15 kuukauden aikana.

Keskitetyt avoimet työpaikat

Toimistokiinteistöjen erilaisuus selittää kuitenkin, miksi jotkut rakenteet säilyvät kasvaa toimistokiinteistöjen arvon laskun, avoimien työpaikkojen lisääntymisen ja näennäisen runsauden vuoksi saatavuus.

CBRE: n tutkimus osoitti, että 10 % kaikista sen seuraamilla markkinoilla olevista toimistorakennuksista vastaa 80 % kokonaisneliötilanteesta pandemian alkamisen ja vuoden 2022 lopun välisenä aikana.

Näitä "pahiten kärsineitä rakennuksia", kuten CBRE kutsui kohortiksi, on yleensä alueilla, joilla on suhteellisen korkea rikollisuus ja vähemmän lähellä olevia palveluita. Vaikka monet eivät välttämättä ikääntyisi, ne sijaitsevat keskustan markkinoilla, erityisesti koillisosassa ja länsirannikolla.

Lisäksi kiinteistöjen omistajien ja rakennusliikkeiden tulee suunnitella täyttävänsä ennustetut tilatarpeet vuosia tulevaisuudessa. Nämä suunnitelmat eivät välttämättä vastaa nykyisiä tarpeita, mikä tarkoittaa, että nykyinen ja suunniteltu rakentaminen eivät usein vastaa välittömiä markkinaolosuhteita.

Vuokrat eivät heijasta markkinoiden todellisuutta – vielä

Silti on kyseenalaista, ovatko kiinteistönomistajat täysin selviytyneet nykyisestä markkinatilanteesta.

Esimerkiksi Austinissa nykyisten tilojen keskimääräinen vuokravuokra pysyy 51 dollaria neliöjalolta – 27 % enemmän kuin maan keskiarvo.

Yhteyden katkeaminen näyttää vielä selvemmältä maan suurimmalla markkina-alueella New Yorkissa. Keskimääräiset 88 dollarin neliöjalkavuokrat Manhattanilla ovat yli kaksinkertaiset maan keskiarvoon verrattuna, vaikka viidesosa tilasta on vuokrattavissa.

Tietenkin vuokrat New Yorkin markkinoilla ylittävät aina maan keskiarvon. Silti nykyiset hinnat jatkuvat, vaikka Columbia Universityn ja New Yorkin yliopiston yhteinen tutkimus ennustaa kaupungin omaisuutta Vuoteen 2029 mennessä arvot jäävät alle puoleen vuoden 2019 tasosta, jos kotityötottumukset eivät palaudu Covid-19:ää edeltäviin normeihin pandeeminen.

Inflaatiolla oikaistut CBRE: n tiedot osoittavat kuitenkin, että vuokrat ovat laskeneet 15 % pandemiaa edeltäneen huippunsa alapuolelle. Yritys arvioi, että "todelliset" inflaatiokorjatut vuokrat laskevat vielä 10-12 % seuraavien 18 kuukauden tai kahden vuoden aikana ennen kuin ne vakiintuvat.